Une propriété en tant que prévoyance vieillesse vaut la peine si vous abordez correctement le projet. Vous pouvez découvrir ici si l'accession à la propriété en vaut la peine pour vous, ce qu'il faut rechercher lors de l'achat et du financement, ou si la location serait une alternative pour vous.
Qu'il s'agisse d'une copropriété en ville ou d'une maison à la campagne, votre propriété est idéale pour la prévoyance vieillesse. Après tout, l'accession à la propriété offre de nombreux avantages: les propriétaires ont intérêt à assurer leur avenir dès le jour où ils emménagent. Vous n'avez jamais à craindre les augmentations de loyer ou la résiliation de votre co-contrat en raison de vos propres besoins. A la retraite en particulier, le loyer économisé est perceptible sur le compte: dès que le bien est désendetté, les propriétaires disposent chaque mois de quelques centaines d'euros de plus que les ménages locataires comparables - c'est ce que montre une étude en cours.
Bon à savoir:48% des Allemands vivent dans leurs quatre murs et s'assurent ainsi financièrement pour leur vieillesse. Cependant, l'immobilier résidentiel loué pour la prévoyance vieillesse est moins populaire - seuls 15% des citoyens allemands prévoient leur retraite de cette manière (source: Vermögensbarometer 2017).
Acheter un bien pour la prévoyance vieillesse au lieu de le louer
Bien que les prix de l'immobilier augmentent régulièrement, investir dans l'accession à la propriété est toujours logique. Parce que les frais de location s'élèvent à un montant considérable au fil des ans. «Avec un loyer de base de 1 100 euros, vous avez transféré un bon 535 000 euros à votre propriétaire en 30 ans», calcule la professionnelle financière Angela Reichl de LBS. Des augmentations de loyer de 2% par an en moyenne sont prises en compte. «Au lieu de cela, vous pouvez mettre la somme dans votre propre propriété», suggère-t-elle. Vous avez donc une valeur durable pour la retraite, alors que le loyer ne garantit que le droit de vivre. Et seulement tant que vous pouvez encore vous le permettre - ce qui devient de plus en plus difficile pour de nombreuses personnes dans les villes les plus chères d'Allemagne.
Puis-je même me permettre d'accéder à la propriété?
La valeur nette disponible est une condition préalable à un financement immobilier solide. Il devrait être de 20 à 30 pour cent du prix d'achat. Après tout, les coûts d'achat auxiliaires représentent déjà environ dix pour cent des coûts totaux. Les droits de mutation immobilière et les frais de courtage varient selon l'État fédéral.
Planifiez votre financement pour que les mensualités soient plus élevées pendant la phase professionnelle qu'à la retraite. En règle générale, vous devriez avoir remboursé au moins 90% du prêt au moment de votre retraite. Pour ce faire, vous avez besoin d'un plan de financement bien pensé. Cela doit être basé à la fois sur vos revenus et votre âge.
Dans tous les cas, un contrat de crédit immobilier et d'épargne permet de constituer systématiquement le coussin financier nécessaire. Grâce aux mensualités régulières, l'épargne se fait presque automatiquement et devient une habitude. L'Etat vous accompagne également dans la constitution de votre patrimoine, par exemple avec des subventions du contrat de prêt société de construction. Les citoyens dont les revenus se situent dans des limites spécifiées peuvent également demander une subvention au logement.
L'immobilier reste abordable - malgré l'augmentation des prix d'achat
En 2000, vous pourriez assurer le service d'un prêt de 200 000 euros avec un taux mensuel de 1 450 euros. Grâce au faible taux d'intérêt des prêts, la marge de manœuvre financière est désormais passée à 300 000 euros. De plus, le montant total du financement après vingt ans n'est que légèrement plus élevé car une plus grande proportion des tranches de prêt est utilisée pour les remboursements.
Grâce à des taux d'intérêt bas, les coûts de financement d'une propriété n'ont pas augmenté de manière significative en 18 ans - malgré des coûts d'acquisition nettement plus élevés.
L'achat anticipé d'un bien immobilier soutient la prévoyance vieillesse
Beaucoup de gens n'envisagent pas sérieusement d'acheter une maison pour la retraite avant d'avoir quarante ans ou plus. Rembourser toutes les dettes au moment de la retraite devient plus difficile. Cependant, cela ne doit pas être une raison pour renoncer à vos quatre murs: assurez-vous d'effectuer un remboursement approprié et des remboursements spéciaux au cours de votre vie professionnelle afin que la charge soit aussi faible que possible dans la vieillesse. Les retraités doivent débourser près de la moitié de leur revenu pour le coût de la vie. Cela signifie que les dépenses mensuelles pour la nourriture, les vêtements et les prêts hypothécaires, entre autres, sont plus importantes dans la vieillesse que ce que beaucoup pensent aujourd'hui.En particulier, les augmentations de prix causées par l'inflation sur des périodes de 20 ans et plus sont souvent sous-estimées - et ne sont généralement pas compensées de manière adéquate par les ajustements des pensions.
