Avec une rente, les propriétaires retraités peuvent compléter leur pension. Mais vendre une maison est-il une bonne idée pour une pension mensuelle plus élevée? Nous expliquons le modèle de rente immobilière, ses variantes et les risques pour les vendeurs et les acheteurs.
Pourquoi une rente?
Si vous pensez préparer votre retraite tôt, vous êtes dans une meilleure position. Bien sûr, posséder une propriété est un bon moyen de subvenir aux besoins de la vieillesse - mais: même si les propriétaires vivent sans loyer et que la propriété a été payée, ils peuvent encore rencontrer des difficultés financières à un âge avancé. La rente viagère n'est pas encore répandue en Allemagne. Mais l'intérêt pour cela augmente, rapporte Dirk Scobel, un expert en finance du Centre des consommateurs de Hambourg: «La génération actuelle de seniors a généralement remboursé intégralement leur propriété et ne reçoit qu'une petite pension en même temps.» Les retraités peuvent combler ces goulots d'étranglement avec la rente.
Voici comment fonctionne la rente immobilière
Le pas vers une rente est la vente d'une maison ou d'un appartement. En contrepartie, les propriétaires perçoivent une pension mensuelle sur leur compte ainsi qu'un droit de séjour essentiellement à vie, parfois combiné avec un versement unique. Le tout sécurisé par un notaire et ancré dans le cadastre. Le montant des flux d'argent dépend de la valeur de la propriété et de l'âge du vendeur.
L'expert en financement Scobel explique: "Quiconque décide de louer une propriété doit être clair sur une chose: l'ancienne maison tombe en possession de l'acheteur après son propre décès. Les enfants et les autres membres de la famille sont alors laissés vides, car la propriété est dans de tels cas, souvent les actifs essentiels. Pour éviter les discordes et les querelles, parlez à vos proches du désir de mettre votre propriété à la retraite. Si votre progéniture est financièrement solide, leur fils ou leur fille voudra peut-être reprendre la maison des parents et toucher eux-mêmes une pension. De cette façon, vous restez Votre maison est toujours la propriété de la famille. " Dans la pratique, il est courant de donner une partie des biens aux enfants de leur vivant et de convenir d'une rente viagère en échange. Les retraités qui n'ont pas d'enfantschoisissez-le quand ils ne se soucient pas de laisser la richesse derrière eux.
Variantes de la rente
| une variante | rente classique | rente abrégée ( rente à terme maximum) | rente prolongée (période de garantie de rente) |
| Voilà comment ça marche | Paiement régulier contre une valeur liée à la vie d' une personne - si le paiement est lié à la vie de plusieurs personnes, on parle d'une rente liée | Paiement régulier contre une valeur liée à la vie d' une ou deux personnes, mais limitée à une durée maximale convenue | Paiement régulier contre une valeur liée à la vie d' une ou deux personnes , mais avec une durée minimale préalablement convenue |
| Avantages |
couverture à vie meilleur |
pension plus élevée que après la fin du la plus haute rente |
Garantie à vie Avec une période de garantie, la meilleure protection |
Le cas particulier d'une hypothèque inversée
L'hypothèque inversée est un autre modèle d'alternative à une rente. Ici, les propriétaires concluent un accord de prêt avec une banque ou une compagnie d'assurance. Your-Best-Home.net reste la propriété du propriétaire, l'hypothèque est payée par mensualités. À la fin du terme, l'hypothèque accumulée est remboursée ou la propriété est transférée au prêteur. De plus, les versements mensuels prennent fin.
Restez propriétaire et gagnez de l'argent chaque mois: le modèle de l'hypothèque inversée comme alternative à la rente rend cela possible.
Avantages de la rente
- Dans un premier temps, l'acheteur n'a pas à payer intégralement le prix d'achat, mais peut le rembourser sous la forme d'une pension mensuelle.
- L'acheteur n'a pas besoin d'utiliser des capitaux propres et n'a pas à contracter de prêt.
- Le revenu de la rente ou de la rente à temps est imposé différemment du revenu des immobilisations. Si vous vendez votre maison à des étrangers, vous ne payez d'impôt que sur la partie revenu de la rente.
- Si les enfants versent des rentes à leurs parents, ils peuvent en déduire une partie à titre de dépenses spéciales.
