Le droit de la construction est extrêmement compliqué et contient de nombreuses restrictions sur ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas. Afin de faire vérifier votre projet de construction pour approbation, une demande de construction préliminaire est utile. Lors d'un entretien, l'expert en contrôle des coûts explique en détail ce qu'une telle demande peut coûter.
Question: Quelle est l'importance de la demande de construction préliminaire dans l'ensemble des procédures d'approbation?
Expert en contrôle des coûts: Dans le cas d'une enquête préliminaire de construction , il s'agit essentiellement de vérifier si un projet de construction est même éligible à l' approbation. L'autorité vérifie les documents soumis lors de l'enquête préliminaire de construction et détermine si le projet de construction décrit dans ce formulaire a des chances d'être approuvé, quels points doivent être modifiés et quelles restrictions doivent être respectées pour obtenir l'approbation.
Une enquête préalable à la construction est donc une chose judicieuse si vous n'êtes pas sûr qu'un projet de construction soit même possible. Vous pouvez faire la demande de construction préliminaire vous-même - vous n'avez pas nécessairement besoin d'un architecte (mais vous le faites, pour demander un permis de construire régulier).
Le résultat de l'enquête préliminaire sur la construction est la remise d'un soi-disant avis de construction préliminaire . Dans celui-ci, le projet décrit est soit déclaré généralement éligible à l'approbation (souvent avec des exigences individuelles), soit les autorités indiquent en détail les points dans lesquels le projet de construction ne répond pas aux exigences du droit de la construction.
Une demande de construction préalable ne remplace pas le permis de construire
Un permis de construire n'est pas un permis de construire . Cependant, il crée déjà une sécurité de planification dans la mesure où les plans classés comme éligibles à l'approbation dans la demande de construction préliminaire sont (doivent) également être approuvés ultérieurement dans la demande de construction. Cela supprime généralement certaines des incertitudes. Cependant, le permis de construire préliminaire ne s'applique que si une demande de construction est soumise par la suite. Si cela ne se produit pas dans un certain délai (généralement autour de 3 ans ), l'effet du permis de construire préliminaire expire et le projet peut théoriquement être à nouveau rejeté avec une demande de construction ultérieure.
Il est utile de contacter à l'avance l'autorité compétente en matière de construction pour clarifier quels documents et preuves sont requis pour la ou les questions respectives. Ce sont généralement:
- le formulaire de demande de préconstruction
- un aperçu des questions à examiner par l'autorité
- un plan immobilier
- un dessin de construction avec au moins le plan d'étage et d'autres vues montrant les dimensions les plus importantes du bâtiment
- une description du bâtiment et une description de l'utilisation
- le calcul du volume brut
- un extrait du registre de charge du bâtiment (généralement nécessaire uniquement si une charge du bâtiment est inscrite sur la propriété)
Cependant, il peut y avoir des documents supplémentaires en plus. Il peut également y avoir des frais et des frais pour l'obtention des documents individuels.
Toutes les questions de droit de la planification que vous avez doivent être spécifiquement répertoriées dans un catalogue de questions. Cela garantit que l'autorité fournit vraiment des informations spécifiques sur ce qui est possible et ce qui ne l'est pas et quelles conditions peuvent s'appliquer.
Les enquêtes préalables à la construction ont toujours un sens si vous ne savez pas si et sous quelle forme la construction sur une propriété est même possible ou quels travaux de construction sont autorisés sur la maison. Vous pouvez également faire une enquête préliminaire sur la construction avant d'acheter la propriété, mais en tant que non-propriétaire, vous devez généralement prouver un intérêt légitime aux autorités. En tant qu'acheteur potentiel de la propriété, cependant, cet intérêt est suffisant.
Une enquête préliminaire sur la construction est généralement décidée dans un délai de trois mois , dans certains cas, cela peut prendre jusqu'à six mois pour qu'une réponse soit reçue des autorités.
Question: Quels coûts devez-vous vous attendre pour une enquête de construction?
Expert en contrôle des coûts: Un avantage majeur de la demande de construction préliminaire est que les coûts sont nettement inférieurs à ceux d'une application de construction officielle.
