Chaque année, la facturation des frais de chauffage et d'exploitation concerne les associations de propriétaires, les propriétaires d'appartements et les locataires. Qui prend quels postes, quels délais s'appliquent? De nombreuses factures de services publics pour les appartements de location sont créées de manière incorrecte année après année. Le soi-disant deuxième loyer représente en moyenne 34 pour cent du loyer total. Cela vaut la peine d'être précis.
Quiconque possède un appartement doit payer des frais d'exploitation mensuels pour gérer l'appartement. Mais le propriétaire n'a pas à payer seul ces frais - certains peuvent également être répercutés sur le locataire. Pour que cela soit possible, cependant, les deux parties doivent accepter la disposition du contrat de location. L'ordonnance sur les frais de fonctionnement spécifie quels frais de fonctionnement d'un appartement sont imputables et lesquels, en tant que propriétaire, doivent vous payer.
La plupart des contrats de location stipulent que le locataire supporte les frais de fonctionnement et, en plus du loyer de base, effectue un acompte mensuel pour ceux-ci. Le bailleur est alors obligé de s'installer régulièrement. Ce n'est pas anodin. Selon les informations du Deutscher Mieterbund eV, un relevé de frais de service sur deux est défectueux. "La tâche est un véritable défi pour le profane", confirme Rainer Schmitt, avocat à l'Association bavaroise des propriétaires. Ennuyeux quand vous faites un mauvais calcul. «Mais des erreurs formelles conduisent même à une facturation inefficace», prévient Schmitt. Le propriétaire peut alors se retrouver avec les frais que le locataire aurait à supporter.
Quels sont les coûts d'exploitation et quels sont les coûts supplémentaires?
En pratique, les termes frais de fonctionnement et frais accessoires sont souvent utilisés comme synonymes. Cependant, les frais accessoires comprennent plusieurs éléments. Les coûts supplémentaires comprennent également, par exemple, les frais d'administration, de réparation et d'entretien. L'ordonnance sur les frais de fonctionnement (BetrKV) stipule que «tous les frais encourus par le propriétaire du fait de la propriété de l'appartement et de sa gestion courante sont considérés comme des frais de fonctionnement». Selon l'ordonnance sur les calculs II., Ces éléments comprennent les 17 éléments suivants:
- Approvisionnement en eau
- Frais d'égout (drainage)
- Frais d'ascenseur
- éclairage
- Nettoyage des rues / ramassage des ordures
- Frais de ramonage
- nettoyage de la maison
- Entretien du jardin
- Machine à laver la maison (mais pas les frais de réparation!)
- Antenne / télévision par câble
- Gardien / gardien (mais pas gestionnaire immobilier)
- Assurance de biens et responsabilité civile (mais pas de protection juridique, frais de réparation, risque de perte locative ou assurance élémentaire)
- Taxe foncière (mais pas taxe foncière ou foncière)
- Autres frais d'exploitation (tels que piscine, sauna, entretien et test des extincteurs, etc.)
- frais de chauffage
- Chauffage à l'eau
- Systèmes de chauffage et d'alimentation en eau
Quels coûts de fonctionnement ne peuvent pas être répercutés?
Le propriétaire doit toujours supporter les frais suivants:
- dépenses administratives
- Frais de maintenance et de réparation
- Frais de vacance
- Frais de gestion de compte ou autres frais bancaires
- Impôt sur les revenus locatifs
- Coûts ponctuels, par exemple pour la lutte antiparasitaire
Comment la facture de services publics est-elle établie?
En plus du loyer froid, les locataires paient une réduction mensuelle pour les frais accessoires tels que l'eau, les frais de chauffage, les frais de déchets et les services de concierge. Le loyer chaleureux est composé de ce loyer froid plus la remise. Dans le meilleur des cas, les coûts d'exploitation et la clé de distribution doivent déjà être convenus dans le contrat de location. La clé de répartition définit la manière dont les coûts d'exploitation de la maison sont répartis entre les appartements individuels.