- Convenir d'une rente ou d'une rente est idéal, en particulier pour les maisons à rénover, car celles-ci sont souvent difficiles à vendre.
La location d'une propriété ne vaut la peine qu'à partir de 65 ans environ. La valeur de la propriété dépend fortement de l'emplacement. Cela rend les modèles de rente viagère particulièrement intéressants dans les régions métropolitaines convoitées. Les prix du marché sont élevés et le vendeur a une bonne position de négociation avec l'investisseur. «Il est logique de comparer différentes offres», conseille le défenseur des consommateurs Scobel. Un fournisseur de modèles de rente peut être, par exemple, une fondation, une entreprise ou un fournisseur de services financiers. Des accords de rente peuvent également être conclus avec des particuliers.
Risques de rente immobilière
La rente viagère s'avère problématique si le vendeur vit plus longtemps que prévu. Dans certaines circonstances, l'acheteur paie plus cher pour Your-Best-Home.net que s'il avait payé le prix d'achat en une seule fois. Ce cas peut cependant être réglé par contrat.
Autre risque: l'acheteur a des problèmes financiers. Si l'acheteur ne peut pas payer la rente convenue, son droit à un transfert ultérieur de la propriété est perdu. Un avis de cession au registre foncier garantit le droit de rétractation du vendeur en cas d'arrêt des paiements.
Le montant de la rente
Le montant de la rente est déterminé par la valeur de la propriété, la durée et un taux d'intérêt. L'âge et le sexe du pensionné jouent également un rôle dans le calcul de la rente immobilière. Ce facteur de rente viagère est basé sur la moyenne statistique, qui est basée sur les tables de mortalité de l'Office fédéral de la statistique. Le notaire a le droit de séjour à vie et la charge réelle de la rente inscrite au registre foncier. Si possible, ceux-ci devraient venir en premier dans le registre foncier. Un versement unique par l'acheteur, un accord sur une période de garantie de pension ou l'octroi d'un droit de séjour ont également une influence sur le montant de la rente. Il existe de nombreux calculateurs de rente sur Internet avec lesquels vous pouvez calculer approximativement la rente à l'avance.Il est préférable de faire calculer un modèle de rente viagère approprié par un expert, car de nombreux facteurs peuvent influencer le montant.
Calcul d'une rente - un exemple
Un homme de 70 ans est propriétaire d'une maison à deux familles et souhaite vivre dans son propre appartement à vie. L'homme vend Your-Best-Home.net sur une base de rente. Il engage un expert pour calculer la rente mensuelle. Ceci est basé sur les tables de mortalité de l'Office fédéral de la statistique. Il sert à déterminer le facteur de rente viagère. Le facteur indique combien d'années le bénéficiaire de la rente vivra encore selon la moyenne statistique. Le taux d'intérêt est de 3,5% par an (source: Heubeck AG / Cologne).
| 1. Valeur du droit de séjour à vie |
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| Valeur locative x 12 mois x facteur de rente = valeur du droit de séjour à vie: 660 euros x 12 mois x 10,113 = environ 80000 euros |
| 2. Détermination du montant à retirer |
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| Valeur du bien - valeur du droit de séjour à vie = montant à annuler: 300.000 euros - 80.000 euros = 220.000 euros |
| 3. Détermination de la rente mensuelle |
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Montant à la retraite: 12 mois: Facteur de rente viagère = rente viagère mensuelle 220000 euros: 12 mois: 10,113 = 1813 euros |
L'acheteur paie 1813 euros par mois pour la maison bi-familiale - environ 900 euros par appartement sont alloués à deux appartements.
Le contrat de rente
Le contrat d'achat notarié d'une maison limite les risques pour les deux parties. Le terme rente ou rente est convenu comme une vente normale dans un contrat d'achat conclu devant le notaire. «Même une pension immobilière entre parents proches doit être précisément stipulée dans le contrat», souligne l'expert en financement Scobel. La vente d'une maison sur la base d'une pension est librement configurable par les parties contractantes. Ni le prix total de la propriété ne doit être loué, ni la propriété ne doit être remise immédiatement ou rapidement. Les versements de pension peuvent également être effectués ultérieurement. Une véritable charge inscrite au registre foncier protège le vendeur. Si nécessaire, il peut alors faire saisir la propriété si l'acheteur ne respecte pas ses obligations.
