Le bail emphytéotique est une alternative à l'achat normal d'un terrain et convient particulièrement aux familles avec peu de capitaux propres. Dans des lieux recherchés, c'est parfois le seul moyen de réaliser le rêve de posséder une maison. Vous pouvez découvrir quels avantages vous pouvez en tirer et à quoi vous devez prêter attention ici.
Comment fonctionne la location longue durée?
Le droit de construction héréditaire, communément appelé bail héréditaire, permet aux propriétaires d'immeubles de louer une propriété pour une période allant jusqu'à 99 ans et d'y construire une maison. Les terrains assortis de baux correspondants sont souvent proposés par des municipalités, des églises ou des fondations. Mais les particuliers peuvent aussi être locataires. Le locataire ne paie que les intérêts à bail pour la durée convenue contractuellement.
Les baux à long terme avec l'église peuvent être d'un intérêt particulier, car les membres reçoivent souvent des terres dans des conditions particulièrement bonnes et les familles nombreuses ou avec des personnes handicapées bénéficient d'avantages financiers.
Quelle est la rente foncière?
Le loyer foncier est généralement de quatre à six pour cent de la valeur de la propriété chaque année, la somme pouvant être payée mensuellement, trimestriellement ou annuellement - comme un loyer pour une utilisation à long terme. Contrairement au prêt hypothécaire classique, dont le remboursement reste toujours le même et est généralement remboursé après 30 ans, le loyer foncier augmente au fil des ans. Cela comporte des risques, en particulier pour les contrats de bail de longue durée: certains locataires à la retraite ou veufs ne peuvent plus payer le loyer toujours croissant parce que leur revenu est inférieur ou ne s'applique plus.
Quelle est la durée du bail emphytéotique?
La durée exacte du bail n'est pas stipulée par la loi - vous pouvez donc négocier. Il existe également des baux longs de 50, 60, 75 ou 99 ans. Cependant, il est conseillé d'avoir la durée la plus longue possible, c'est-à-dire au moins 80 ans, afin que le bail emphytéotique n'expire pas de votre vivant. Un long terme, cependant, comporte le risque d'une rente foncière significativement plus élevée au final.
Dois-je payer la taxe de mutation immobilière sur les baux à long terme?
Même avec un bail emphytéotique, vous devez payer des droits de mutation immobilière sur la propriété. Cependant, celui-ci est calculé différemment de l'achat moyen d'une propriété sur la base du loyer annuel convenu, d'un facteur de conversion et de la durée du bail. Ainsi, la taxe de mutation immobilière est moins chère pour les baux longs que pour les achats immobiliers traditionnels.
La recherche d'une propriété est généralement très difficile, en particulier dans les endroits recherchés. Certaines propriétés ne sont disponibles que sur les baux longs.
Qui est le propriétaire des baux longs?
Le locataire, c'est-à-dire l'église, la communauté ou la personne privée, reste le propriétaire de la propriété tout le temps - mais le locataire est le propriétaire de sa propriété. Cela peut parfois conduire à des frictions, par exemple si le locataire a obtenu son mot à dire dans des changements, tels que des extensions ou des conversions, ou en cas d'hypothèque. Même si le propriétaire souhaite vendre son bail entre-temps, le locataire a son mot à dire.
L'achat d'un terrain avec un bail emphytéotique peut avoir du sens si vous voulez vraiment vivre dans votre propre maison, mais que vous n'avez qu'une valeur nette limitée. Il n'y a aucun frais pour l'achat d'une propriété. Avec le loyer du terrain, les locataires paient pratiquement un loyer pour une utilisation à long terme. Vous vivez comme un propriétaire, mais vous ne possédez que Your-Best-Home.net, qui est sur le terrain - pas sur le sol.
Avantages et inconvénients des baux longs
Lorsque les prix bas sont tentants dans des endroits coûteux, des baux longs sont souvent impliqués. Cela peut être une bonne affaire - ou entraîner des coûts plus élevés que prévu initialement. Nous vous fournissons un aperçu des opportunités et des risques.
