La ville ou la municipalité décide si et comment vous êtes autorisé à construire, que vous vous préoccupiez du développement, des limites de propriété ou des permis de construire. Toutes les exigences sont énoncées dans un plan de développement que la municipalité adopte comme statut. Quiconque construit contrairement aux règles de construction court le risque que la communauté demande la démolition. Par conséquent, les propriétaires doivent être conscients de leurs droits et obligations.
Une demande de construction doit être soumise et approuvée par la municipalité pour chaque changement, construction ou changement d'utilisation d'un système structurel - même pour les petits projets structurels. Car si la construction est commencée sans permis de construire préalable, cette violation peut entraîner une amende. Et si les travaux de construction entamés ne peuvent pas être approuvés, la commune peut même ordonner son enlèvement.
Faire contrôler le projet de construction par la municipalité
Un exemple: la famille Ludwig veut construire une maison unifamiliale. Ce n'est qu'après l'achat de la propriété qu'elle découvre que le plan de développement a des règles strictes concernant la construction, la hauteur de la crête et la pente du toit - le projet de construction initialement prévu ne peut évidemment pas être réalisé du tout! «Les constructeurs doivent planifier leur projet de construction d'une manière juridiquement sûre. Cela comprend l'envoi d'une enquête préliminaire sur le bâtiment à l'autorité inférieure de contrôle du bâtiment avant de soumettre la demande de construction », conseille Thomas Somplatzki, avocat en droit du bâtiment et de l'architecture.
Planifiez légalement sécurisé en faisant vérifier votre projet de construction par la municipalité.
Le fait de savoir si vous êtes autorisé à construire sur la propriété dépend de l'existence d'un plan de développement et si la propriété sur laquelle vous souhaitez construire est affectée. Si votre colis s'inscrit dans le plan de développement, il n'y a généralement rien contre si le développement est sécurisé et votre projet est conforme aux règles.
S'il n'y a pas de plan de développement, il y a un permis de construire si votre propriété est dans un quartier et que le projet de construction prévu s'intègre dans la zone environnante. La manière dont vous êtes autorisé à construire dépend de l'environnement, des règles de construction et des statuts municipaux. Certaines municipalités profitent de l'occasion pour influencer le développement du paysage urbain en édictant un statut correspondant.
Le plan de développement de la municipalité peut contenir ces exigences
- Type d'utilisation structurelle: par exemple petite agglomération, zone purement résidentielle, zone villageoise, zone mixte, zone commerciale et industrielle
- Degré d'utilisation structurelle: par exemple, le nombre de surfaces de plancher (partie de la propriété sur laquelle on peut construire), le nombre d'étages, la forme et la hauteur de la maison
- Méthode de construction: par exemple construction ouverte ou fermée Construction
ouverte: construction avec une distance de frontière avec une propriété voisine
Construction fermée: maisons alignées sans distance de frontière - Forme du toit: à peu près plat, pignon pointu, angle d'inclinaison
- Matériau et couleur de la toiture
- Limitation: par exemple, si la propriété doit être clôturée avec des plantes ou certaines clôtures
- Type de plantation sur la propriété
Soumettre le permis de construire à la municipalité
Vous devez soumettre la demande de projet de construction à votre municipalité en trois exemplaires, accompagnée de tous les documents nécessaires à l'évaluation du projet de construction. L'ordonnance sur les modèles de construction précise quels documents doivent être soumis en détail. Les documents requis doivent être rédigés par une personne autorisée à construire un plan de construction. Ce sont généralement des ingénieurs civils ou des architectes.
Astuce: assurez-vous que les documents sont complets! Des documents manquants retardent le processus de permis de construire.
La municipalité facture les contributions d'aménagement
Les frais d'aménagement tels que l'accès à la rue ou le raccordement au réseau d'eau sont facturés aux propriétaires par la municipalité.
Les coûts d'aménagement comprennent l'accès à la rue ou le raccordement à l'approvisionnement en eau. Vous pouvez vous opposer à l'avis d'aménagement municipal dans les quatre semaines. Les frais de développement sont également dus lorsque, par exemple, une route est achevée - que la propriété soit déjà construite ou non. Les propriétaires sont également facturés pour les installations de fourniture d'eau, d'électricité et de gaz ainsi que pour l'évacuation des eaux usées. Certaines municipalités ont publié des statuts dits d'expansion des routes. Conséquence: si la rue est rénovée ou transformée en rue de jeu, par exemple, la commune demande aux propriétaires voisins de payer.
Développement: l'acheteur ou le vendeur paie-t-il?
1. Le vendeur a déjà versé des contributions de développement à la communauté: le vendeur peut augmenter la contribution de développement au prix d'achat.
2. Le vendeur n'a pas encore payé les frais de développement: Dans ce cas, la personne inscrite comme propriétaire du bien au registre foncier au moment de l'annonce de la notification de contribution est tenue de payer la contribution. Dans la suite, une distinction est maintenant faite quant à savoir si une réglementation est stipulée dans le contrat de vente:
- Aucune réglementation dans le contrat de vente
Si la notification de contribution est reçue après l'inscription de l'acheteur au registre foncier, les contributions d'aménagement sont à la charge de l'acheteur.
- Réglementation dans le contrat de vente
Dans ce cas, il existe trois options: Soit les contributions au développement sont transférées du vendeur à l'acheteur et le prix d'achat est réduit. Ou l'acheteur paie un prix d'achat plus élevé et le vendeur paie les contributions au développement. En dernier recours, les vendeurs et les acheteurs peuvent également partager les contributions au développement.
