Un bail est la base de chaque location. Il énonce les droits et obligations essentiels des deux parties, c'est-à-dire ceux du locataire et ceux du propriétaire. Ceci est particulièrement important en cas de litige entre les deux parties - alors ce qui est convenu dans le contrat de location est décisif.
En Allemagne, il y a une grande liberté dans la rédaction d'un contrat de location - mais cela ne facilite pas les choses. Parce que selon la façon dont le contrat de location est formulé, il peut être soit très favorable aux locataires, soit - et ce sera plus dans votre intérêt - moins que convivial. Et ici, les petites choses sont absolument essentielles, car en cas d'urgence, ils peuvent décider de beaucoup d'argent, ou si le locataire peut rester dans l'appartement.
Que doit contenir le contrat de location?
Selon la loi, un contrat de location ne doit répondre à aucune exigence formelle spécifique. Il n'est même pas nécessaire de le conclure par écrit. Toutefois, pour clarifier les parties contractantes et l'objet du contrat, ces trois informations minimales sont requises pour le contrat:
- le prénom et le nom du propriétaire et du locataire
- le montant du loyer aussi
- l'adresse et l'emplacement de l'appartement
Si rien d'autre n'est convenu en dehors de ces données clés, la loi sur la location, qui est énoncée dans le Code civil allemand (BGB), s'applique dans tous les autres domaines. Dans votre propre intérêt, vous devriez donc rendre le contrat de location beaucoup plus détaillé, car ce qui suit s'applique essentiellement: Ce qui a été convenu ici et ne contredit pas la loi applicable, demeure.
Il existe de nombreux exemples de contrats de location que vous pouvez télécharger. Cependant, d'une part, vous ne devez jamais les utiliser sans hésitation et, d'autre part, vous devez toujours vérifier qui a fourni l'échantillon. Les propositions de contrats de location des associations de locataires sont généralement plus favorables aux locataires. Il est donc préférable d'utiliser un modèle de contrat de location d'une association de propriétaires ou de faire rédiger un contrat de location individuel et amiable par un avocat spécialisé en droit du bail.
Pourquoi rédiger un contrat de location adapté aux propriétaires?
La situation juridique en Allemagne accorde une attention particulière à la protection des locataires. En comparaison, les préoccupations du propriétaire sont plus à l'arrière-plan. Cela devient particulièrement clair lorsqu'il s'agit d'une résiliation. Mais même avec des aspects moins drastiques tels que les réparations cosmétiques, les acomptes ou les frais annexes, le propriétaire est désavantagé par rapport au droit de la location si aucune réglementation individuelle n'est prise. Il est donc important de connaître les possibilités qui rendent un contrat de location convivial pour le propriétaire et fonctionnent toujours dans le cadre légal.
Dans le contrat de location, de nombreuses modalités peuvent être déterminées en faveur du locataire ou du bailleur - par exemple, qui doit payer la taxe foncière.
Que doit contenir un bail favorable aux propriétaires?
Dans un contrat de location favorable au propriétaire, tous les accords qui peuvent être conclus dans un tel document sont formulés de manière à au moins compenser le désavantage juridique du propriétaire. Cette compensation peut être utile notamment au regard des réglementations suivantes:
- Coûts additionnels
Les surcoûts sont l'un des nombreux écueils du droit du bail. Car selon le § 556 BGB la prise en charge de ces frais par le locataire n'est qu'une règle facultative. Si le locataire doit payer ces frais, cela doit être explicitement indiqué dans le contrat de location, sinon vous assumerez ces frais vous-même! Selon l'article 556 du Code civil allemand (BGB), les dépenses peuvent être présentées sous forme de somme forfaitaire ou de paiement anticipé - cependant, selon le texte de la loi, uniquement d'un «montant approprié». En cas de doute, obtenez des conseils juridiques ici pour être du bon côté.
- dépôt
En tant que propriétaire, vous devez investir la caution de loyer de manière sécurisée mais rentable pour le locataire. Si le locataire déménage et quitte l'appartement avec des dommages considérables, celui-ci peut être réparé ou réparé à l'aide de la caution sans aucune charge financière pour vous. A condition qu'il n'y ait pas de dommage et que le locataire ait respecté toutes les règles, vous devez rembourser au locataire la caution locative y compris le bénéfice d'investissement. Le versement d'une caution par le locataire n'est généralement pas prévu légalement. Si vous souhaitez vous prémunir financièrement contre les risques de dommages causés par le locataire, vous devez absolument accepter un tel paiement dans le contrat de location. Important: Avec le montant de la caution, vous êtes lié par le § 551 BGB. Ici c'est déterminéque la caution de loyer ne peut excéder le montant de trois loyers nets.
- Réparations mineures
Il est particulièrement favorable au propriétaire si le locataire est obligé de payer lui-même les réparations mineures de l'appartement. Pour cela, il est essentiel que le contrat de location stipule clairement le montant des frais jusqu'à concurrence duquel le locataire doit payer pour chaque réparation individuelle. Dans la jurisprudence générale, les tribunaux ont évalué une somme de 75 à 100 euros par réparation le cas échéant. Afin de rendre la clause juridiquement sûre, une limite de coût annuel doit également être fixée dans le contrat de location. Ici, 8% du loyer de base annuel est actuellement considéré comme approprié.
- Taxe de propriété
L'ordonnance sur les frais de fonctionnement (BetrKV) prévoit clairement au § 2, n ° 1 la possibilité de transférer la taxe foncière au locataire. Pour cela, cependant, cela doit être clairement indiqué dans le contrat de location. Vous devez également ajouter cette clause pour rendre le contrat de location plus convivial pour le propriétaire.
- Limite de temps
Si vous ne souhaitez pas conclure le contrat de location pour une durée indéterminée, mais uniquement pour une durée limitée, il est essentiel de respecter les exigences de la section 575 BGB. L'essentiel ici est que vous devez informer le locataire du motif de la durée déterminée lors de la conclusion du contrat de location. Et selon le BGB, cela doit se faire par écrit! Idéalement, vous devriez donc noter la raison du délai directement dans le contrat de location. Si vous ne pouvez pas prouver que vous avez informé le locataire du motif de la limitation, la location est considérée comme à durée indéterminée.
Conseil supplémentaire: veillez à ne pas rédiger vous-même un contrat de location au meilleur de vos connaissances et croyances. Par-dessus tout, pour garantir la sécurité juridique, il est absolument essentiel de demander l'avis d'un professionnel. Des formulations exactes et techniquement correctes sont ici cruciales et déterminent si une clause est valable ou non devant les tribunaux.