Changement d'emploi, nouveau partenaire ou ajout à la famille - il existe de nombreuses raisons pour lesquelles un ancien appartement ne remplit plus sa fonction et vous souhaitez résilier le bail. Vous pouvez trouver ici les délais de préavis que vous devez respecter et quand le propriétaire peut résilier la location.
Les choses les plus importantes en un coup d'œil
Comment résilier un contrat de location?
Si vous avez signé un contrat de location à durée indéterminée en tant que locataire, vous disposez d'un délai de préavis légal de trois mois. Cela signifie que la résiliation écrite doit être reçue par le bailleur au plus tard le troisième jour ouvrable du mois.
Comment sortir du bail en cas de séparation?
En cas de séparation, la location existera toujours. Cela signifie que même si l'un des partenaires déménage, vous êtes toujours le partenaire contractuel avec tous les droits et obligations. Il est préférable de négocier un accord de résiliation avec le propriétaire afin que le partenaire de déménagement puisse résilier le bail.
Quand dois-je annuler?
Si vous disposez d'un préavis de trois mois, vous devez avoir notifié l'annulation au propriétaire au plus tard le troisième jour ouvrable du mois. Par exemple, si un locataire démissionne le 3 juin, la location se termine le 31 août.
Résilier le contrat de location: voici comment cela fonctionne
Une résiliation du contrat de location n'est valable que si elle a été rédigée par écrit et imprimée sur papier. Les résiliations verbales, e-mails, fax ou autres messages texte ne sont pas autorisés.
Envoyer l'annulation par courrier recommandé
Par mesure de sécurité, vous devez toujours envoyer votre lettre de résiliation au propriétaire par courrier recommandé. Vous disposez des options suivantes:
- Courrier recommandé: Le facteur confirme qu'il a déposé la lettre dans la boîte aux lettres du propriétaire.
- Envoi recommandé: L'annulation sera remise personnellement par le facteur au propriétaire. Il n'est autorisé à le remettre que contre signature.
- Courrier recommandé avec accusé de réception: L'annulation sera également remise en personne par le facteur. En tant que locataire, vous recevrez également un accusé de réception de la lettre.
Bon à savoir: Bien entendu, vous pouvez également apporter vous-même l'avis de résiliation au propriétaire. Il est préférable d'avoir un témoin avec vous qui peut confirmer que la résiliation a effectivement atterri dans la bonne boîte aux lettres. Sinon, obtenez également une confirmation du propriétaire ici.
Si l'annulation est envoyée par courrier recommandé, le facteur livrera la lettre personnellement.
Cela doit être dans la lettre de résiliation
La raison de votre démission ne doit pas être indiquée dans la lettre de démission. Il suffit que vous exprimiez votre intention de résilier par écrit et bien sûr de le signer, ou de recueillir les signatures requises des autres locataires principaux, dans le cas d'un appartement partagé. Vous devez toujours inclure les informations suivantes dans votre lettre:
- l'adresse de l'appartement loué
- l'heure à laquelle l'appartement de location doit être résilié
- la demande de confirmation de la résiliation par le propriétaire
- le désir d'une date de transfert
Délais généraux de préavis pour les locataires
En règle générale, les locataires et les propriétaires concluent un bail pour une durée indéterminée. La relation contractuelle se termine alors par une résiliation ordinaire ou extraordinaire par l'une des parties. Un délai de préavis général de trois mois s'applique aux locataires. L'avis de résiliation doit parvenir au propriétaire au plus tard le troisième jour ouvrable du mois, sinon ce mois ne compte plus dans le délai de préavis. Par exemple, si le propriétaire reçoit la lettre de résiliation le 4 août, la location ne se termine pas avant le 30 novembre. Bien que des délais plus courts puissent être convenus dans le contrat de location en faveur du locataire, des délais de préavis plus longs sont sans effet.
Vérifiez votre contrat de location pour connaître la durée de la période de préavis convenue.
Il y a ces exceptions
1. Renonciation à la résiliation
Les locataires et les propriétaires ont la possibilité d'ajouter une clause de renonciation au contrat de location pour une période maximale de quatre ans. Cela signifie que ni les locataires ni les propriétaires ne sont autorisés à donner un préavis pendant cette période. Les quatre années commencent dès que les deux parties ont signé le contrat.
