Pour la plupart des gens, acheter leur propre maison est un moment très spécial de leur vie. Mais que faire si vous décidez rétrospectivement contre la propriété? Le retrait du contrat de vente signé n'est possible que s'il existe des raisons sérieuses - et dans la plupart des cas, cela entraîne des coûts élevés.
Si un contrat d'achat pour une maison a été signé par les deux parties contractantes, il est considéré comme contraignant - c'est-à-dire qu'un retrait de l'achat effectué n'est exécutoire que s'il existe des raisons valables. Les obstacles sont élevés pour une raison, car les affaires immobilières sont associées à des risques financiers considérables pour les deux partenaires: l'acheteur a contracté un emprunt auprès d'une banque et doit payer des intérêts et des remboursements mensuellement. Le vendeur, en revanche, a souvent déjà prévu le produit de la vente pour financer un nouveau domicile. Par conséquent, le droit de rétractation normal ne s'applique que dans une mesure limitée.
Il existe des cas dans lesquels les deux parties peuvent résilier le contrat d'achat - mais généralement pas sans paiement d'une compensation financière au partenaire contractuel. Cela ne s'applique pas uniquement si l'acheteur et le vendeur ont convenu d'un droit de résiliation du contrat sans compensation sous certaines conditions ou s'ils souhaitent résilier le contrat d'un commun accord.
Droit de rétractation contractuel et statutaire
Une annulation du contrat d'achat notarié est possible si les deux parties se sont expressément réservées le droit de rétractation. Ceci est recommandé si le contrat doit déjà être signé, bien que des questions juridiques importantes n'aient pas été clarifiées - telles que l'octroi du permis de construire ou l'existence d'un engagement de financement. Des frais de retrait plus tardifs, cependant, puisque les frais de notaire et éventuellement de cadastre sont engagés lorsque le contrat d'achat est notarié et la transaction est annulée. La taxe de mutation immobilière est également facturée initialement, même si elle peut être récupérée ultérieurement sous certaines conditions. Vous devez donc clarifier les points clés les plus importants avant de signer le contrat d'achat de votre nouvelle maison ou propriété en présence d'un notaire.En passant, vous pouvez également convenir d'un droit de rétractation contractuel unilatéral - par exemple en tant que vendeur pour vous protéger contre l'insolvabilité de votre partenaire contractuel.
Le droit de rétractation légal s'applique toujours et entre en vigueur automatiquement si aucune clause de rétractation n'a été convenue ou ne s'applique pas dans le cas présent. Cependant, seules des circonstances exceptionnelles ou une faute particulièrement grave d'un partenaire contractuel justifient une résiliation légale du contrat d'achat. Cela comprend, par exemple, que l'acheteur ne paie pas le prix d'achat alors qu'il y est obligé, ou que le vendeur a caché des vices graves.
Retrait du contrat: les raisons les plus courantes
Selon que le vendeur ou l'acheteur souhaite se retirer du contrat de vente déjà signé et notarié, les raisons sont très différentes. Une raison valable pour le vendeur existe si, par exemple, l'acheteur ne transfère pas le montant de l'achat et ne remplit donc pas son obligation de paiement contractuelle. Peu importe qu'il retienne délibérément le montant parce qu'il s'est prononcé contre le bien par la suite, ou qu'il est insolvable parce que la banque ne lui accorde pas de prêt. Dans les deux cas, le vendeur a le droit de résilier le contrat après avoir donné au contractant un délai raisonnable pour le transfert du prix d'achat. Dans ce cas, l'acheteur reste lié par le contrat d'achat. De plus, le vendeur peut lui demanderpour rembourser les frais engagés tels que la commission du courtier.
Si le vendeur n'utilise pas son droit de rétractation, le contrat d'achat reste valable. Dans ce cas, l'acheteur doit payer des intérêts moratoires en plus du prix d'achat si la date d'achat convenue contractuellement ou les délais de paiement ont été dépassés.
Une autre raison, mais beaucoup plus rare, pour le vendeur de se retirer du contrat peut être si l'acheteur modifie la structure du bâtiment acquis, bien que cela ait été exclu du contrat d'achat. De telles clauses contractuelles existent généralement lorsqu'il s'agit d'un bâtiment classé ou lorsqu'il a une valeur architecturale particulière - dans ce dernier cas, l'architecte en tant qu'auteur peut même intervenir en justice lui-même.
