Les bâtiments anciens ont été construits selon des normes de construction différentes de celles d'aujourd'hui et présentent des défauts dans de nombreux endroits - également parce que les matériaux ont souffert après tout ce temps: des intempéries, des défauts de logement, un mauvais entretien et des vibrations dues à la circulation des camions. Néanmoins, la rénovation de bâtiments anciens peut être une bonne alternative à la construction d'une maison normale. Lisez ici à quoi s'attendre lors de l'achat et quels défauts sont typiques pour l'année de construction respective.
Une mauvaise rénovation des vieux bâtiments endommage la maison. Souvent, par ignorance, des composants importants sont retirés sans être remplacés - par exemple les panneaux anti-vent de renforcement dans le toit des chevrons ou les murs porteurs. Au moins une commande sur deux dans le secteur de la construction tourne autour de la réparation, de la modernisation ou de l'agrandissement de bâtiments anciens. Si l'analyse des défauts n'est pas correcte, vous créez immédiatement de nouveaux défauts et payez deux fois les réparations.
Problèmes courants lors de la rénovation de vieux bâtiments
Quiconque achète un immeuble ancien doit connaître les faiblesses caractéristiques de cette génération de maisons. Dans les bâtiments du début du siècle, par exemple, des poutres d'acier rouillées sont placées comme des linteaux au-dessus des fenêtres et comme des poutres sous les balcons. Les maisons des années 20 manquent généralement de protection contre la chaleur et le bruit. Les maisons construites après la Seconde Guerre mondiale ont généralement des sous-sols humides en raison d'une isolation et d'une isolation du sol insuffisantes ou manquantes. Les plans de construction simplifient l'inventaire.
Près d'un cinquième de toutes les pièces défectueuses se trouvent dans la salle de bain, la cuisine et sur les conduites d'eau. Les sols des installations de stockage non aménagées et les plafonds à poutres apparentes sont également souvent défectueux. Les systèmes d'alimentation et d'évacuation, le chauffage et le réseau électrique sont obsolètes. Dans la structure du toit, les traces d'eau et le bois pourri trahissent l'humidité. Les insectes laissent des terriers creusés et des tas de poussière. Vérifiez toujours toutes les pièces qui sont également régulièrement vérifiées dans la maison, telles que la peinture, les raccords, le drainage du toit, les fenêtres et les portes.
Un aperçu des points faibles des maisons anciennes
| Les problèmes de construction les plus courants | jusqu'en 1920 | 1920-1940 | 1940-1960 | 1960-1980 |
Étanchéité insuffisante du sous-sol ou des murs | *** | *** | *** | * |
| (Sous-sol) murs en pierre de carrière | *** | *** | *** | |
| poutres en acier rouillé dans les plafonds et les caves voûtées | *** | |||
| installations de plomberie obsolètes et corrodées | *** | *** | *** | ** |
| tuyaux de gaz qui fuient | *** | *** | ||
systèmes de chauffage obsolètes | *** | *** | *** | ** |
| Systèmes d'extraction de fumée mal dimensionnés | *** | *** | *** | |
| installations électriques obsolètes | *** | *** | *** | ** |
| fermes de toit non isolées | *** | *** | *** | *** |
| manque d'isolation phonique (portes, escaliers, faux plafonds) | *** | *** | *** | ** |
| manque de protection thermique | *** | *** | *** | |
| manque de protection incendie | *** | *** | *** | * |
| fenêtres qui fuient avec un vitrage simple | *** | *** | *** | *** |
| Toits plats avec exécution défectueuse | *** | *** | * | |
| Légende: * = plutôt rarement ** = parfois, de temps en temps *** = souvent, principalement | ||||
| Source: Conseils des centres de consommation: "Acheter une maison d'occasion" (8e édition 2012). | ||||
Si vous êtes l'heureux propriétaire d'un immeuble ancien avec isolation à rénover ou fenêtres en difficulté, alors des experts de la région peuvent vous aider. Vous pouvez obtenir les premières informations en ligne:
Entretien des bâtiments anciens
Des soins réguliers permettent de garder une maison en forme plus longtemps. La règle de base pour l'effort d'entretien est: Pendant la durée de vie d'une maison, qui est en moyenne de 80 ans, 1,3 fois les coûts de construction sont consacrés à l'entretien.
Les composants durent des longueurs différentes. Il est préférable de toujours effectuer immédiatement les travaux de maintenance prévisibles, tels que rafraîchir les revêtements de protection ou remplacer les carreaux détachés: les prix des pièces de rechange augmentent et les défauts mineurs se transforment en dommages majeurs. Les réparations esthétiques ne doivent pas nécessairement être instantanées.
Vivre correctement est facile pour le tissu du bâtiment. Cela inclut également le chauffage et la ventilation conscients: il empêche les murs humides et la moisissure. Quiconque modernise un bâtiment ancien doit choisir des matériaux et des méthodes appropriés et rechercher un architecte axé sur les bâtiments anciens. Les chambres d'artisanat et les conservateurs connaissent les bonnes méthodes et sont des experts expérimentés dans le domaine de la rénovation de bâtiments anciens. Le saviez-vous: vous pouvez transformer une propriété existante en une maison KfW 70 et la moderniser avec un financement public.