Bon à savoir: une renonciation à la résiliation n'est valable que pour une période de quatre ans, tout ce qui va au-delà n'est pas légalement autorisé. De plus, la clause doit être formulée de manière à ce que vous, en tant que locataire, puissiez résilier au bout de quatre ans et déménager sans avoir à attendre trois mois.
2. Contrat de location gradué avec renonciation à la résiliation
Les locataires et les propriétaires peuvent résilier un bail progressif à tout moment, sauf si le bail stipule que la résiliation est exclue pour une certaine période de temps. Selon un arrêt de la Cour fédérale de justice, une renonciation unilatérale à la résiliation par le locataire est également autorisée.
3. Accord individuel Les
locataires et les propriétaires peuvent également convenir d'autres périodes. Le locataire ne doit pas être désavantagé à cet égard. Cela signifie que le délai de préavis ne peut être que plus court, mais pas plus de trois mois.
Merci aux nouveaux locataires plus tôtDans le contrat de location, les locataires et les propriétaires ont également la possibilité de convenir qu'une résiliation anticipée du |
Délais de préavis pour les propriétaires
Selon la loi sur la location, des délais de préavis échelonnés s'appliquent aux propriétaires, selon l'âge de la location. Si un délai de préavis différent et plus long est convenu dans le contrat de location, le propriétaire doit s'y conformer.
- Durée de location jusqu'à 5 ans: préavis de 3 mois
- Durée de location jusqu'à 8 ans: préavis de 6 mois
- Durée de location supérieure à 8 ans: préavis de 9 mois
- Durée de location supérieure à 10 ans: préavis de 12 mois. Cependant, il ne s'applique qu'aux locations qui ont commencé avant le 1er septembre 2001 et pour lesquelles le délai de préavis de douze mois a été convenu.
Seule exception: le propriétaire habite avec le locataire sous un même toit, par exemple dans un appartement de grand-mère dans une maison individuelle ou bifamiliale. Il peut alors résilier sans avoir de motif légal de résiliation. Dans la lettre de résiliation, cependant, il doit invoquer son droit spécial. Dans de tels cas, le délai de préavis est prolongé de trois à six mois. Si le propriétaire vend la propriété, le nouveau propriétaire reprend le bail. Rien ne changera dans la location existante. Si l'appartement en location est converti en condominium, des délais d'annulation spécifiques au pays s'appliquent au propriétaire. Ils durent au moins trois ans, mais dans certaines régions avec des pénuries de logements, même 10 ans.
Si le bailleur souhaite utiliser l'appartement pour son propre usage, il doit en préciser les motifs dans l'avis de résiliation.
Résiliation de l'appartement en raison d'un usage personnel
Les propriétaires ont besoin d'un intérêt légitime pour résilier le bail. La raison la plus courante: usage personnel, car le propriétaire a besoin de l'appartement pour lui-même, sa famille ou ses proches. Les membres de la famille sont les enfants, les petits-enfants, les conjoints, les frères et sœurs, les parents et les grands-parents. La nièce en fait partie (BGH, VIII ZR 159/09). En revanche, si le beau-frère en a lui-même besoin, un contact particulièrement étroit doit être prouvé (BGH, VIII ZR 247/08). Les propriétaires ont besoin de raisons compréhensibles pour leurs propres besoins, qu'ils doivent expliquer en détail dans l'avis de résiliation. Cela comprend les conditions de vie précédentes et les avantages de l'appartement terminé. S'ils ont un autre appartement vacant, ils devront peut-être y emménager ou l'offrir au locataire. Dans le cas de «conditions de vie excessives», la résiliation échoue. Ceci est également valable,si le propriétaire a à nouveau besoin de l'appartement immédiatement après la conclusion du contrat ou si l'appartement annulé ne peut pas répondre aux demandes d'utilisation du propriétaire. Quiconque ne fait que simuler ses propres besoins, par exemple pour louer l'appartement à un prix plus élevé, peut s'exposer à des poursuites et à une indemnisation - même si le locataire et le propriétaire sont d'abord parvenus à un accord à l'amiable (BGH, VIII ZR 231/07). Cependant, le locataire doit prouver par la suite que les besoins personnels ont été truqués.VIII ZR 231/07). Cependant, le locataire doit prouver par la suite que l'usage personnel a été truqué.VIII ZR 231/07). Cependant, le locataire doit prouver par la suite que les besoins personnels ont été truqués.