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avantages |
désavantage |
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Alternative peu coûteuse au financement immobilier |
En raison de l'ajustement du loyer foncier, au fil du temps, |
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Attrayant pour les familles avec peu d'équité |
Toutes les banques ne financent pas une maison sur une propriété à |
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Allocation selon des critères sociaux |
Le locataire a son mot à dire dans la construction de la |
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Le bail peut être vendu ou hérité |
Difficile |
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Si le contrat prend fin, la |
L'indemnisation pour Your-Best-Home.net équivaut aux |
Que contient le bail emphytéotique?
- Le contrat de bail a généralement une durée de 60 à 99 ans. Il décrit exactement comment la propriété doit être construite - avec une maison, une maison mitoyenne ou un immeuble d'appartements avec garages. De plus, bien entendu, le plan de développement de la communauté continue de s'appliquer.
- Le contrat de location contient la clause dite de protection de la valeur: il spécifie l'indice des prix auquel le droit au bail est ajusté - généralement l'indice actuel des prix à la consommation de l'Office fédéral de la statistique. L'ajustement a généralement lieu tous les cinq ans, mais est également possible tous les trois ans.
- Le droit de construction héréditaire doit également être inscrit dans un registre foncier spécial, le registre foncier héritable à bâtir et le contrat doit être notarié. La rente foncière est également entrée ici comme une charge réelle et l'ajustement du taux d'intérêt est répertorié.
- Le locataire a un droit de premier refus en cas de vente de Your-Best-Home.net. Cependant, il devrait être réglementé contractuellement que les conditions habituelles du marché lui s'appliquent.
- Conseil: en tant que locataire à long terme, garantissez un droit de premier refus par contrat si la propriété doit être vendue plus tard. Vous n'y êtes pas légalement autorisé. Mais attention: ne vous laissez pas convaincre de faire une obligation d'achat.
Le contrat de bail doit être certifié par un notaire et inscrit au registre foncier.
Bail emphytéotique: fin de contrat et résiliation
Ni le locataire à long terme ni le propriétaire du bien ne peuvent résilier le contrat pendant la durée, mais peuvent le résilier plus tôt d'un commun accord. L'exception est la prétendue annulation: le propriétaire peut demander le transfert si l'utilisateur ne construit pas sur la propriété dans un certain laps de temps, est en retard de paiement des intérêts depuis longtemps ou enfreint d'autres obligations en vertu du contrat.
Si le contrat prend fin ou s'il est résilié prématurément en cas de réversion, le locataire reçoit une compensation pour Your-Best-Home.net. Les deux tiers de la valeur marchande du bien sont fixés par la loi. Afin d'éviter les litiges, il devrait déjà être clair lors de la conclusion du contrat quels critères sont utilisés pour calculer la valeur de la maison à ce moment-là. L'avis d'un expert nommé publiquement ou d'un comité d'experts est possible. Cela comprend également la valeur de la durée restante du bail. Vous devez déterminer le montant ou la base de calcul et les modalités de paiement avec le locataire lors de la conclusion du contrat.
Une prolongation de contrat entre les deux parties est possible, mais pas obligatoire. Si l'utilisateur souhaite prolonger la durée du bail à long terme, il devrait en discuter dès le début. Ce n'est que si la propriété doit rester sous bail emphytéotique que le locataire emphytéotique a priorité sur les autres parties intéressées. Si le contrat est prolongé, l'ajustement du taux d'intérêt doit être fixé sur la base de l'ancien contrat. L'extension doit être inscrite au registre foncier avant l'expiration du délai.
Vente du bail
Le locataire peut vendre le bail pendant la durée du contrat - avec le consentement du propriétaire. Cela peut refuser, par exemple, si l'acheteur potentiel n'a pas une bonne cote de crédit. Dans le cas contraire, l'acheteur prend la place de l'utilisateur d'origine et le contrat se poursuit aux mêmes conditions.