Qu'est-ce qui est autorisé quand et quels types de contrats de location existe-t-il? Que ce soit en tant que locataire ou propriétaire: Il y a quelques éléments à prendre en compte pour éviter les mauvaises surprises. Quels délais de préavis, raisons de résiliation et exemptions s'appliquent dans votre cas? Nous clarifions cela dans une liste de types courants de contrats de location.
Bail à durée indéterminée
Le bail à durée indéterminée est la forme de bail la plus courante. Avec un bail à durée indéterminée, le bail a une durée indéterminée (article 542 (1) BGB). Chaque partie contractante peut résilier la location conformément aux dispositions légales. Le locataire peut donner un préavis de trois mois sans donner de motif. Si le propriétaire souhaite résilier le contrat, il a besoin d'un motif de résiliation légalement reconnu, par exemple un usage personnel. Son délai de préavis est basé sur la période de résidence du locataire et se situe entre trois et neuf mois (trois mois à cinq ans, six mois après cinq ans, neuf mois après huit ans).
Bail temporaire
Un contrat de location à durée déterminée définit la fin de la période de location à partir du début. Le propriétaire et le locataire ne peuvent pas annuler avant la fin de la période de location. Une exception est la résiliation sans préavis.
Le bailleur ne peut restreindre la période de location dans un bail dit temporaire qualifié que s'il peut fournir une raison valable. Exemple: il a lui-même besoin de l'appartement ou prévoit d'importants travaux de rénovation ou de démolition (article 575 BGB). Si le contrat prend fin, le locataire ne doit déménager que si le motif initial de la durée déterminée est toujours présent.
Le propriétaire et le locataire doivent toujours accepter par écrit des contrats de location à durée déterminée qualifiés indiquant la raison de la limitation - sinon le contrat de location est considéré comme un contrat de location à durée indéterminée.
Une forme particulière du contrat de location temporaire est le droit de vivre à vie. La location est «limitée» à la durée de vie.
Ancien bail à durée déterminée
Jusqu'au 31 août 2001, les propriétaires et les locataires pouvaient également conclure des baux simples à durée déterminée sans limite de temps. Les conditions suivantes s'appliquent à eux: Si le locataire demande la prolongation de la location deux mois avant la fin du contrat, il peut rester dans l'appartement pour une durée indéterminée - à moins que le propriétaire n'ait un motif de résiliation, par exemple pour un usage personnel. L'ancien contrat de location à durée déterminée s'applique aux contrats de location conclus avant le 1er septembre 2001. Aujourd'hui, les propriétaires et les locataires ne peuvent plus s'entendre là-dessus.
contrat de sous-location
Si le locataire conclut un contrat de location avec un sous-locataire, il existe un contrat de sous-location (§§ 540, 535 BGB). On parle souvent également d'une location de deuxième niveau.
Bail gradué
Avec un bail progressif, le propriétaire détermine non seulement le loyer initial, mais également les augmentations futures du loyer. Il doit s'écouler au moins un an entre deux loyers progressifs. L'augmentation annuelle du loyer ou le total respectif en euros doit être expressément indiqué dans le contrat. S'il est indiqué dans le bail que le loyer augmente de 5% par an, l'accord est inefficace. Si le loyer local augmente plus rapidement que l'échelle des loyers, le propriétaire peut ne pas augmenter le loyer.
Les baux progressifs sont souvent des baux à terme. Le propriétaire ne peut pas résilier le contrat pendant la durée du contrat. Le locataire dispose d'un droit spécial de résiliation. Il peut d'abord résilier à la fin de la quatrième année, après cela toujours avec le délai de préavis légal.
Index bail
Dans un bail indexé, le bailleur couple le prix de location à l'indice des prix du coût de la vie pour les ménages privés en Allemagne de l'Office fédéral de la statistique. Si l'indice change, le loyer n'augmente pas automatiquement. Tout d'abord, le loyer précédent doit être inchangé depuis au moins un an. Ensuite, le bailleur doit informer le locataire de l'ancien et de l'indice actuel par écrit, convertir la différence en pourcentage et indiquer le nouveau loyer en euros. Le loyer le plus élevé est payable pour la première fois deux mois après la déclaration écrite du propriétaire.
Exemple: Si le propriétaire notifie une augmentation de loyer effective par écrit le 15 janvier, les locataires paieront plus de loyer à partir de mars. Les augmentations de loyer avant la fin de la période d'un an ne sont possibles que si les coûts d'exploitation augmentent ou si le propriétaire procède à des changements structurels dont il n'est pas responsable, par exemple le passage du gaz de ville au gaz naturel ou la modernisation techniquement nécessaire du système d'ascenseurs.
Formulaires pour les contrats de location
L'Association allemande des locataires, les associations de propriétaires et de propriétaires fonciers et les éditeurs délivrent des formulaires valides pour les contrats de location. Les propriétaires peuvent acheter les formulaires dans la papeterie, les demander à l'association ou les télécharger sur Internet. Cependant, vous pouvez également rédiger ou conclure vous-même des contrats de location. Un contrat de location est valable s'il précise qui est le locataire et qui est le propriétaire, quel appartement est loué, à quel prix et quand la location doit commencer.
Faire contrôler par un spécialiste
Les contrats de location écrits sont courants. Les droits et obligations des partenaires contractuels sont énumérés sur plusieurs pages du contrat de location. Cependant, de nombreuses clauses contractuelles sont jugées redondantes et toutes ne sont pas efficaces. Si le bailleur tire des réclamations d'un formulaire de contrat de location, les locataires doivent d'abord faire vérifier la clause par un spécialiste, par exemple à l'association de location.