Le locataire paie les frais de fonctionnement soit sous forme de montant forfaitaire, soit à titre d'acompte, selon l'accord du contrat de location. Il y a rarement des loyers bruts dans lesquels les coûts d'exploitation sont déjà inclus. Ici, le propriétaire supporte seul le risque d'une augmentation des coûts d'exploitation. Dans les nouveaux contrats de location, soit un forfait est convenu que le propriétaire n'a pas à régler, soit un paiement anticipé.
A la fin de l'exercice comptable, tous les frais d'exploitation alloués sont additionnés et comparés à l'acompte versé par le locataire. Si le locataire a trop payé, il récupère la différence. Cependant, il peut également arriver que le propriétaire demande un paiement supplémentaire. Il est important que vous revérifiez cela. De plus, le propriétaire doit nommer expressément tous les articles facturés.
Comment préparer correctement la facture d'électricité
Quiconque doit soumettre une facture de services publics doit connaître les règles. Ils figurent dans le Code civil allemand à partir du § 556. Nous avons résumé les choses les plus importantes pour vous:
- La période de facturation ne peut excéder douze mois. Même si le locataire déménage après un an et deux mois, deux déclarations doivent être faites.
- Le locataire doit recevoir la facture au plus tard douze mois après la fin de la période comptable. Le bailleur ne peut plus exiger de paiement supplémentaire après l'expiration de ce délai. Cependant, le locataire peut encore contester trop payé.
- Il ne suffit pas d’indiquer le total. Les éléments individuels doivent être répertoriés, des déchets à l'eau chaude. Vous n'avez pas besoin de joindre les reçus, mais le locataire a le droit de les inspecter.
- Le locataire doit être capable de comprendre mathématiquement comment chaque montant est généré. La clé de distribution utilisée doit être nommée et expliquée.
- Cela semble banal mais il est sujet aux erreurs: tous les acomptes versés par le locataire doivent être nommés et déduits des frais de fonctionnement réels.
Que doit contenir le contrat de location?
Le passage « Le locataire paie les frais de fonctionnement» oblige le locataire à assumer toutes les dépenses conformément à l'ordonnance sur les frais de fonctionnement. Seuls les « autres frais » tels que l'entretien des extincteurs et des détecteurs de fumée ainsi que le nettoyage des gouttières doivent être mentionnés.
Attention lors de l'achat d'un bien loué: Le contrat de location existant continue à s'appliquer et cela dépend du libellé. En cas de doute, seuls les éléments qui y sont énumérés sont payés. Le contrat ne peut être modifié qu'avec l'accord du locataire.
Quels sont réellement les coûts d'exploitation?
En octobre 2019, l'association allemande des locataires a publié un tableau des coûts de fonctionnement relatif à 2017. Selon ce document, les locataires paient en moyenne 2,16 euros de frais de fonctionnement par mètre carré de surface habitable et par mois. Un aperçu des articles:
| Taxe de propriété | 0,18 euros |
| Eau, y compris les eaux usées | 0,35 euros |
| Chauffage avec eau chaude | 1,03 euros |
| Ascenseur | 0,17 euros |
| Nettoyage des rues | 0,03 euros |
| Élimination des ordures | 0,17 euros |
| Nettoyage de bâtiment | 0,18 euros |
| Entretien du jardin | 0,10 euros |
| Électricité générale | 0,05 euros |
| Nettoyage de cheminée | 0,03 euros |
| Assurance | 0,19 euros |
| Le concierge | 0,31 euros |
| Gardien (nettoyage de bâtiment, service d'hiver) | 0,15 euros |
| Antenne, câble | 0,13 euros |
| Autres | 0,03 euros |
Les locataires en Allemagne paient les montants les plus élevés pour le chauffage et l'eau chaude. En moyenne, 1,03 euros par mois et mètre carré sont dus. En 2014, il était de 1,39 euro. La baisse est due à la baisse des prix de l'énergie.
