Acheter une maison à deux familles ou une maison multifamiliale, y emménager et la louer: économise des impôts et augmente les revenus.
Une maison à deux ou plusieurs familles vaut la peine dans toutes les situations: elle offre suffisamment d'espace pour la grande famille. Grand-mère et grand-père ou leurs propres enfants emménagent dans le deuxième appartement lorsqu'ils ont pris leur envol. En tant que propriétaire, les propriétaires peuvent également économiser des impôts. Et dans la vieillesse, ils utilisent les revenus locatifs pour améliorer leur pension.
Réduire le fardeau fiscal
Les coûts d'un appartement loué dans une maison à deux ou plusieurs familles sont pris en compte proportionnellement par l'administration fiscale. Dans les premières années suivant la construction ou l'achat notamment, les frais de publicité dépassent généralement les revenus locatifs. Vous compensez ces pertes avec votre revenu positif: votre revenu imposable diminue. Vous pouvez déduire immédiatement les dépenses liées au revenu pour la partie louée. Ceux-ci comprennent les intérêts sur la dette, l'impôt foncier, les contributions d'assurance, les contributions à la maison et à l'association des propriétaires fonciers et les dépenses d'entretien.
Deux comptes de construction
Si vous louez une partie de votre maison, vous pouvez déduire les intérêts de la dette au prorata. Condition préalable: vous affectez la valeur nette et le montant du prêt à des parties spécifiques du bâtiment. Deux accords de prêt distincts soulignent la séparation claire. Ce n'est qu'alors que vous pourrez réclamer l'intégralité des intérêts du prêt, a décidé le Tribunal fiscal fédéral (dossier IX B 39/05). Créez deux comptes de construction dès le départ: vous payez les frais de la partie dans laquelle vous habitez d'un compte et les frais de l'appartement loué de l'autre. Vous payez votre propre partie avec des capitaux propres ou un petit prêt, et 100% pour la partie louée avec crédit.
dépréciation
En tant que bailleur d'une propriété d'occasion, vous êtes autorisé à amortir 2% des coûts de construction par an pendant 50 ans (construction jusqu'au 31 décembre 1924: 40 ans 2,5%). Ce qui suit s'applique aux bâtiments neufs: les propriétaires amortissent les coûts d'acquisition ou de production de manière linéaire à raison de 2% par an. Vous ne bénéficierez de la dépréciation dégressive de 4% au cours des 10 premières années que pour les propriétés dont le contrat d'achat ou la demande de construction est daté avant 2006.
Puis radiez 2,5% du coût initial sur huit ans, puis annulez 1,25% du coût initial sur 32 ans.
Location à des proches
Si vous louez un appartement à des proches et facturez au moins 75% du loyer local, vous réclamez 100% des dépenses liées au revenu. Si le loyer est inférieur à 66%, déduisez les frais de publicité proportionnellement (exemple: 45% de loyer = 45% de frais accessoires). Vous devez estimer les revenus et les dépenses sur une période de 30 ans. Sinon, l'administration fiscale ne reconnaîtra les dépenses que proportionnellement. Vous déduisez les frais professionnels si la location est réglementée comme des étrangers - avec un contrat et un paiement vérifiable du loyer et des services publics.
Conseil
Discutez à l'avance de votre modèle avec des experts. Vous pouvez trouver des conseillers fiscaux et des associations d'aide fiscale sur Internet à l'adresse: www.dstv.de (Deutscher Steuerberaterverband) ou www.nvl.de (nouvelle association des associations d'aide fiscale).