Cas particulier: résiliation de l'appartement sans préavis
En tant que locataire, vous avez la possibilité de résilier sans préavis dans les cas suivants:
L'appartement ne peut pas être utilisé comme convenu dans le contrat
Si l'appartement est inhabitable en raison d'inondations ou d'incendies, par exemple, vous, en tant que locataire, pouvez résilier le contrat de location sans préavis. Mais même si l'appartement n'a pas été remis à temps (BGB; § 543 (1)), vous pouvez faire usage de ce droit.
L'appartement met votre santé en danger
Si, par exemple, vous découvrez de la moisissure dans votre appartement ou d'autres matériaux de construction toxiques sont intégrés, vous devez d'abord faire vérifier cela par un expert, par exemple au moyen d'un test de moisissure, et vous devez également en supporter vous-même les coûts. Si le soupçon est confirmé, vous devez d'abord donner au propriétaire un délai raisonnable afin de remédier aux vices. Si cela n'est pas possible ou si le propriétaire refuse, vous pouvez annuler sans préavis.
Le propriétaire viole le contrat
Le propriétaire a de nombreux droits, mais l'entrée non autorisée de l'appartement ou la fraude dans la facture d'électricité ne sont pas incluses. Vous pouvez également annuler en cas d'insultes verbales ou d'attaques. Notez cependant que vous n'avez généralement qu'environ deux semaines pour vous déshabiller. Il est donc préférable de chercher un nouvel appartement avant d'abandonner.
Modernisation à venir
Si le propriétaire annonce une modernisation en mars, le locataire peut annuler jusqu'au 30 avril. Le bail se termine le 31 mai.
Si une modernisation est prévue, le délai de préavis est généralement plus court.
Augmentation du loyer au loyer comparatif local
Si le locataire perçoit une augmentation de loyer avant le 1er avril en janvier, il peut annuler avant le 31 mars au plus tard. La location se termine le 31 mai. Dans ce cas, le locataire ne paie pas de loyer plus élevé.
Augmentation des loyers après la modernisation
Si le loyer doit augmenter avant le 1er avril, le locataire peut annuler à la fin du mois de mars. Le bail se termine le 31 mai, le loyer reste inchangé jusque-là.
Résiliation sans préavis par le propriétaire
Le bailleur peut résilier la location sans préavis si le locataire est en retard de paiement du loyer. Soit le locataire n'a pas à payer un montant partiel de plus d'un mois de loyer pendant deux mois consécutifs, soit le retard se prolonge sur plusieurs mois et atteint le montant d'au moins deux mensualités de loyer. Si le locataire paie les arriérés de loyer jusqu'à deux mois après le dépôt de l'avis d'expulsion, la résiliation sans préavis est invalide. Si le propriétaire a donné un avis de résiliation en même temps, cette résiliation peut rester en vigueur. Selon la Cour fédérale de justice, les locataires ne peuvent conserver leur appartement dans de tels cas que si l'avis de résiliation était illégal, par exemple parce que le locataire n'avait jamais commis quoi que ce soit (VIII ZR 321/14).
Cas particulier: résiliation d'un contrat de sous-location
Si vous avez conclu un contrat de sous-location et que vous souhaitez y mettre fin, une distinction est faite entre les cas suivants:
- Chambre non meublée
Le délai de préavis régulier de trois mois s'applique à une chambre non meublée. Mais fais attention! Le locataire principal peut également résilier la chambre sans donner de raison, à condition qu'il habite lui-même l'appartement.
- Chambre meublée
Si la chambre est meublée et que le locataire principal habite lui-même l'appartement, vous pouvez même annuler au milieu ou à la fin du mois.
Cas particulier: résilier le contrat de location dans l'appartement partagé
Selon que vous avez signé un bail en tant que locataire principal ou en tant que sous-locataire, vous devez agir différemment:
Annuler en tant que locataire principal
Si vous êtes le locataire principal, vous devez informer à la fois le propriétaire et vos sous-locataires si vous annulez. Vous pouvez soit donner un préavis à votre sous-locataire en utilisant le droit spécial de résiliation qui résulte du fait que le locataire principal habite également lui-même cet appartement. Cela se traduit par une période de préavis de trois mois. Le locataire principal doit en aviser un sous-locataire au moins trois mois avant son propre propriétaire.
