Boom immobilier en Allemagne: Quiconque recherche un investissement judicieux devrait envisager de louer une propriété. Lors de l'achat d'un appartement, que ce soit en tant qu'immeuble locatif ou d'investissement, vous devez tenir compte du prix, de l'emplacement, de l'état du bâtiment et de la communauté des propriétaires - alors rien ne s'oppose à votre propre appartement en tant qu'investissement.
Les taux d'intérêt toujours bas posent des problèmes à de nombreux épargnants. Il est difficile de trouver des placements sûrs qui rapportent plus d'un pour cent d'intérêt. L'achat d'un appartement en location pour un usage personnel ultérieur peut donc être une option judicieuse pour les particuliers.
L'immobilier comme investissement: de bonnes raisons
La location de votre propre propriété offre plusieurs avantages: Les propriétaires ont la sécurité d'avoir les quatre murs adaptés à leur âge et de pouvoir les concevoir en toute liberté, par exemple sans obstacle. Cela permet également d'économiser des impôts: «Les propriétaires peuvent effectuer des réparations ou investir dans des rénovations adaptées à leur âge, à condition que ces dépenses soient toujours fiscales», propose l'expert LBS Markus Lang. "Lorsque vous prenez votre retraite, le taux d'imposition baisse généralement et, en tant que propriétaire, vous ne pouvez pas déduire de tels coûts."
Objet correspondant
1. Emplacement:
Vérifiez la taille, le plan d'étage et le confort, la situation résidentielle et routière ainsi que l'infrastructure. Y a-t-il des appartements dans le quartier? Alors achetez ailleurs!2ème inspection:
Demandez quelles rénovations sont en cours. Les réserves sont-elles suffisantes, des prélèvements spéciaux sont-ils prévus? Comment fonctionne le manager? La communauté des propriétaires s'harmonise-t-elle?3. Conseils professionnels:
Obtenez de l'aide - un expert en construction ou un architecte expérimenté vérifiera Your-Best-Home.net pour les vices cachés.4. Prix d'achat:
Le LBS publie les prix de 640 villes chaque année dans le «Marché de l'immobilier résidentiel».5. Loyer:
Vous pouvez connaître le montant du loyer auquel vous pouvez vous attendre grâce aux indices locaux des loyers.6. Rendement locatif:
Il indique le pourcentage des coûts d'investissement que vous pouvez récupérer sur le loyer annuel. En incluant tous les frais d'achat accessoires, le rendement locatif net devrait être supérieur à 4 pour cent.7. Financement:
Avec un crédit immobilier et un contrat d'épargne, vous pouvez obtenir un prêt à faible taux d'intérêt. Idéal: investir 20% de capitaux propres.8. Taxes:
Un fiscaliste vous dira avant d'acheter si votre investissement en vaut la peine d'un point de vue mathématique.Ces pensées ont également ému Dietmar et Edith Pfaffenberger. Les parents de deux enfants ont déjà leur propre logement et souhaitaient investir 70 000 euros supplémentaires en toute sécurité. Ils ont trouvé un appartement de deux pièces joliment aménagé et situé avec un bon 55 mètres carrés de surface habitable pour 175 000 euros, qu'ils veulent acheter et d'abord louer. «Nous pouvons emménager plus tard lorsque nous ne sommes plus aussi mobiles et que le jardinage devient trop difficile pour nous», a convenu le couple. Un financement solide qui ne les accable pas est une condition préalable. Après tout, le couple voulait soutenir financièrement leurs enfants dans leurs études dans les années à venir.
Louer une propriété: financement intelligent
Sur un prix total (frais accessoires compris) de 189 000 euros, Pfaffenbergers a apporté 69 000 euros de fonds propres. Ils ont payé le montant restant avec un prêt de préfinancement LBS sans amortissement. Ils remplacent ensuite ce prêt de préfinancement par un contrat de société de construction qui a été économisé entre-temps. Votre forfait mensuel est de 600 euros pendant 21 ans. Pendant les dix premières années, le couple peut déduire 180 EUR de frais d'intérêts et 275 EUR d'amortissement de l'immeuble par mois sur le loyer de 500 EUR. Reste 45 euros de revenus locatifs imposables. Pour cela, les Pfaffenberg ne paient que 14 euros d'impôts à un taux d'imposition de 30% (converti au mois). Leur charge nette totale est de 114 euros.