Dommages typiques des dernières décennies de construction
La rénovation de vieux bâtiments est presque inévitable lors de l'achat d'une maison des décennies précédentes. Mais "quiconque connaît les dégâts typiques sait à quoi il faut faire attention", déclare le professeur Meisel de l'Institut de recherche et de construction de l'Etat et du développement urbain de l'Etat de Rhénanie du Nord-Westphalie. Il connaît les points faibles des bâtiments anciens. Les maisons plus anciennes ne montrent que des constructions et des composants différents à première vue. Si vous regardez de plus près, ils peuvent être divisés en groupes d'âge. Un extérieur typique comprend presque toujours une certaine construction interne, qui a changé parallèlement aux styles architecturaux. Par conséquent, des dommages similaires se produisent souvent dans les maisons d'un groupe d'âge.
Les maisons à colombages ont façonné des villages et des villes entiers pendant des siècles. Lors de la rénovation de bâtiments anciens, les fissures dans le plâtre dans les coins doivent souvent être supprimées.
Bâtiments anciens de 1840 à 1900
La phase de 1840 à 1900 est également connue sous le nom d '«âge wilhelminien» et a été principalement caractérisée par l'industrialisation. L'architecture de style wilhelminien est typique d'un développement en blocs de périmètre de trois à six étages avec des façades plus ou moins richement décorées. Cependant, aussi populaires que soient les anciens bâtiments de cette période, ils présentent un certain nombre de lacunes. Vous pouvez le voir dans l'exemple de cette vieille maison rénovée, qui a été construite vers 1890.
La plupart du temps, il n'y a pas de membrane d'étanchéité sur le toit et les fermes de toit sont généralement sous-dimensionnées. De plus, le plâtre mural fissuré ou creux n'est pas rare et il existe un risque d'infestation de ravageurs sur les parties en bois exposées et murées. Les murs extérieurs sont généralement caractérisés par des fissures dans les pièces porteuses, des joints qui fuient, des poutres en acier rouillées et des murs de sous-sol humides en raison d'un manque d'étanchéité. Les portes et fenêtres sont également insuffisamment scellées et n'ont généralement qu'un seul vitrage, de sorte qu'il n'y a pratiquement pas d'isolation thermique ou phonique.
En ce qui concerne le chauffage, le chauffage par poêle individuel est courant sur de nombreux conduits de cheminée, ainsi que sur les raccords sous-dimensionnés pour les conduits de cheminée au gaz et surdimensionnés en brique, de sorte qu'il existe un risque de suie. L'installation électrique doit également être améliorée, car les câbles, prises, interrupteurs et points d'éclairage sont pour la plupart devenus inutilisables. Dans les installations sanitaires, il faut s'attendre à des conduites souterraines d'égout bouchées et à des raccordements d'eau et d'égout sous-dimensionnés.
Les maisons de l'époque wilhelminienne sont très populaires - mais doivent souvent être rénovées en profondeur avant d'être prêtes à être occupées.
Bâtiments anciens de 1900 à 1930
Au début des années 1920, il y avait une nette rupture avec le style richement décoré de l'époque wilhelminienne. Mais les défauts de construction n'ont guère changé. Ici aussi, le revêtement du toit est endommagé et exposé et les parties en bois murées sont souvent marquées par des parasites. Les défauts typiques de la paroi extérieure sont des fissures dans le plâtre et des plinthes ébréchées. Il y a des problèmes de condensation dus aux parois minces et de nombreuses parties saillantes ont des couvercles en zinc endommagés. Les balcons ou loggias sont également fissurés; Les murs du sous-sol sont principalement humides.
Les fenêtres et les cadres de portes en bois sont souvent déformés, et un simple vitrage a également été utilisé, de sorte que l'isolation thermique et phonique est insuffisante. Les plafonds de plancher en bois souffrent souvent d'infestation d'éponges. L'état des sols nécessite également beaucoup de travail, car le bois de stockage pourri était parfois utilisé pour les lames de parquet. Des marches en bois à gradins, usées à l'avant, sont visibles sur les escaliers de l'étage. La protection contre l'incendie est insuffisante en raison du manque de plâtrage. Les mêmes défauts sont à prévoir dans le chauffage, l'installation électrique et la plomberie que dans les bâtiments anciens de la période de 1840 à 1900.
Bâtiments anciens de 1930 à 1950
Après la Grande Dépression des années 1930, la construction était de plus en plus simple. Les murs extérieurs sont de simples façades en plâtre, qui sont marquées par des fissures et du plâtre ébréché. Le revêtement en zinc des parties saillantes de la façade est en grande partie endommagé, et même pendant cette période de construction, peu d'accent a été mis sur une bonne étanchéité, de sorte que là aussi, pratiquement aucune isolation thermique et acoustique n'est garantie.