Ou, si vous en tant que locataire principal avez sous-loué une chambre meublée, vous pouvez résilier votre sous-locataire au plus tard le 15 du mois jusqu'à la fin du même mois.
Annuler en tant que l'un des locataires principaux
Si vous faites partie d'un appartement partagé en tant que locataire principal, tous les colocataires et le propriétaire doivent accepter de résilier la location. La raison en est que lorsque le contrat a été signé, tous les colocataires ont fondé une société civile. En d'autres termes, un locataire ne peut pas simplement partir si les autres ne sont pas d'accord. De plus, le propriétaire doit également être d'accord. Cela peut être problématique s'il craint que la totalité des frais de location ne soit plus payée à l'avenir. Si vous déménagez malgré tout, vous pouvez toujours être tenu solidairement responsable.
Un appartement partagé doit respecter plusieurs règles particulières lors de la résiliation du contrat de location.
Annuler en tant qu'appartement partagé
En tant que colocation, chacun doit signer ensemble l'avis de résiliation.
Résilier le contrat individuel
Dans certains appartements partagés, chaque locataire a son propre contrat avec le propriétaire. Dans ces cas, vous n'avez pas besoin du consentement de votre colocataire, mais donnez le préavis normal de trois mois. Le propriétaire doit payer les cotisations de location annulées ou trouver un nouveau locataire en temps utile.
Que faire si le propriétaire ignore la résiliation?
Il arrive parfois qu'un bailleur ne réponde pas à la résiliation, par exemple en n'acceptant pas une lettre recommandée avec accusé de réception et cela se retrouve au bureau de poste. Dans ces cas, il est préférable de conserver la confirmation que le locataire a ignoré le courrier recommandé et d'envoyer un simple courrier recommandé par la suite. Le délai court alors à compter du refus d'acceptation.
Que faire si le locataire ne déménage pas?
Si le locataire ne déménage pas après l'expiration du délai de préavis, le bailleur doit clairement indiquer dans les deux semaines qu'il n'accepte pas la continuation du bail - sinon l'avis de résiliation devient sans effet. Sauf si cette conséquence juridique est déjà exclue dans le contrat de location. Afin de faire sortir le locataire de l'appartement, le propriétaire n'est pas autorisé à changer simplement la serrure de la porte, par exemple. S'il a un motif de licenciement reconnu, il intentera une action en justice pour expulsion. Le tribunal examine les motifs de résiliation du propriétaire et les contre-droits du locataire. Parce que même avec une résiliation justifiée par le propriétaire, le locataire peut rester aussi longtemps qu'il peut se référer à des difficultés particulières qui l'emportent sur l'intérêt du propriétaire à résilier. Ceux-ci peuvent être:
- âge élevé
- invalidité
- fragilité
- faiblesse physique ou mentale
- longue période de location et racines dans le quartier résidentiel
- grossesse
- les enfants
- Difficultés à changer d'école ou de jardin d'enfants
- faible revenu
- examen à venir
- ne trouver aucun appartement de remplacement
Que pouvez-vous faire pour vous opposer à une résiliation par le propriétaire?
Il y a souvent plusieurs raisons de difficultés en même temps. Cela augmente les chances de succès d'une objection de location à la résiliation. Le locataire doit déclarer par écrit l'opposition à la résiliation et signer lui-même la lettre. Le locateur doit avoir la demande entre ses mains au moins deux mois avant l'expiration du délai de préavis. Cependant, le délai de deux mois ne s'applique que si le bailleur a indiqué la possibilité d'opposition, sa date limite et sa forme dans l'avis de résiliation. Dans le cas contraire, le locataire peut également s'opposer à la résiliation plus tard - à savoir jusqu'à la première date judiciaire du litige d'expulsion. Si le locataire et le propriétaire ne sont pas d'accord, le tribunal doit trancher. Il détermine si les difficultés du locataire l'emportent sur les intérêts du propriétaire de résilier le contrat. Si c'est le cas,le tribunal ordonne la continuation indéfinie ou limitée du bail.
