Le principe de commande s'applique du 1er juin 2015 au 22 décembre 2020 et régit la prise en charge des frais de commission du courtier entre le locataire et le propriétaire. Dans ce qui suit, vous découvrirez quelles sont les différences avec la situation juridique précédente et quels sont les problèmes.
Si vous recherchez un nouvel appartement ou souhaitez vendre votre propre appartement, vous engagez généralement un courtier. Mais qui paie réellement la commission du courtier? Avant l'introduction du principe de commande, il était possible pour le propriétaire d'une propriété d'engager un courtier et de répercuter ses frais de commission sur le locataire subséquent. Le législateur a reconnu que cela représentait un désavantage de coût, surtout pour le locataire, et a donc mis en place le principe de commande.
Quel est le principe de commande?
Bref, par le principe de la commande, la décision a été prise: «Celui qui commande, paie». Par conséquent, si un propriétaire utilise l'aide d'un courtier pour trouver un nouveau locataire, il doit également payer la commission. Dans le même temps, cela s'applique également à un locataire qui trouve un nouvel appartement avec l'aide d'un agent immobilier. Ainsi, il n'est plus légalement permis en tant que propriétaire de simplement transférer la commission de courtage au locataire. La Cour constitutionnelle fédérale a justifié le nouveau règlement en déclarant que celui-ci "neutralise les inégalités sociales et économiques".
À qui s'applique le principe de commande?
Fondamentalement, il faut distinguer trois catégories: la location de biens immobiliers à des particuliers, la vente d'un bien immobilier et la location de biens commerciaux. Officiellement, le principe de commande ne s'applique qu'aux locations aux particuliers. Par exemple, s'il s'agit d'une vente, le principe du client ne s'applique pas. En pratique, c'est généralement l'acheteur qui paie l'intégralité de la commission. Dans certains cas, cependant, l'acheteur et le vendeur décident également de partager la commission du courtier. La troisième catégorie est l'immobilier commercial. Le principe de commande ne s'applique pas ici non plus. Donc, si vous souhaitez louer un immeuble de bureaux, vous devez payer la commission de courtage complète.
Critique du principe de commande
Après l'introduction du principe de commande, les associations immobilières et de courtiers en particulier se sont plaintes. L'Association immobilière allemande (IVD) - à laquelle appartiennent les agents immobiliers, les consultants immobiliers, les administrateurs et autres groupes professionnels - continue de craindre que les appartements soient de plus en plus vendus sous la main et que l'existence d'agents immobiliers soit menacée. Il y a aussi le risque que la commission du courtier soit simplement affectée aux prix de location à l'avenir, ce qui continuera de désavantager les locataires.
En tant que propriétaire, vous devez savoir que
Habituellement, le propriétaire engage un courtier et doit donc également en supporter les frais. Notez qu'il n'est pas légal de transférer indirectement la commission du courtier au locataire, par exemple à l'aide de frais de transfert beaucoup trop élevés pour une cuisine équipée. Il était légalement stipulé que les frais de transfert ne doivent pas dépasser la valeur actuelle de plus de 50%.
Vous devez également savoir que le montant de la commission du courtier pour un propriétaire n'est pas réglementé par la loi. Si un locataire engage un courtier parce qu'il est à la recherche d'un nouvel appartement, la commission du courtier ne peut être supérieure à deux loyer mensuel net plus la TVA.
La bonne nouvelle pour tous les propriétaires, cependant, est qu'ils peuvent réclamer les frais de courtage qu'ils ont payés sous forme de frais de publicité dans leur déclaration de revenus. À condition que le bien locatif ait été acheté dans le but de recevoir des revenus locatifs imposables.
Vous devez savoir qu'en tant que locataire
Le principe de commande vise avant tout à soulager les locataires. Néanmoins, certaines règles s'appliquent également ici:
En tant que locataire, vous ne devez payer les frais de courtage que si vous avez délibérément mandaté un courtier pour rechercher un appartement en connaissance d'une obligation de commission et qu'un contrat a été conclu via son agence.
Si vous avez le sentiment que votre propriétaire tente de contourner le principe de commande avec des frais de location supplémentaires élevés, vous avez la possibilité de récupérer cet argent. Selon la loi sur les agences de logement, les accords de paiement sont «inefficaces s'ils sont manifestement disproportionnés par rapport à la valeur de l'installation».
Dans certains cas, les locataires ont également la possibilité de déduire la commission du courtier à des fins fiscales. Vous avez de bonnes chances si vous deviez chercher un nouvel appartement en raison d'un nouvel emploi et que vous avez engagé un courtier pour cela.
Contournement du principe de commande: qu'est-ce qui est irrecevable?
Les propriétaires tentent régulièrement de contourner le principe de commande. Cependant, de nombreux cas sont illégaux. Nous énumérons quelques exemples ci-dessous:
- Il n'est pas rare que les personnes à la recherche d'un logement subissent une pression particulière. Ensuite, il arrive rapidement qu'un locataire potentiel désespéré signe volontairement lors de la visualisation de l'appartement qu'il a embauché l'agent immobilier.
Assurez-vous de lire les petits caractères sur les annonces immobilières. Il est souvent précisé ici qu'une demande de recherche est placée avec une demande de contact. Ici, la demande de commission devient invalide même après la conclusion d'un contrat. - En raison du marché du logement très concurrentiel, il est de plus en plus courant que certaines annonces immobilières ne soient plus affichées sur des portails immobiliers communs que tout le monde peut consulter. Au contraire, les publicités sont désormais téléchargées sur des sites privés auxquels seuls les courtiers ont des droits d'accès exclusifs. Dans ce cas, un locataire potentiel ne peut éviter de faire appel à un courtier.
- De plus, en tant que courtier, il est illégal de se faire passer une commande par un propriétaire et en même temps d'attendre qu'un locataire le commette pour ensuite les réunir. En conséquence, le courtier est payé par les deux parties, ce qui est illégal.
Bon à savoir: Si vous craignez que la commission du courtier ne soit pas légale et que vous pouvez le justifier légalement, vous disposez de trois ans pour récupérer le paiement conformément à l'article 5 WoVermittG (loi régissant le courtage immobilier).