Le droit de la location régit les droits et obligations des locataires et des propriétaires - mais ceux-ci ne sont souvent pas exercés ou un différend survient pour d'autres raisons. Comptabilité des coûts d'exploitation, loyer, réparations dues, chauffage défectueux, vélos dans le couloir - qu'est-ce qui est autorisé et qu'est-ce qui ne l'est pas? Comment agissez-vous au mieux dans un différend? Nous donnons des conseils.
Il existe un large éventail de litiges entre propriétaires et locataires: cela va de la facturation des services publics à la pollution sonore des voisins en passant par les défauts de logement, les demandes d'augmentation de loyer ou de modernisation. Nous avons résumé pour vous les causes les plus courantes de litiges. Ainsi, vous pouvez voir d'un coup d'œil ce que le contexte juridique de votre cas dit et à l'étape suivante, vous pouvez décider si le litige en vaut la peine ou si un compromis doit être recherché.
Que dit le droit de la location sur les causes les plus courantes de litiges?
Facturation des services publics
- Appartement et espace commercial
Selon la Cour fédérale de justice (BGH), les propriétaires ne sont pas tenus de facturer séparément les frais de fonctionnement des appartements et des locaux commerciaux, tant que le locataire n'est pas significativement désavantagé. Le locataire peut voir les documents de facturation dans les locaux du propriétaire. Le propriétaire ne doit faire des copies que si cela n'est pas raisonnable pour lui en raison de la distance (BGH VII ZR 78/05). Conseil: Découvrez ici les erreurs les plus courantes dans la facturation des services publics. - Vacance et frais
Si les appartements sont vides, le bailleur doit assumer les frais annexes de ces appartements s'il répartit les frais de fonctionnement en fonction du rapport entre la superficie de l'appartement loué et la surface habitable totale (BGH VIII ZR 159/05). Les locataires peuvent refuser de modifier le contrat si seuls quelques appartements sont vacants pour une courte période. - Allocation autorisée
Selon la BGH, les locataires des appartements du rez-de-chaussée doivent également contribuer aux frais de fonctionnement de l'ascenseur. Une répartition différenciée des frais de fonctionnement, par exemple pour le service de conciergerie, le nettoyage des parties communes, l'éclairage, l'entretien du jardin ou les ascenseurs, n'est pas possible (BGH VIII ZR 103/06). Le bailleur peut partager les nouveaux frais d'exploitation - par exemple pour l'assurance responsabilité civile nouvellement conclue - avec le locataire, à condition qu'il les ait réservés dans le contrat de location (BGH VIII ZR 80/06).
Réparations cosmétiques
Après que la BGH avait déjà déclaré invalides des clauses dans les contrats de location en 2004, selon lesquelles les locataires doivent rénover «au plus tard» ou «en tout cas» après certains délais, elle est allée encore plus loin en avril 2006: selon cela, le contrat de location doit clairement indiquer les délais sont flexibles. S'il n'y a pas d'ajout tel que «en règle générale» ou «en général», la clause est sans effet (BGH VIII ZR 178/05).
- Clauses d'indemnisation
S'il existe des clauses d'indemnisation dans le contrat de location, le bailleur peut, si les délais de rénovation ne sont pas encore expirés, exiger un pourcentage des frais de rénovation pour la période d'usure depuis les dernières réparations esthétiques. Cependant, les clauses de règlement ne doivent pas reposer sur des délais rigides. Sinon, ils désavantagent indûment le locataire car ils ne prennent pas en compte l'état de l'appartement (BGH VIII ZR 52/06).
Espace vital
Savez-vous comment mesurer correctement votre espace de vie? Cela peut vous faire économiser de l'argent, car: Si la surface habitable est inférieure de plus de 10% à celle spécifiée dans le contrat de location, il y a un défaut qui vous autorise à réduire le loyer (BGH VIII ZR 205/03 et 347/04).
Quand demander un avis juridique
Les deux parties devraient s'enquérir de leurs droits et obligations, par exemple dans ces articles supplémentaires:
Droit de la location: vos droits et obligations en tant que locataire et propriétaire
Communauté des propriétaires: droits et obligations des propriétaires
Résiliation pour usage personnel: vos droits et obligations
Droit d'utilisation spécial: exemples, droits et obligations
Entre voisins: ces droits et obligations comptent en été
Cela devrait être suivi d'une conversation raisonnable. S'il y a des conflits avec les voisins, vous devez également en informer le propriétaire. S'il y a des défauts dans l'appartement, vous devez en informer le propriétaire dès que possible et lui demander de les rectifier. En cas d'augmentation de loyer, vous pouvez consulter l'indice local des loyers au bureau municipal du logement ou à l'un des groupes d'intérêt.
Droit de la location: exemple de scénario de conflit «augmentation des loyers»
Le propriétaire demande à son locataire d'augmenter le loyer de 6 à 7 euros le mètre carré. Pour l'appartement de 100 mètres carrés, cela signifie 100 euros de plus de loyer par mois. Le locataire refuse l'augmentation de loyer. L'indice des loyers locaux prévoit 6 euros en bas et 7 euros en haut pour un appartement relativement grand. Le tableau ci-dessous (source: Deutscher Mieterbund Berlin) montre les étapes possibles sur la voie d'un accord.
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mesure |
frais |
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1ère étape |
Conversation personnelle entre le propriétaire |
- Pas de frais - |
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2ème étape |
Implication d'un médiateur (via l'association des locataires |
Peut être librement convenu, par exemple 50 euros |
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3e étape |
1ère instance: tribunal de district |
D'une valeur litigieuse de |
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4ème étape |
2ème instance: appel devant le tribunal régional |
Environ 820 euros pour |
Conseil : avant de décider d'aller au tribunal: le tribunal de district proposera souvent un règlement. Cela signifie que vous couvrirez les coûts proportionnellement. En termes de résultat, vous pouvez avoir cela moins cher avec un médiateur. Si la conversation en face à face échoue, suggérez une médiation.
Après une consultation factuelle, les deux parties discutent de ce à quoi ressemblera la prochaine étape. Cependant, il y a des cas dans lesquels aucun compromis n'est possible ou une partie refuse de l'accepter. Si les fronts durcissent, il y aura un différend devant le tribunal.