Si l'acheteur souhaite se retirer du contrat d'achat, les raisons sont généralement complètement différentes. Les plus courants sont les défauts graves du bâtiment qui ont été volontairement dissimulés par le vendeur. Dans de tels cas, les tribunaux parlent de soi-disant «tromperie frauduleuse». Les déficiences graves peuvent être, par exemple, une importante infestation de pourriture sèche ou des dommages structurellement critiques de pourriture à la structure du toit. Le nœud du problème: l'acheteur doit prouver au vendeur qu'il était au courant de ces vices avant la signature du contrat - il ne peut faire usage de son droit de rétractation légal que s'il réussit. En pratique, cependant, cela s'avère difficile. La preuve n'est généralement efficace que si l'acheteur peut trouver un témoin - par exemple le propriétaire d'une entreprise spécialisée,que le vendeur avait déjà contacté avant la conclusion du contrat d'achat pour apprécier les vices cachés.
Les défauts graves sont la raison la plus courante de résiliation du contrat de vente.
Les défauts mineurs des propriétés utilisées ne sont pas un motif de résiliation du contrat, d'autant plus qu'il s'agit très souvent des signes de vieillissement attendus. En outre, une exclusion de garantie peut être convenue dans le contrat d'achat pour les vices apparents ou cachés qui ne sont pas connus du vendeur. Afin d'éviter de tels problèmes, il est extrêmement important que vous, en tant qu'acheteur, inspectiez soigneusement la propriété souhaitée avec le vendeur avant de signer le contrat d'achat et établissez un protocole de remise. Si possible, consultez un expert en bâtiment si vous n'êtes pas vous-même un spécialiste.
Conseil: afin d'éviter les erreurs lors de l'achat d'une maison, vous devez préparer une liste de contrôle à l'avance et la parcourir systématiquement avant de signer le contrat.
Dans des cas plus rares, il s'avère seulement après la signature du contrat d'achat que la propriété achetée est grevée d'une charge foncière et que la banque du vendeur n'est pas prête à la supprimer - généralement surtout si le vendeur et sa banque Montant des pénalités de remboursement anticipé de son prêt. La charge foncière serait transférée à l'acheteur avec l'acquisition de la propriété et serait confrontée à des charges financières exceptionnellement élevées qui justifient le retrait du contrat d'achat.
Portée de l'indemnisation
Si l'acheteur ou le vendeur fait usage d'un droit de rétractation fixé par contrat, la question de l'indemnisation ou de l'indemnisation en cas de rétractation est généralement également réglée dans le contrat d'achat. La question est toutefois différente si l’une des parties contractantes fait valoir un droit de rétractation légal. Par exemple, si le vendeur résilie le contrat de vente parce que l'acheteur ne paie pas, il peut le tenir responsable des frais encourus. Ceux-ci incluent les frais de courtage déjà mentionnés, mais aussi des revenus inférieurs: si le vendeur réalise un produit de vente inférieur, par exemple lors de la revente, il peut réclamer la différence par rapport au prix d'achat initialement convenu du premier acheteur démissionnaire. Y a-t-il une autre partie intéresséequi acquiert la propriété quelques jours plus tard pour le même prix, l'indemnité sera d'autant plus faible. Dans de tels cas, le vendeur ne peut vendre sa maison à un prix avantageux, mais doit exiger un prix local habituel avec un cadre de négociation raisonnable.
Si l'acheteur se retire de l'achat du bien en raison de vices importants délibérément dissimulés, il peut facturer au vendeur les frais de financement, l'inscription au registre foncier, les éventuels frais de rénovation engagés et, le cas échéant, les frais d'expertise et de procédure. Si les partenaires contractuels d'origine ne parviennent pas à un accord, un arbitre ou même un tribunal doit déterminer le montant.
Annulation de l'achat de la propriété
Si le droit de rétractation légal ou contractuel s'applique, l'achat de la propriété doit être annulé - en allemand officiel, on parle d'une annulation du contrat d'achat. Ceci est initié par le vendeur via le notaire et est associé à des coûts supplémentaires, car, par exemple, l'inscription au registre foncier doit être à nouveau modifiée. En pratique, selon la conception de toute clause de résiliation dans le contrat de vente, ces coûts sont généralement à la charge de l'acheteur - par exemple, s'il n'a pas transféré le montant de l'achat à temps.