Vous n'avez pas besoin d'un architecte pour soumettre la demande d'enquête préliminaire sur le bâtiment - cela peut signifier que les coûts de planification coûteux à l'avance sont éliminés.
Cependant, les coûts varient considérablement d'une autorité à l'autre, et la base de calcul des frais pour une enquête préliminaire sur la construction varie également en fonction de l'État fédéral.
En général, des coûts de l'ordre de 50 à 200 EUR peuvent être suffisants avec des exigences de test faibles. En fonction de l'effort de l'autorité avec l'examen, les coûts peuvent également être considérablement plus élevés. Si le projet de construction est très complexe (par exemple, un immeuble avec 8 unités résidentielles), les coûts peuvent facilement atteindre 5000 EUR en raison du niveau élevé de tests .
En règle générale, cependant, vous pouvez également expliquer les coûts approximatifs avant de les soumettre à l'autorité - l'autorité peut généralement évaluer la quantité de tests requis à l'avance et fixer au moins des niveaux de coûts approximatifs.
Un petit exemple de coûts de la pratique
Nous voulons construire un étage supplémentaire au-dessus d'un bâtiment commercial déjà existant qui contiendra plus tard des appartements, et nous faisons une demande de construction en NRW.
Le projet de construction doit coûter un total de 120 000 EUR et avoir une surface utilisable de 280 m² - c'est également la base du calcul des honoraires.
| Publier | prix |
|---|---|
| Décision de changer de bâtiment | 0,6% des coûts de production = 720 EUR |
| Décision d'approbation du changement d'utilisation | 5 EUR par 10 m² = 140 EUR |
| Montant total | 860 EUR |
| Frais fixés à 60% par notification | 516 EUR à payer |
Bien sûr, il ne s'agit que d'un exemple de coût unique qui ne s'applique qu'à une autorité spécifique et à un projet de construction spécifique. Dans d'autres cas, les coûts peuvent également être très différents, même avec des demandes similaires.
Question: De quels facteurs dépendent généralement les coûts d'une enquête de construction?
Les coûts de l'enquête préliminaire sur la construction varient d'un État à l'autre
Expert en contrôle des coûts: Cela peut être différent selon les autorités, car des réglementations très différentes s'appliquent dans les différents États fédéraux (également pour l'application de construction) et le calcul des frais diffère parfois considérablement.
Dans de nombreux États fédéraux, des cadres de coûts similaires mais réduits sont utilisés pour une demande de construction préliminaire comme pour l'application de construction. Cela a en fait du sens dans la pratique et est compréhensible, car les examens des autorités sont similaires à ceux d'une application de construction.
Dans certains États fédéraux, en revanche, des méthodes de calcul complètement différentes sont utilisées pour les honoraires de l'enquête préliminaire sur la construction.
Fondamentalement, les facteurs suivants jouent presque toujours un rôle dans les coûts:
- les coûts de production du bâtiment ou les coûts du projet de construction
- l'espace clos (d'où le calcul de m³ habituellement requis)
- la surface utilisable résultante
- le type de bâtiment ou le type d'utilisation envisagé
- le développement voisin (si un développement similaire existe déjà dans le quartier, il est souvent approuvé rapidement - et à peu de frais)
La manière dont ces facteurs sont utilisés en détail lors du calcul des frais diffère d'une autorité à l'autre.
Question: Quels sont les coûts pour l'architecte qui fait l'enquête préliminaire de construction?
Expert en contrôle des coûts: Si un architecte est chargé de la planification d'un bâtiment, il doit à son client un plan permanent qui peut être approuvé conformément au contrat .
En principe, vous pouvez demander à l'architecte de soumettre une demande de construction; si celle-ci n'est pas approuvée, l'architecte doit apporter des corrections en conséquence sans facturer de frais supplémentaires.
Comme il s'agit souvent d'un point de discorde dans la pratique et qu'il y a ensuite souvent d'âpres disputes sur les honoraires, l'architecte peut également être chargé de la planification approximative et une demande de construction préliminaire peut être faite. Les coûts des architectes selon le HOAI s'élèvent à environ 1% des coûts totaux de construction (coûts facturables) pour les deux premières phases de service .