En cas de propriété résidentielle ou partielle, les propriétaires individuels sont tenus de verser des cotisations en fonction de leur copropriété.
Droits et devoirs des propriétaires envers la communauté
Nous avons rassemblé les droits et obligations les plus importants concernant votre logement envers la municipalité:
- Nettoyage des rues
Les municipalités transfèrent souvent le devoir de nettoyage des rues aux résidents. Ils obligent le propriétaire à un nettoyage spécial s'il est responsable de la pollution de la rue par les véhicules de construction. Les statuts peuvent également transférer le défrichage hivernal et l'épandage aux résidents.
Souvent, le devoir de nettoyage des rues est transféré de la communauté aux résidents.
Protection des arbres
- Protection de l'eau potable
La qualité de l'eau potable affecte également les propriétaires. Le propriétaire peut être tenu de procéder à une mise à niveau si les conduites et les tuyaux ne répondent plus aux exigences techniques et, par exemple, ont une teneur en plomb trop élevée. Les réservoirs de mazout de la propriété doivent également être spécialement sécurisés.
- Taxe de propriété
Il s'agit d'une taxe d'habitation pour laquelle les valeurs unitaires s'appliquent toujours. Berlin travaille actuellement sur une réforme. Le propriétaire est redevable de l'impôt. Il peut faire appel de la décision, poursuivre.
- Détournement
Avec la loi sur l'appropriation illicite, les municipalités interdisent l'utilisation des espaces de vie à des fins autres que résidentielles. Ceci est particulièrement courant dans les grandes villes où l'espace de vie est rare. Les statuts dits d'entretien réglementent les mesures de modernisation que les propriétaires sont autorisés à mettre en œuvre et fixent des plafonds de loyer.
Demandez s'il existe une loi sur la protection des arbres dans votre communauté. L'abattage d'un arbre n'est alors généralement pas autorisé du tout et l'élagage n'est qu'une mesure d'entretien.
Voici comment vous apparaissez dans la communauté
Apprenez de l'expert Dr. Ulrike Kirchhoff, comment vous abordez correctement la municipalité.
Ulrike Kirchhoff du Landesverband Haus & Grund Bayern donne de précieux conseils sur la manière d'agir correctement envers la communauté:
lorsque vous construisez, étendez ou modernisez, vous avez un certain nombre de points de contact avec votre communauté qui contiennent un potentiel de conflit. Par exemple, vous devez respecter les règles de construction et respecter les délais. Comment pouvez-vous éviter la colère?
Communication
Ulrike Kirchhoff: «Trouvez une conversation personnelle avec le greffier de la communauté. Ce n'est qu'en cas d'échec qu'un conflit ne peut plus être évité - si vous voulez faire valoir votre droit. »
Contradiction
Kirchhoff: «Si vous souhaitez agir contre la décision de la municipalité concernant votre contribution au développement, veuillez déposer une objection. Assurez-vous de lire au préalable les informations sur les recours judiciaires, car la procédure d'objection est de plus en plus abolie en tout ou en partie et des poursuites doivent être engagées directement. Si vous avez déposé une objection et que la municipalité a signalé que votre objection sera rejetée, vous pouvez la retirer afin qu'aucun frais d'opposition ne soit encouru.
Poursuites judiciaires:
Kirchhoff: «Si vous voulez combattre votre cas malgré une notification d'objection négative ou si la procédure d'objection a été abolie dans votre cas, vous pouvez intenter une action en justice. Attention, la jurisprudence est souvent favorable à la communauté. Si vous vous plaignez, faites appel à un professionnel - par exemple auprès de Haus & Grund de votre région. "
Que dois-je faire si j'ai une dispute avec mon voisin?
Dans une interview, l'avocat Thomas Somplatzki de l'association Living in Property révèle de précieux conseils sur la façon de réagir correctement à un différend avec un voisin.
Dans une interview, l'avocat Thomas Somplatzki de l'association Living in Property révèle ce que vous pouvez faire en
cas de litige avec les voisins: Thomas Somplatzki: "Si un immeuble de quatre étages est un jour construit sur la propriété voisine, le voisin affecté n'a qu'une chance de prendre des mesures contre le bâtiment, si les réglementations légales qui servent également à protéger le voisin ont été violées. Il peut s'agir de zones d'espacement des limites ou de réglementations de protection contre les incendies. Le projet peut d'abord être arrêté, les autorités de construction vérifient ensuite les conditions dans lesquelles elles peuvent approuver le projet. "
Communication:
Somplatzki: «Dans chaque projet de construction, il est important de prendre contact avec ceux qui peuvent être affectés, par exemple avec les voisins immédiats. S'il y a des problèmes au début de la construction, vous devez vous asseoir à une table avec vos voisins et la communauté ou organiser une discussion sur place et fixer le résultat. Si aucun accord ne peut être trouvé, le voisin doit déposer une objection contre le projet de construction. "
Action en justice:
Somplatzki:" Dans certains Etats fédéraux, la procédure d'objection a été abolie. Une action en justice doit y être intentée immédiatement. Si le constructeur est battu, les autorités vérifient dans quelle mesure elles peuvent imposer des conditions au constructeur pour la construction ou accorder des exceptions. Ce n'est que dans des cas extrêmes que le client devra réellement démanteler un projet de construction déjà construit. "