Le partage des coûts du revenu pour financer les besoins de base change considérablement avec la retraite.
Acquitter rapidement la dette du bien
«Le contrat de crédit immobilier et d'épargne peut également contribuer à réduire plus rapidement l'endettement», explique Reichl. Des remboursements spéciaux sont toujours possibles en fonction de la conception du contrat de prêt. Quiconque reçoit une prime à la fin de l'année, hérite d'un héritage ou se réjouit du paiement d'une somme d'assurance peut utiliser cet argent pour réduire ses dettes à tout moment. «Dans le cas d'un prêt immobilier, le taux de remboursement est automatiquement si élevé que le prêt peut généralement être remboursé dans un délai de 8 à 10 ans», explique Reichl.
Si vous souhaitez réduire la dette immobilière particulièrement rapidement, vous pouvez augmenter la part du prêt immobilier à 40 à 45% du prix d'achat. "Cela augmente la charge mensuelle, mais vous bénéficiez d'une flexibilité de remboursement maximale", déclare Reichl. En outre, vous devez vérifier si un prêt KfW financé par le gouvernement est une option - c'est le cas pour les bâtiments neufs, à condition qu'ils satisfassent aux exigences des maisons à économie d'énergie KfW.
Vous devez faire attention à cela lors de l'achat d'une maison
Les jeunes familles en particulier sont attirées par leurs quatre murs. Étant donné que la plupart d'entre eux veulent toujours vivre dans la même maison lorsqu'ils prennent leur retraite, les exigences sur le site augmentent: d'abord, les écoles et les pédiatres sont nécessaires. À la retraite, il est particulièrement important que les commerces et les transports publics locaux soient accessibles à pied.
Avec une propriété comme prévoyance vieillesse, vous devez également faire attention à la méthode de construction. Your-Best-Home.net ne devrait pas avoir trop d'étages - ou offrir des options pour l'installation d'un monte-escalier. Pensez également à la quantité de maison et de jardin dont vous avez besoin pour être heureux. Un grand jardin crée un travail dès le plus jeune âge qui peut devenir vraiment fastidieux avec l'âge. Cela vaut également pour l'espace de vie: si vous n'avez plus besoin de l'étage supérieur de votre maison à un âge avancé, vous pouvez envisager de le louer comme appartement afin d'augmenter sensiblement votre revenu mensuel.
Les propriétés bien situées ont un grand potentiel d'appréciation - mais pour cela, elles doivent être régulièrement entretenues.
Entretien de la propriété
Cependant, il faut également tenir compte du fait que les propriétaires doivent financer eux-mêmes les réparations dans et sur leurs quatre murs. Si vous décidez de devenir propriétaire d'une maison, gardez cela à l'esprit: même à la retraite, vous avez besoin d'une marge de manœuvre financière pour payer les réparations et garder votre maison en bon état. Pour cette raison, il est important que votre propriété ne soit pas votre seul plan de retraite.
«Certains travaux d'entretien sont associés à des coûts élevés et ne sont pas toujours reconnaissables au premier coup d'œil», déclare Manfred Jost, président de l'association immobilière résidentielle de Bonn. Et même si: «La plupart des résidents font face aux carences.» Un arriéré de rénovation progressive ne signifie pas seulement un manque de confort, mais entraîne également des dommages et des coûts de suivi disproportionnés.
La meilleure stratégie est utilisée par les propriétaires qui entretiennent et entretiennent régulièrement leur propriété. Alexander Krolzik, expert financier au Hamburg Consumer Center, recommande de constituer des réserves suffisantes: «Quiconque emménage dans un nouveau bâtiment devrait réserver 1 euro par mètre carré pour l'entretien.» Cela signifie que les premières mesures importantes peuvent être payées, après environ 15 ans de Remplacement du système de chauffage (pour environ 10 000 euros). Les propriétaires de bâtiments anciens ont intérêt à choisir un montant d'épargne plus élevé - jusqu'à 3 euros par mètre carré et par mois, en fonction de l'état de la propriété.
Les retraités qui vivent dans une propriété bien entretenue, adaptée à leur âge et payée sont toujours en bonne position. «Même une dette résiduelle gérable est acceptable», déclare l'expert en financement Krolzik: «Cependant, les frais de logement, y compris le taux mensuel, ne doivent pas dépasser 40% des revenus.