Belle vue
Après dix ans, le prêt de préfinancement est remboursé avec le montant du prêt payé, puis une partie du prêt est remboursée à chaque tranche supplémentaire. Cela réduit les frais d'intérêt et les déductions fiscales. En d'autres termes, la charge fiscale augmente légèrement, tout comme la charge mensuelle nette. La première année du prêt société de construction, c'est 123 euros. Jusqu'au remboursement, il passe à 168 euros. Les Pfaffenberg ont pris de bonnes dispositions pour leur avenir.
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| Prix d'achat | 170 000 euros |
| Frais supplémentaires (courtier, notaire, droits de mutation immobilière) | 14 000 euros |
| Prix d'achat total incluant la propriété | 189 000 euros |
| Équité | 69 000 euros |
| Besoins de financement | 120 000 euros |
1) y compris les frais d'acquisition (1% du prêt immobilier et de l'épargne) et 9,60 EUR de frais annuels.
2) intérêt initial. Ils diminuent à chaque tranche de remboursement. Cela augmente la charge nette à 168 EUR à la fin du financement.
3) Frais de financement moins les revenus locatifs et plus les taxes.
Construire de l'argent est moins cher que jamais. Dans les meilleures conditions actuelles, le financement intégral par emprunt pour l'acquisition immobilière est tentant. Mais attention: toute personne qui contracte un prêt pour plus de 60% de la valeur du prêt hypothécaire paie progressivement une prime de risque toujours plus élevée à la banque. La règle générale est la suivante: plus il y a d’équité, meilleures sont les conditions.
Prêts dans le chèque: demandez combien les taux d'intérêt baissent lorsque vous augmentez votre capital. Cependant, les investissements à intérêt plus élevé ne doivent pas être vendus au profit des capitaux propres. Tout d'abord, comparez le rendement net des investissements existants avec l'intérêt du prêt pour le montant correspondant. Renseignez-vous sur les offres de prêts plus élevés - dans des cas exceptionnels, les taux d'intérêt sont moins chers.
Avantage pour les épargnants de la société de construction: les prêts de la société de construction sont également accordés sans supplément de risque s'ils dépassent 60% de la valeur du prêt hypothécaire.
Markus Lang, expert fiscal LBS
Les revenus locatifs doivent être imposés. Cependant, les coûts du bien loué (tels que les intérêts, l'amortissement ou les réparations) peuvent être compensés par les revenus locatifs. Cela permet aux propriétaires de réduire les revenus imposables provenant de la location et du crédit-bail.
Amortissement: Deux pour cent des coûts d'acquisition ou de production (hors frais de propriété) peuvent être amortis par an. Avec un appartement locatif acheté pour 150 000 euros, le revenu locatif imposable est réduit de 3 000 euros par an.
Réparations: Les frais d'entretien (par exemple pour de nouveaux carreaux dans la salle de bain ou de nouvelles fenêtres) peuvent être immédiatement déduits des taxes. Le bureau des impôts évalue ces coûts comme des dépenses liées aux revenus. Attention: les mesures peuvent être qualifiées de dépenses de quasi-acquisition et ne sont donc amorties que sur 50 ans selon la méthode linéaire. Une règle empirique s'applique au bureau des impôts: si l'effort de modernisation dépasse 15% net des frais d'acquisition du bâtiment dans les trois ans suivant l'achat, il n'est plus déductible en frais de publicité. Ceci s'applique alors à l'ensemble des mesures de ces trois années.
Louer un appartement: temps de vacance et taxe
Norbert Schönleber, avocat spécialisé en droit locatif et immobilier, conseille:
Avez-vous habité vous-même votre condominium pour la première fois et souhaitez le louer après votre déménagement? Afin que vous puissiez réclamer au bureau des impôts les dépenses liées au revenu pour l'appartement vacant, vous devez prouver que vous souhaitez louer l'appartement et non le vendre.
