L'humidité, les courants d'air ou les pannes de chauffage sont des raisons courantes de réduction de loyer. Mais pas les seuls. Vous pouvez découvrir dans quels cas vous êtes autorisé à payer moins de loyer et quelles exigences légales vous devez respecter dans notre guide.
Quand une réduction de loyer est-elle justifiée?
Le bailleur doit remédier aux vices de l'appartement loué qui en limitent l'usage contractuel. Jusqu'à ce que cela se produise, le locataire peut réduire le loyer. Cependant, il doit y avoir un défaut qui justifie la réduction de loyer et qui n'a pas été causé par l'utilisateur. Ces défauts sont:
- informations incorrectes sur l'espace de vie
- Humidité ou moisissure
- toits qui fuient ou fenêtres endommagées
- Pannes ou défauts de chauffage
- Panne de l'alimentation en eau chaude
- drains bouchés, toilettes inutilisables, baignoires endommagées
- un balcon à réparer
- Panne du système électrique, défauts de l'ascenseur, du système de sonnette ou de l'éclairage de la maison
- Le sous-sol, le jardin ou le garage ne peuvent pas être utilisés
- moquette usée, parquet endommagé
Mais les dommages environnementaux de l'extérieur sont également considérés comme un motif de réduction de loyer:
- Pollution par la poussière et la saleté
- bruit de chantier
- Pollution sonore des voisins due à une isolation phonique insuffisante
- Perturbations des voisins
- Puanteur de l'appartement voisin, par exemple en raison d'un élevage inapproprié
- Infestation de vermine
- Prostitution dans la maison
Bon à savoir : la pollution sonore de l'extérieur ne vous permet pas toujours de payer moins de loyer - les tribunaux décident généralement cela au cas par cas. Les locataires ne peuvent réclamer cette réduction de loyer que s'ils ont conclu un accord sur l'état de l'appartement lors de leur emménagement ou si le propriétaire peut exiger une indemnité du tiers gênant (comme dans le cas d'un chantier voisin ou d'un terrain de sport).
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Fonctionnalités promises Vous avez également droit à une réduction de loyer si l'appartement ne |
Quand une réduction de loyer est-elle exclue?
Vous n'êtes pas autorisé à payer moins de loyer dans le cas d'une rénovation énergétique malgré une dégradation d'usage, des nuisances sonores ou de la saleté. Celles-ci incluent des mesures pour améliorer l'isolation thermique, un nouveau système de chauffage ou de nouvelles fenêtres. Au cours des trois premiers mois de la rénovation, vous devez supporter le chantier sans pouvoir en déduire une réduction de loyer.
Une réduction de loyer due à la pollution sonore n'est pas totalement sans problème: elle dépend de la cause du bruit.
Même si le manque de logement n'entraîne qu'une déficience mineure, vous n'êtes pas autorisé à réduire le loyer - vous avez toujours le droit de demander au propriétaire de corriger le défaut. Les défauts insignifiants typiques sont:
- éclairage défectueux dans la cage d'escalier
- Pollution sonore mineure des voisins, par exemple des toilettes à chasse d'eau, l'ouverture et la fermeture des fenêtres et des portes après 22 heures.
- Fissures capillaires dans l'ancien bâtiment
- Tache d'eau dans la salle de bain
- Crack dans le volet de la fenêtre
En gros, en tant que locataire, vous devez vérifier soigneusement l'appartement avant de signer un contrat. Les défauts qui n'ont pas été reconnus en raison d'une négligence grave ne justifient pas une réduction ultérieure du loyer. Quiconque loue un appartement dans une nouvelle zone de développement ou à proximité d'une aire de jeux ne doit pas se plaindre du bruit des travaux ou des cris des enfants. Des défauts tels que des fenêtres anciennes ou des vitres peu claires doivent également être attendus dans les bâtiments anciens.
Comment mettre en œuvre une réduction de loyer?
Vous n'êtes pas obligé de faire une demande de réduction de loyer auprès du propriétaire - mais vous devez le signaler au préalable en signalant un défaut. Car ce n'est que lorsqu'il connaît le défaut qu'il peut l'éliminer et remettre l'appartement en bon état. En tant que locataire, vous pouvez réduire le loyer dans la période entre le début de la détérioration de la qualité de votre logement et l'élimination de la carence.