Louer une propriété dans la vieillesse
Mais que se passe-t-il si le fardeau est en fait trop lourd dans la vieillesse? Il existe différentes options en fonction de la situation et des souhaits. Vous pouvez louer la propriété ou la vendre contre une rente. Les propriétaires utilisent donc ce qu'on appelle l'or concret, mais continuent à y vivre. D'autres vendent afin d'utiliser le produit pour acheter quelque chose de plus petit - et réduire ainsi les coûts de maintenance.
Biens immobiliers utilisés par quelqu'un d'autre comme pension
Utilisez les revenus de location pour compléter votre pension
Bien entendu, vous n'êtes pas obligé de vivre vous-même dans une propriété pour l'utiliser comme prévoyance vieillesse. Si vous décidez d'acheter une maison ou un appartement puis de le louer, c'est également un excellent moyen de compléter votre pension. Parce que cela apporte un revenu mensuel fixe.
Bien sûr, cela ne vaut la peine qu'à une seule condition: vous devez déjà avoir payé votre location de maison ou d'appartement (pour la plupart). La même règle s'applique ici que pour la propriété occupée par le propriétaire: au moment de votre retraite, vous devriez avoir remboursé au moins 90% de vos dettes de prêt. De plus, vous ne devez pas ignorer qu'en tant que propriétaire, vous devez investir du temps et des nerfs en plus de l'argent - par exemple dans la création de factures de services publics. Une assurance protection juridique, qui couvrira les frais en cas de litige avec le locataire, est également fortement recommandée.
La région et l'emplacement déterminent la valeur marchande
Pour que votre investissement dans un bien locatif en vaille la peine, vous devez attacher de l'importance à son emplacement. Parce qu'il décide si vous pouvez louer une maison ou un appartement rapidement et facilement et, si nécessaire, le revendre. Ce n'est que dans les régions à forte demande que vous pouvez être sûr d'obtenir un revenu locatif mensuel fixe ou un bon prix de vente - et c'est finalement le but de votre propriété en tant que prévoyance vieillesse.
Dans ce cas, l '«emplacement LILA» est un indicateur important pour décider d'une propriété. Le terme « VIOLET » est formé à partir des initiales des quatre critères de base: L andschaft (vous habitez là où c'est beau), I nfrastructure (écoles, médecins, commerces et bonnes liaisons de transport)L juste la qualité (vous vivez là où se trouve l'action) et A ork (vous vivez là où il y a du travail).
L'emplacement violet est idéal comme devise.
Vaut-il la peine de louer la propriété?
Un remboursement de 90% de votre dette jusqu'à votre retraite est une chose. L'autre: vous devez vous assurer que vous réalisez suffisamment de bénéfices avec les revenus locatifs. Après tout, le bien loué est avant tout un investissement et doit générer un rendement suffisant. Ceux qui ne spéculent que sur une valeur de revente plus élevée et doivent «compenser» les revenus locatifs pour ne pas faire de perte s'exposent à un risque élevé de marché des capitaux. Tout comme la bourse, le marché immobilier est soumis à des fluctuations plus ou moins fortes - les bonnes performances des dix dernières années ne doivent pas le cacher. Et: si vous n'investissez pas dans votre propre domicile, il est souvent difficile d'estimer la valeur réelle d'un bien.Dans tous les cas, demandez conseil à un expert immobilier.
Comment savoir si la location en vaut la peine? On retrouve dans de nombreuses annonces immobilières: le rendement locatif brut. Pour déterminer cette valeur, le prix d'achat est fixé par rapport aux revenus locatifs attendus. Cependant, cette valeur ne va pas assez loin pour déterminer vos revenus réels. En plus du prix d'achat, vous avez d'autres frais: Dès le départ, il y a la taxe de mutation immobilière ou les frais de notaire. Par la suite, les frais administratifs ou les frais de réparation et d'entretien sont inclus dans les coûts dits accessoires.
Vous devez calculer le rendement net de la location chaque année. C'est ainsi que vous pouvez vérifier si vous faites suffisamment de profit de votre propriété. En moyenne, vous devriez atteindre une valeur d'au moins trois pour cent.
Avantages fiscaux locatifs
Il existe de nombreuses façons pour les propriétaires de déduire leurs dépenses de l'impôt - bien plus que ce n'est le cas avec une maison occupée par le propriétaire. Par exemple, vous pouvez réclamer le prix d'achat par étapes. Il en va de même pour la taxe foncière ou les frais que vous engagez lors de la recherche d'un nouveau locataire ou lors de l'administration. Vous pouvez répercuter les coûts de modernisation qui ont un effet positif sur la qualité du logement aux locataires sur la facture de services publics.
En fin de compte, le choix vous appartient: vous décidez de la meilleure façon d'utiliser votre bien en tant que prévoyance vieillesse.
