Construire une maison en Allemagne est une affaire assez bureaucratique. Avec autant de lois, réglementations, applications, preuves, formules de calcul et abréviations, il est facile en tant que constructeur de perdre le fil. L'un de ces créateurs de chaos est également le numéro de surface au sol, GFZ en abrégé, ou ce dont vous en avez besoin et comment vous le calculez. Nous répondons aux questions les plus importantes.
Définition: quel est le numéro de surface de plancher?
Le GFZ est un soi-disant indicateur de l'utilisation structurelle d'une propriété et est réglementé par l'ordonnance allemande sur l'utilisation des bâtiments (paragraphe 20) et la norme DIN 277. Il est composé des mots étage, ce qui signifie quelque chose comme niveau ou étage, superficie et nombre. Et cela décrit assez bien ce que le GFZ déclare exactement.
Que signifie le numéro de surface de plancher?
Le nombre d'étages détermine combien de mètres carrés de surface au sol peuvent être construits par mètre carré de votre propriété. En d'autres termes: combien d'espace y a-t-il pour chaque niveau de bâtiment, chaque étage complet, par rapport à la taille de la propriété? Le sous-sol et le toit sont exclus à GFZ, sauf s'il s'agit d'étages complets. Attention: le nombre d'étages ne règle pas le nombre d'étages que votre maison peut avoir.
Pourquoi le GFZ existe-t-il?
Le nombre d'étages est un instrument de contrôle de l'autorité de construction pour réguler la densité du bâtiment. En d'autres termes, pour éviter de construire trop étroitement et trop étroitement et pour empêcher une zone de construction de ressembler à une courtepointe colorée en patchwork. Ces informations font partie du droit de la construction publique sur l'intensité d'occupation du sol:
- Numéro de surface de plancher (GFZ)
- Numéro de zone de base (GRZ): Il indique le pourcentage de la propriété sur lequel on peut construire.
- Hauteur du bâtiment (hauteur du faîtage) ou d'un étage individuel
- Nombre d'étages
- Numéro de masse du bâtiment (BMZ): Il indique les mètres cubes de masse du bâtiment par mètre carré de propriété.
Où est le numéro de surface de plancher?
Le GFZ est sur le plan de développement. La taille dite sans dimension est donnée en nombres décimaux et est valable pour toute une zone de bâtiment. Dans le plan d'aménagement valable pour votre zone de construction, le maître d'ouvrage peut également stipuler que les pièces communes des étages non complets et les cages d'escalier qui leur appartiennent ainsi que les murs d'enceinte doivent être inclus dans la GFZ - ou non inclus dans des cas exceptionnels. Dans de rares cas, le nombre d'étages est déterminé pour un seul projet de construction, une parcelle de terrain ou une partie de bâtiment. Ce n'est donc pas un nombre qui est normalement déterminé individuellement pour vous en tant que constructeur, mais un règlement de l'autorité de construction auquel vous devez adhérer.
De nos jours, la surface de plancher maximale des nouveaux bâtiments est dans la plupart des cas de 1,0 à 1,2. Sauf pour les immeubles de grande hauteur. Le GFZ peut y augmenter considérablement. Les grands projets résidentiels du 19e siècle avaient souvent une superficie de 4,0. Cela a changé au début du 20e siècle, car dans les années 1920, le GFZ a été réduit par l'État à 0,5 afin de laisser plus de lumière, d'air et de soleil dans les villes. Aujourd'hui, une si petite GFZ ne se trouve généralement que dans de petites colonies. Un nombre de surface de plancher de 0,4 signifie que les maisons n'ont généralement qu'un seul étage, un maximum de deux, et la plupart des propriétés ne peuvent pas être construites.
Que faites-vous avec le numéro de surface de plancher? Calculer la surface de plancher totale
Vous avez besoin du GFZ pour pouvoir calculer la superficie totale de votre maison, c'est-à-dire le nombre de mètres carrés que les étages peuvent avoir ensemble. Cela vous évitera de planifier illégalement des sols trop grands. La formule dans laquelle vous devez insérer le numéro de surface de plancher est la suivante:
Taille du lot x numéro de surface de plancher = superficie totale de plancher
Exemple: 600 mètres carrés x 0,7 = 420 mètres carrés
Puisque vous multipliez la surface en mètres carrés par le simple nombre de GFZ, le résultat est automatiquement également en mètres carrés. Les planchers de votre nouveau bâtiment ne doivent pas dépasser 420 mètres carrés de surface de plancher brute dans une zone de bâtiment dont la superficie de plancher est de 0,7 et votre propriété est de 600 mètres carrés. Ainsi, par exemple, vous pouvez construire deux niveaux de 210 mètres carrés chacun. Ou, si permis, même trois, chacun 140 mètres carrés. Hors cave et toiture.
Comment calculez-vous le GFZ?
Pour le tester, vous pouvez répéter le calcul à l'envers et calculer le nombre de surface de plancher. C'est ainsi que vous pouvez vérifier que tout va bien dans la construction de votre maison. Pour calculer le nombre de surface de plancher, vous avez besoin de la surface de plancher totale. Donc, les zones de tous les étages complets de votre maison. Vous obtenez cela lorsque vous avez les dimensions extérieures de votre maison et que vous les additionnez. Le résultat est comparé à la taille de la propriété et devrait aboutir à la GFZ, qui est sur le plan de développement. La formule avec laquelle vous calculez le nombre de surfaces de plancher est la suivante:
surface de plancher en mètres carrés / surface de propriété en mètres carrés = numéro de surface de plancher
Exemple: 420/600 = 0,7 GFZ