Notification des défauts: comment procéder
Quiconque souhaite imposer une réduction de loyer doit être en mesure de soumettre une notification écrite des défauts comme preuve. Que ce soit par courrier ou par courrier électronique: il suffit que vous décriviez les symptômes de la carence - vous n'avez pas à expliquer la cause ni l'étendue de la déficience d'usage, cela ressort d'un arrêt de la Cour fédérale de justice (BHG, Az. Une notification des défauts par téléphone n'est autorisée qu'en cas d'urgence, comme une panne de chauffage en hiver. Un témoin a du sens ici aussi.
Dans certaines circonstances, en tant que locataire, vous êtes responsable des dommages si vous ne signalez pas un défaut et qu'il se transforme en dommage majeur au fil du temps.
Si la notification du défaut a été faite et que le bailleur ne bouge pas ou refuse même de restaurer le bon état de l'appartement, le locataire peut intenter une action en justice pour que le défaut soit corrigé. Parce que la demande de réparation est l'un des droits du locataire. Il n'y a pas de délai de prescription tant que le locataire habite dans l'appartement.
Bon à savoir : Si le bailleur fait appel à des ouvriers non qualifiés pour remédier à un manque de logement ou s'il n'est disposé qu'à faire un travail manuel insuffisant, vous, en tant que locataire, pouvez rejeter ce travail comme "inadapté". Dans ce cas, vous pouvez organiser vous-même les réparations aux frais du propriétaire.
Quel peut être le montant de la réduction de loyer?
Le montant de la réduction dépend du cas individuel. Cela dépend de la gravité de la pénurie de logements et de la durée de son existence. Le montant de la réduction de loyer doit être approprié, a décidé la Cour fédérale de justice (Az. VIII ZR 19/14). Veillez donc à ne pas définir une réduction trop élevée. En cas de doute, en tant que locataire, vous devez calculer trop bas. Ou vous payez l'intégralité du loyer sous réserve du remboursement jusqu'à ce que le montant de la réduction autorisée soit clarifié avec l'aide d'un conseiller juridique.
Un avocat ou un employé de l'association de protection des locataires vous expliquera dans quelle mesure vous pouvez réduire le loyer et quelle part vous pouvez retenir entièrement.
Comment calculez-vous le montant d'une réduction de loyer?
Le montant de la réduction de loyer ne peut être facilement calculé qu'en cas de calcul incorrect de la surface habitable: par exemple, si l'appartement est 15% plus petit que spécifié, vous pouvez payer 15% de loyer en moins.
Il devient plus difficile de déterminer l'étendue des autres dépréciations de la valeur résidentielle et d'en déduire le montant de la réduction de loyer. Pour ce faire, vous devez tenir compte du fait que toutes les pièces de l'appartement sont affectées par la carence ou de la taille et de la qualité résidentielle de la pièce concernée - et bien sûr de la durée de la carence. Ainsi, avant de décider vous-même d'une réduction de loyer, il est conseillé de demander conseil à l'association locale des locataires ou à un avocat.
Quelle est la différence entre la réduction de loyer et le droit de rétention?
Si l'objectif principal d'une réduction de loyer est d'obtenir une compensation pour la dégradation de la valeur résidentielle, le droit de rétention représente un véritable moyen de pression sur le bailleur: il permet au locataire de retenir un montant plus élevé. Les deux droits de locataire peuvent être exercés en même temps.
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Réduction de loyer |
Droit de rétention |
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Une partie du loyer correspondant |
Le locataire retient trois à cinq fois la |
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Le montant de la réduction de loyer est perdu pour le |
Le locataire paie |
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Le montant retenu ne peut pas être supérieur |
Le propriétaire peut-il refuser une réduction de loyer?
Le simple fait que le locataire réduise le loyer ne donne pas au propriétaire le droit de résilier le bail. Cependant, si le locataire paie moins de loyer malgré la situation juridique ou factuelle peu claire, il est coupable en défaut de paiement. Pour ce faire, il doit être en retard de plus d'un mois de loyer à deux dates consécutives ou de deux mois de loyer sur une période plus longue. Ensuite, il donne au propriétaire la possibilité de résilier la location sans préavis (BGH, Az. VIII ZR 128/11). Cependant, si la réduction de loyer était justifiée, le bailleur n'a naturellement aucun droit de résiliation.
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