Loyer uniquement: selon la Cour fédérale des finances (Aktenz. IX R 1/07), les dépenses de publicité sont des dépenses destinées à garantir le revenu. Les juges ont statué que seul le crédit-bail sert à générer des revenus, pas des ventes. Une décision de location doit donc être reconnaissable - ce n'est pas tant que le propriétaire souhaite non seulement louer le bien, mais aussi le vendre.
Preuve:Si vous souhaitez bénéficier de la déduction des dépenses liées au revenu après votre déménagement, recherchez des locataires et non des acheteurs. Prouvez aux autorités fiscales que vous souhaitez louer la propriété - par exemple avec des annonces d'appartements, l'embauche d'un courtier et la preuve de locataires potentiels. "
Investissez en toute sécurité dans un immeuble de placement
Quiconque achète une propriété en tant qu'investissement en espèces calcule différemment d'un propriétaire-occupant. Pour les deux, cependant, ce qui suit s'applique: Une combinaison de financement équilibrée est importante. Les propriétaires peuvent également profiter d'un contrat de prêt à une société de construction.
Compte tenu des taux d'intérêt bas, les épargnants se demandent comment investir leur épargne. Les constructeurs et les acheteurs bénéficient de prêts bon marché. Il n'est donc pas surprenant que de plus en plus de personnes envisagent de louer une propriété. C'est ce que montrent des enquêtes telles que le baromètre de la richesse publié chaque année par l'Association allemande des caisses d'épargne et du Giro: plus récemment, 27% des personnes interrogées considéraient que la propriété utilisée par des tiers était idéale pour créer de la richesse. Il y a dix ans, c'était seulement 7%. Les courtiers confirment cette tendance. Avant le début de la crise financière en 2007, LBS Immobilien GmbH NordWest ne vendait que 10% des copropriétés à des fins d'investissement; en 2017, la valeur atteignait près de 30%.
L'accession à la propriété est un investissement sûr. Un financement solide est important.
Vaut-il la peine d'acheter?
Pour que l'investissement en vaille la peine, le rapport entre les revenus locatifs et le prix d'achat doit être correct:
Loyer annuel froid / prix d'achat x 100 = rendement locatif brut
Le prix d'achat est, par exemple, 25 fois le loyer de base annuel, ce qui se traduit par un rendement locatif brut de 4%. Béton:
12 000 euros / 300 000 euros x 100 = 4%
Le rendement locatif net permet une meilleure orientation. Les frais d'achat, d'administration et de maintenance sont inclus ici (exemple à droite). Les paiements d'impôts et l'épargne ainsi que le financement ne sont pas pris en compte. *
* Sur le site Web de Stiftung Warentest, vous trouverez un calculateur gratuit qui inclut ces facteurs et d'autres (par exemple, un taux forfaitaire pour la perte de loyer): www.test.de/vermietete-eigentumswohnung
| frais | |
| Prix d'achat | 300 000 euros |
| plus les frais d'acquisition accessoires | plus 30.000 euros |
| Effort total | 330 000 euros |
| Loyer net | 12 000 euros |
| administration | moins 600 euros |
| entretien | moins 1000 euros |
| Revenus locatifs annuels | 10 400 euros |
Rendement locatif net: 10 400 euros / 330 000 euros x 100 = 3,15%
Le niveau de rendement
Beaucoup de gens apprécient l'immobilier car il est plus tangible que les titres abstraits. Les investisseurs espèrent une valeur stable et des revenus locatifs stables. Pour que les attentes soient satisfaites, cependant, vous devez investir du temps - d'abord dans la sélection de la propriété. Le directeur de district de LBS, Konstantinos Stylianos, dit ce qui est important: «Emplacement, emplacement, emplacement. Les acheteurs sont attentifs à une infrastructure fonctionnelle, à l'environnement social et à de bonnes prévisions démographiques. »De plus, l'état et l'équipement sont très importants pour éviter les vacances.
Après tout, la valeur de l'investissement dépend en grande partie des revenus locatifs. Celles-ci doivent non seulement circuler de manière fiable, mais également être dans une relation raisonnable avec le prix d'achat. Par exemple, si le prix est égal à 25 fois le loyer mensuel, le rendement est de 4%. «En aucun cas, les frais d'acquisition accessoires ne doivent être omis du calcul», souligne Stylianos. Ceux-ci influencent - tout comme les dépenses d'administration et d'entretien - le rendement locatif net. Générer des rendements élevés est devenu plus difficile ces derniers temps. Parce que dans de nombreux endroits, les prix d'achat ont augmenté plus rapidement que les loyers. «Mais un rendement de 2 à 3% semble actuellement assez attractif par rapport à d'autres investissements», déclare Stylianos.