En tant que locataire, vous pouvez utiliser le miroir, publié annuellement, pour vérifier si votre facture d'électricité est plausible.
Choisissez la bonne clé de distribution
Plusieurs clés de répartition sont possibles: selon la consommation, selon la surface habitable, selon les unités d'habitation et selon les personnes. Le chauffage et l'eau chaude sont généralement facturés en fonction de la consommation. En dehors de cela, le bailleur peut librement convenir de la clé de répartition. Notre conseil pour la copropriété: Afin de ne pas compliquer la facture d'électricité, il est judicieux de toujours sélectionner la clé de distribution et de l'enregistrer dans le contrat de location convenu par la communauté de propriétaires. Cela présente l'avantage que vous pouvez simplement reprendre les informations du relevé annuel de l'association des propriétaires sans avoir à calculer davantage. Par ailleurs, une clé de répartition par personne n'est jamais une bonne idée: chaque fois que le nombre de résidents change au cours de la période comptable, le bailleur doit redistribuer les coûts.
Bon à savoir : En l'absence de réglementation contractuelle, la clé de répartition légale s'applique en fonction de la proportion de surface habitable, c'est-à-dire en mètres carrés.
L'expérience a montré que les coûts de fonctionnement du chauffage et de l'eau chaude sont les plus élevés.
Délais de paiement des frais de fonctionnement
Si une avance mensuelle a été convenue, le bailleur doit régler chaque location séparément par écrit une fois par an. Le locataire doit recevoir la facture au plus tard le douzième mois après la fin de la période comptable. Si l'année civile est déterminante pour la facturation, le 31 décembre est la date clé. Si le bailleur ne respecte pas le délai, les réclamations supplémentaires contre le locataire sont exclues. Sauf si le bailleur n'est pas responsable du règlement tardif. Cependant, il doit être responsable de toute faute de la société de facturation (tribunal régional de Cologne, 1 S 161/06).
Selon le BGH (numéro de dossier VIII ZR 107/08), le bailleur supporte le risque que la facture ne parvienne pas au destinataire à temps. La date du cachet de la poste n'est pas déterminante, mais la réception par le locataire. Si le règlement n'est pas effectué malgré un rappel, le locataire peut retenir d'autres acomptes jusqu'à ce que le propriétaire ait effectivement réglé les frais de fonctionnement.
Jugements et inspection des tribunaux
Les propriétaires ne sont autorisés à résumer plusieurs types de frais d'exploitation dans leurs comptes de frais d'exploitation que dans des cas exceptionnels. Ceci est autorisé pour les coûts de l'eau douce et sale si le calcul des eaux usées est lié à la consommation d'eau douce (BGH, VIII ZR 340/08). Le bailleur n'est pas non plus tenu de ventiler les frais d'assurance des biens et de la responsabilité civile (BGH, dossier n ° VIII ZR 346/08).
Les propriétaires peuvent toujours recommander des locataires pour inspecter les reçus. Le locataire est autorisé à prendre des notes et également à faire des copies, manuscrites ou à l'aide d'un ordinateur. Selon une décision du tribunal de district de Munich, il a également le droit de photographier ou de numériser les reçus (412 C 34593).
Déposer une objection à la facture de services publics
Si vous souhaitez vous opposer, vous devez le faire dans les 12 mois suivant la réception de la déclaration. Par la suite, il n'y a plus de droit (article 556, paragraphe 3, phrase 5 BGB). En cas d'objection, vous disposez des options suivantes:
- Opposition et paiement avec réservation
Vous pouvez vous opposer et payer les frais avec réservation sur demande. - Opposition et paiement partiel
Si l'erreur est claire, vous pouvez vous opposer et ne payer que la partie justifiée.
Écrivez toujours l'objection par écrit et assurez-vous que vous pouvez prouver que l'objection est parvenue au propriétaire à temps.