La commission du courtier est l'un des coûts supplémentaires lors de l'achat d'une maison et de sa location. Vous pouvez lire ici à quel point cela est dans les différents États fédéraux et qui en paie.
Un courtier expérimenté peut être particulièrement utile lors de l'achat d'une propriété car il possède une connaissance détaillée du marché local et sait à quels prix des propriétés comparables dans la région sont vendues. En règle générale, il accompagne ses clients jusqu'à la conclusion du contrat d'achat et perçoit une commission pour sa prestation.
Exigences relatives à la commission du courtier
Selon l'article 652 du Code civil allemand, certaines conditions doivent être remplies pour que le courtier ait droit à une commission. Dans tous les cas, un contrat de courtage efficace doit être conclu dans lequel le courtier a exercé une activité de courtage. De plus, un contrat d'achat ou de location a été conclu sur la base de cette activité de courtage. Il est important que le contrat ne soit pas rétrospectivement considéré comme inefficace en raison d'un défaut.
Bon à savoir: Si un agent immobilier est embauché, le vendeur ou le propriétaire conclut un contrat de courtage. Cependant, un contrat de courtage est également conclu entre le courtier et l'acheteur potentiel ou le locataire si le prospect souhaite voir le bien proposé et accepte les conditions générales du courtier. Les contrats de courtage respectifs constituent la base de la demande de commission.
Si un contrat de vente est conclu par le biais du courtage, une commission est due.
Qui paie la commission du courtier pour une location?
Jusqu'en juin 2015, il n'existait aucune réglementation quant à savoir qui devait payer les frais de courtage. Dans le cas d'une location, c'était généralement le locataire potentiel qui devait payer les frais. Après l'introduction du principe de commande par le gouvernement fédéral, l'acheteur de l'agent immobilier, c'est-à-dire généralement le propriétaire, doit payer la commission du courtier.
Bon à savoir: Depuis l'introduction du règlement, certains propriétaires tentent d'exiger des indemnités élevées afin de récupérer les frais de courtage indirectement par l'intermédiaire du locataire. Officiellement, cependant, ces options de contournement sont interdites.
Qui paie la commission du courtier lors de la vente d'une maison?
Jusqu'à présent, il était généralement habituel pour les acheteurs de biens immobiliers d'assumer tous les frais de l'agent immobilier - ou du moins la plupart d'entre eux. En août 2019, cependant, la grande coalition a convenu que le vendeur et l'acheteur devraient partager la commission de courtage à l'avenir. La soi-disant «loi sur la répartition des frais du courtier lors de la négociation des contrats de vente d'appartements et de maisons unifamiliales» s'applique à compter du 23 décembre 2020. Quiconque embauche le courtier à l'avenir doit également payer la commission du courtier, mais il peut atteindre la moitié des coûts être partagé entre l'acheteur et le vendeur.
Commission du courtier lors de l'achat d'une maison: nouveautés à partir de 2021
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Contrat entre courtier, acheteur et vendeur
Selon le § 656c BGB, il est possible pour le courtier de conclure un contrat avec l'acheteur et le vendeur et ainsi convenir d'une double commission afin que l'acheteur et le vendeur paient chacun 50% de la commission du courtier.
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Le courtier conclut un contrat avec une partie (généralement le vendeur)
Si le courtier conclut un contrat avec une seule partie, cette partie s'engage à assumer la totalité de la commission conformément au § 656d BGB. Après cela, le vendeur peut récupérer une partie de la commission de l'acheteur. Mais il doit payer au moins 50% lui-même.
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Une partie paie la commission de courtage complète
Même après le 23 décembre 2020, une partie est autorisée à payer l'intégralité des dépens dans les cas suivants:
- Le courtier et le vendeur conviennent d'une soi-disant commission interne pure, dans laquelle le vendeur paie la totalité des frais de courtage.
- Une commission externe pure est également autorisée. L'acheteur émet un ordre de recherche soumis à commission si le courtier ne peut pas présenter un objet d'achat à ce moment-là.