Avantages pour les propriétaires
Pour les acheteurs qui ont besoin d'un prêt, la situation actuelle des taux d'intérêt est très favorable. Parce que: «Les investisseurs bénéficient de bonnes conditions, surtout s'ils apportent des titres élevés - comme des biens immobiliers occupés par leur propriétaire», explique l'expert en financement de LBS. Vous pouvez alors (contrairement aux propriétaires-occupants) déduire les intérêts du prêt de l'impôt en tant que dépenses liées au revenu - comme presque tous les coûts du bien loué (tels que les frais de réparation et d'administration, les frais de gestion de compte). Les investisseurs peuvent amortir le poste le plus important, les frais d'acquisition (hors terrains) sur une période de 50 ans. Les avantages fiscaux sont donc un argument pour l'achat d'un immeuble de placement.
Mais ce qui est encore plus important, c'est que l'accession à la propriété sans dette est idéale en tant que retraite supplémentaire. Afin d'atteindre cet objectif, un financement équilibré et à long terme avec un mélange de capitaux propres, de prêt de rente et de contrat de prêt à la société de construction aide. Konstantinos Stylianos souligne: «La construction de l'épargne sociale est également utile pour les investisseurs privés afin de se protéger contre la hausse des taux d'intérêt.» Sinon, des coûts plus élevés de financement de suivi pourraient perturber leurs propres calculs.
En forme pour le futur
Il est également important que les propriétaires maintiennent la propriété en bon état à long terme. Pour ce faire, ils devraient constituer des réserves, idéalement avec l'aide d'un accord de prêt de société de construction. Lorsque des rénovations sont nécessaires, elles n'ont pas seulement économisé du crédit. Vous pouvez financer dans les conditions qui sont de temps en temps toujours valables. «Le montant des économies réalisées sur le bâtiment est secondaire», déclare Stylianos. «Selon les mesures en suspens, le contrat de prêt de la société de construction peut être réduit à sa taille.» L’épargnant de la société de construction peut compléter le contrat afin de recevoir une créance de prêt plus élevée, ou le fractionner s’il n’a besoin que d’une somme moindre.
Les investisseurs privés doivent soigneusement examiner et entretenir leur propriété, calculer de manière réaliste et solide financièrement. Ensuite, la propriété peut être à la hauteur de sa réputation en tant qu'investissement sûr.
Conseils d'expert du directeur de district LBS Konstantinos Stylianos:
Konstantinos Stylianos, directeur de district de LBS.
«Même à 50 ou 55 ans, une maison de retraite peut porter ses fruits. En tant que premier acheteur, cependant, vous devez donner la priorité à la propriété résidentielle que vous utilisez vous-même. Ceux qui n'auront plus à payer de loyer à la vieillesse ressentiront un soulagement mois après mois. Il n'y a pas de meilleure protection - à condition que la propriété ne soit pas très endettée. Si vous habitez déjà chez vous, cela peut valoir la peine d'acheter un immeuble de placement. Tout d'abord, les revenus locatifs permettent de faire face aux intérêts et aux remboursements. Ils améliorent plus tard la pension.
financement
Les gens dans la cinquantaine doivent généralement atteindre un ratio de capitaux propres plus élevé qu'un acheteur moyen dans la quarantaine. Cependant, ceux qui occupent un emploi depuis des décennies ont souvent quelque chose de très haut. Néanmoins, les perspectives plus âgées ont connu une période difficile ces derniers temps: en raison de la baisse imminente des revenus avec la retraite, elles n'ont guère été en mesure de répondre aux exigences de vérification de solvabilité entrées en vigueur en 2016. Depuis mai, les institutions financières ont à nouveau eu plus de marge de manœuvre - également pour répondre à des arguments individuels: par exemple, une police d'assurance-vie qui doit aider à alléger la dette, ou la volonté sérieuse de vendre la propriété afin de rembourser la dette restante.