L'humidité dans le sous-sol augmente souvent, de sorte que l'infestation de ravageurs sur les pièces en bois est presque inévitable. Les murs de panneaux minces entre les colonnes en béton armé ou les murs de maçonnerie à l'intérieur de la maison n'offrent qu'une insonorisation et une protection contre le feu insuffisantes. Et les sols ont une isolation contre les bruits d'impact insuffisante en raison de la chape, principalement une chape composite. Il existe également de nombreuses lacunes dans les installations de chauffage, d'électricité et de plomberie qui ne diffèrent guère de celles des décennies précédentes.
Lors de la rénovation de bâtiments anciens, le système de chauffage doit généralement être complètement renouvelé.
Bâtiments anciens de 1950 à 1960
Les bâtiments de l'après-guerre se caractérisent par une économie et une rareté des matériaux ainsi que par des méthodes de construction simples. Dans ces années de construction également, la protection phonique et thermique n'a pas été suffisamment prise en compte et doit être abordée lors de la rénovation de bâtiments anciens. Le toit est également l'une des zones problématiques de ces maisons et présente généralement des fuites, de sorte qu'un nouveau toit est presque inévitable.
Dans les années 1950, le chauffage avec des poêles individuels était encore répandu. Entre-temps, le chauffage central a été modernisé dans de nombreuses maisons, mais il a également atteint un grand âge, de sorte qu'il est logique de changer la source d'énergie lors de la rénovation. Lorsqu'il s'agit d'installations électriques, vous devez généralement compter avec des câbles, des prises, des interrupteurs et des fusibles obsolètes. Un autre problème peut être le manque de conducteur de protection. Parce que jusqu'au début des années 1970, la soi-disant mise à zéro classique pouvait encore être utilisée, dans laquelle l'alimentation était acheminée à travers la maison avec seulement deux fils. De nos jours, lors de la rénovation de bâtiments anciens, un état conforme aux normes doit généralement être restauré. Lors de l'installation de la plomberie, il faut se rappeler que l'eau ne peut souvent être chauffée qu'à l'aide d'une chaudière à charbon.
Bâtiments anciens de 1960 à 1970
Même dans les maisons des années 1960, aucun accent n'a été mis sur l'isolation, de sorte que les membranes d'étanchéité sur les toits plats des bungalows en particulier sont obsolètes et fuient. Pour les murs extérieurs, des bardages en panneaux avec une sous-structure, un ancrage et une isolation insuffisants étaient souvent suspendus, qui étaient également mal compactés et donc à peine gardaient la chaleur dans la maison. Les dommages causés par l'humidité sont également évidents sur les balcons; La condensation se produit sur les dalles de béton en saillie. Bien que l'installation électrique soit bien meilleure que dans les bâtiments anciens des décennies précédentes, la chaudière ou le brûleur doit être remplacé par le chauffage. De plus, les tuyaux d'eau et de drainage peuvent avoir besoin d'être réparés, et le chauffe-eau est définitivement en marche depuis des années et devrait être remplacé bientôt.
Le bâtiment préfabriqué est devenu le type le plus important de nouveau bâtiment dans les années 1970 en raison du manque de logements.
Bâtiments anciens de 1970 à 1980
Dans les années 1970, la construction industrielle est devenue très populaire en Allemagne - la préfabrication de composants est devenue possible pour la première fois. Le bâtiment préfabriqué, qui façonne encore l'apparence de nombreuses villes allemandes, était répandu.
La première ordonnance sur l'isolation thermique n'a été publiée qu'en 1977, de sorte que les maisons construites après cette date étaient généralement mieux isolées que les années précédentes. La plupart du temps, cependant, l'isolation n'a été fournie qu'avec un niveau d'isolation thermique minimum, ce qui signifie que de nombreuses améliorations sont encore possibles et nécessaires aujourd'hui. Cependant, le problème le plus connu des bâtiments des années 70 concerne les polluants contenus dans les composants tels que l'amiante, les fibres de laine minérale ou le formaldéhyde, qui dans certains cas nécessitent des mesures de rénovation coûteuses. De plus, il peut souvent y avoir des problèmes de condensation à l'intérieur, car les composants aux angles du bâtiment sont intégrés dans le mur extérieur.
La rénovation conjointe est un autre point important incontournable dans les bâtiments préfabriqués. Cependant, comme une rénovation complète de la façade a généralement plus de sens, la rénovation conjointe peut être intégrée à la rénovation globale de la façade. En ce qui concerne le chauffage, il en va essentiellement de même que pour les systèmes de chauffage des années 1960 - à la différence cependant que les systèmes des années 1970 ne sont pas si anciens = "". Cependant, ce qui ne correspond plus aux normes actuelles, c'est dans la plupart des cas la technologie de contrôle. De plus, le chauffage par le sol est désormais plus courant. Attention, ceux-ci peuvent être boueux!