Droit de séjour avec la rente immobilière
«Il existe de nombreux leviers pour ajuster la rente viagère», souligne l'expert financier Scobel. La question de savoir si la personne âgée souhaite obtenir le droit de séjour ou d'usufruit (droit de toute utilisation) à la propriété est particulièrement importante. Le droit de séjour expire lorsque vous déménagez. Si vous optez pour le droit d'usufruitier, vous pouvez également louer votre logement, par exemple pour payer une maison de retraite coûteuse. Le droit d'usufruit entraîne une remise plus élevée sur la propriété et réduit la rente. Il y a beaucoup plus à considérer: qui s'occupera de l'entretien de la propriété à l'avenir, qui fera les réparations esthétiques? Important: l'usufruit doit être ordonné par le notaire et inscrit au registre foncier.
De nombreux aînés veulent éviter de bouger et garder leur environnement familier. C'est possible avec la rente viagère.
Taxe sur les rentes immobilières
L'expert en financement Scobel recommande: "Aller chez le conseiller fiscal vaut la peine: le bénéficiaire peut devoir payer des impôts sur les paiements de rente. Et les descendants qui peuvent acquérir la propriété ne peuvent pas déduire les frais d'entretien de l'impôt aussi facilement qu'avec un bien locatif.
Qu'arrive-t-il à la rente en cas de décès?
Si le bénéficiaire de la rente unique décède avant l'expiration du contrat de paiement stipulé dans le contrat, l'acheteur peut disposer librement du bien, le vendre, le louer ou l'utiliser lui-même. Après tout, il a rempli le contrat de rente immobilière. Il est normal que les couples stipulent dans le contrat que les deux personnes vivant dans le ménage conservent le droit de séjour à vie.
Protection avec la rente
Le contrat de rente nécessite une sécurité. Le notaire proposera une charge dite réelle, inscrite au registre foncier. Il garantit qu'en cas de défaut ou d'insolvabilité de l'acheteur, le vendeur puisse accéder et utiliser le bien vendu. Le vendeur peut se protéger et protéger ses héritiers grâce à une période de garantie de pension. On peut aussi penser à souscrire une assurance viagère, qui couvre par exemple le risque d'une longue vie pour le vendeur. La personne de contact pour le contrat de rente est le notaire. Dans la conversation, il découvre ce que les personnes impliquées apprécient. Le montant de la rente immobilière peut être lié à l'indice des prix à la consommation de l'Office fédéral de la statistique afin de compenser l'inflation.
Les défenseurs des consommateurs mettent en garde contre la rente
Certains experts consommateurs sont sceptiques à l'égard de ce modèle. Votre argument: les rentes viagères et les hypothèques inversées sont souvent achetées à un prix élevé et ne sont pas recommandables pour tout le monde. Car:
- Les résidents reçoivent une pension mensuelle, mais ne vivent pas gratuitement. Ils doivent encore payer les frais accessoires, souvent aussi la rénovation et l'entretien.
- Avec la pension inversée, un évaluateur est mandaté par la banque pour évaluer la propriété. Pour cela, il fixera toujours une valeur inférieure à la valeur réelle du marché afin de amortir les risques, par exemple si le résident est nettement plus âgé que prévu ou si la propriété ne peut être facilement vendue après son décès.
- Les intérêts sur le prêt sont élevés, plus les frais de clôture et de réassurance par la banque contre le risque de longévité. Souvent, il n'y a pas plus qu'une pension complémentaire mensuelle de 100 à 200 euros. L'hypothèque inversée ne vaut souvent que pour les propriétaires sans enfants qui ont besoin d'argent.
Les défenseurs des consommateurs conseillent de calculer méticuleusement les offres, de les comparer et de les faire vérifier par une partie indépendante (par exemple par le centre de conseil aux consommateurs ou un avocat).
Comme alternative à la rente et à l'hypothèque inversée, ils recommandent de vendre votre maison au meilleur prix du marché. Vous pouvez ensuite utiliser le produit pour acheter une propriété plus petite. Ou investissez l'argent et louez-le. Cependant, de nombreuses personnes âgées hésitent à déménager à nouveau et à quitter leur environnement familier.