À l'avenir, le vendeur et l'acheteur partageront la commission de courtage.
Le montant de la commission du courtier
Lors de la location, une commission de courtier d'un maximum de deux loyers nets plus la TVA est généralement applicable. Dans le cas d'une vente, cependant, le montant de la commission peut être librement convenu, il n'y a aucune obligation légale. Néanmoins, les propriétaires et les agents immobiliers s'orientent vers des réglementations «coutumières» qui diffèrent d'un État à l'autre.
| Etat | Commission de courtage totale | Partager le vendeur | Part des acheteurs |
|---|---|---|---|
| Bade-Wurtemberg | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Bavière | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Berlin | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brandebourg | 7,14% | 0% | 7,14% |
| Brême | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Hambourg | 6,25% | 0% | 6,25% |
| Hesse | 5,95% | 0% | 5,95% |
| Mecklembourg-Poméranie occidentale | 5,95% | 2,38% | 3,57% |
| Basse-Saxe |
7,14% ou 4,76 | 3,57% ou 0% | 3,57% ou 4,76 à 5,95% |
| Rhénanie du Nord-Westphalie | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Rhénanie-Palatinat | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Sarre | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saxe | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Saxe-Anhalt | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Schleswig-Holstein | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
| Thuringe | 7,14% | 3,57% | 3,57% |
Pouvez-vous négocier le montant de la commission?
Lors de la location, la commission du courtier ne peut presque jamais être négociée. Beaucoup plus de marge de manœuvre est possible lors de la vente de biens immobiliers. De cette manière, le vendeur peut convenir avec le courtier d'une commission plus faible que d'habitude sur le marché si la propriété peut être vendue facilement et à un bon prix. L'acheteur, en revanche, peut en bénéficier si l'agent immobilier trouverait autrement très difficile de vendre la propriété.
Quand la commission du courtier est-elle due?
La commission du courtier est due après la signature du bail ou du contrat d'achat notarié. En réalité, vous avez environ 7 à 14 jours après la signature du contrat pour payer les frais. Il n'est pas rare que les courtiers et les acheteurs s'entendent sur un arrangement spécial dans lequel ils ne doivent payer leur part de la commission du courtier qu'une fois le prix d'achat payé.
Écarts par rapport aux frais habituels
Le vendeur peut convenir d'une commission dite fixe avec le courtier, dans laquelle la commission est fixée à un pourcentage fixe. En outre, une clause de revenu excédentaire ou une clause de revenu supplémentaire peut être utilisée, dans laquelle le courtier reçoit une commission supplémentaire si la propriété est vendue plus cher que prévu.
En tant qu'acheteur, vous devriez également en savoir plus sur la commission du courtier. Par exemple, un courtier a le droit d'exiger une commission de courtier de, par exemple, dix pour cent du prix d'achat si une propriété n'a qu'une très faible valeur marchande et que le courtier ne gagnerait pratiquement rien.
Quand n'est-il pas permis de facturer une commission d'agent?
Si le courtier ne prend pas une position neutre et qu'il existe une obligation économique, il ne peut exiger de frais de courtage. En outre, aucun frais ne peut être dû si la propriété est un espace de vie subventionné par l'État ou dont le prix est contrôlé.
Frais de courtage doubles
Assurez-vous que la propriété n'est offerte que par un seul courtier et évitez que le vendeur et l'acheteur embauchent deux courtiers différents. Sinon, il peut y avoir une obligation de double commission si vous ne clarifiez pas la réclamation de courtage à temps.
Aucun droit au remboursement de la commission du courtier
Si le courtier a correctement exécuté sa tâche, pourvu que le service de courtage ait correctement et effectivement mis en vigueur le contrat de location, il conserve son droit à commission même en cas de résiliation du contrat, par exemple si le contrat entre l'acheteur et le vendeur est résilié d'un commun accord.