Beaucoup achètent des maisons et des terrains directement auprès des promoteurs immobiliers. Parce qu'acheter au lieu de construire soi-même économise beaucoup d'efforts. Mais même ici, des problèmes peuvent survenir. Avec une bonne planification, le projet d'accession à la propriété peut être abordé sereinement.
Acheter un bien immobilier à un promoteur présente des avantages: il vous suffit de choisir la maison de vos rêves. De temps en temps, vous vérifiez la progression de la construction, et à la fin, tout ce que vous avez à faire est de déplacer vos meubles au bon endroit. Le développeur avait auparavant été aux prises avec toutes les querelles de planification, les formalités ennuyeuses et les défis techniques - et a très bien résolu tout. C’est la théorie.
Vérifiez le constructeur
Dans la pratique, les choses ne se passent pas toujours aussi bien. Vous devez être préparé à d'éventuels problèmes. Beaucoup dépend de la recherche d'un partenaire de construction professionnel. «Laissez le promoteur vous montrer des objets de référence et entrer en contact avec d'anciens clients», conseille Gabriele Heinrich, directrice générale de l'association de protection des consommateurs de Bonn, habitant dans l'immobilier. Votre promoteur immobilier doit non seulement travailler correctement en termes de construction, il doit également être économiquement solvable. Si un promoteur immobilier rencontre des difficultés financières pendant la phase de construction, cela peut également vous coûter cher. La bonne nouvelle: avec un rapport d'activité, vous pouvez rapidement déterminer la stabilité financière d'une entreprise de construction. Tout va bien? Bien. Ensuite, vous soumettez toujours le contrat de construction à un avocat spécialisé. Les coûts sont bien investiscar l'avocat peut vous avertir des clauses contractuelles défavorables.
Vérifier le contrat de vente
"Ne vous laissez en aucun cas vous mettre sous pression lors de la conclusion d'un contrat", souligne Wendelin Monz, juriste spécialisé en droit du bâtiment et de l'architecture de l'Association pour la protection des propriétaires. Souvent, les clients sont poussés à signer rapidement. Avant de faire cela, vous devez bien comprendre le contrat. Le document central est la description de la construction et du service, qui répertorie tous les matériaux de construction, les services et les prix. Les réservations pour apporter des modifications aux matériaux de construction sont essentielles. Ces clauses permettent au développeur, par exemple, d'utiliser d'autres tuiles que celles convenues. Vous n'obtiendrez peut-être pas le niveau d'équipement souhaité. Dans le cas des copropriétés, la déclaration de partage et les droits d'usage sont d'une grande importance: par exemple, il peut arriver qu'une terrasse sur le toit soit détenue conjointement et payée par toutes les parties,mais un seul propriétaire a le droit de l'utiliser. Ce serait ennuyeux si vous étiez autorisé à payer pour des sièges à l'extérieur sans en profiter.
Payez simplement ce qui est déjà fait
Les constructeurs ne paient qu'en fonction de l'avancement de la construction, comme le stipule l'ordonnance sur les agents immobiliers et les constructeurs (MaBV). Le premier versement est défini. Jusqu'à six étapes supplémentaires peuvent être convenues individuellement.
|
Progression de la construction |
Part des |
Exemple pour sept versements individuels |
|---|---|---|
|
Après le début des travaux de terrassement |
30 pour cent |
1er versement |
|
Pour tous travaux ultérieurs sur le |
70 pour cent | |
|
Part du montant restant | ||
|
Après l'achèvement de la coque, |
40 pour cent |
2ème versement |
|
Fabrication de toitures et de |
8 pour cent |
3e versement |
|
Installation brute des systèmes de chauffage |
3 pour cent |
4e tranche |
|
Installation brute des sanitaires |
3 pour cent |
4e tranche |
|
Installation brute des systèmes électriques |
3 pour cent |
4e tranche |
|
Installation de fenêtres, vitrage compris |
10 pourcent |
4e tranche |
|
Enduit intérieur |
6 pour cent |
5ème tranche |
|
Chape |
3 pour cent |
5ème tranche |
|
Tuile de plomberie |
10 pourcent |
5ème tranche |
|
Occupation |
12 pour cent |
6ème versement |
|
Achèvement de la façade |
3 pour cent |
7e tranche |
|
Achèvement complet |
5 pour cent |
7e tranche |
* s'applique à l'achat simultané de la maison et du terrain auprès du promoteur.
Payez par étapes
Les constructeurs ne paient qu'en fonction de l'avancement de la construction, comme le stipule l'ordonnance sur les agents immobiliers et les constructeurs (MaBV). Vous n'avez pas à payer le prix total pour une propriété qui n'est pas encore prête. Vous transférez en plusieurs étapes en fonction de l'avancement de la construction. Le premier versement (voir tableau) n'est dû qu'après le début des travaux de terrassement et non à la signature du contrat. Vous ne payez tous les autres versements qu'une fois que le développeur a effectivement fourni le service convenu.
Visite du chantier
Des inspections précoces et régulières sur le chantier facilitent l'élimination des défauts. Bien entendu, cela s'applique également aux projets de promoteurs immobiliers. Par conséquent, il est logique d'ajouter un avenant au contrat qui vous donne le droit d'inspecter la coque avec l'expert en qui vous avez confiance. Afin d'identifier tous les défauts de construction en temps utile, vous devez également être accompagné de votre propre expert lors de l'inspection du bâtiment. Ces associations font l'objet d'une médiation par des experts en construction indépendants et des avocats: Bauherren-Schutzbund (bsb-ev.de), Association des constructeurs privés (vpb.de) et Housing in Property (Wohnen-im-eigentum.de).
Protégez votre investissement
Bien que le promoteur ait une très bonne réputation, il peut également se retrouver dans des difficultés financières ou dans le pire des cas, même déposer son bilan. Il est donc conseillé de couvrir votre investissement dès le départ.
Selon la loi, vous avez droit à une garantie de bonne exécution de 5% du montant du contrat. Cette caution est destinée à compenser les frais supplémentaires que vous encourez si votre promoteur immobilier ne peut pas terminer le projet. Le promoteur immobilier peut soit fournir une garantie, soit vous pouvez retenir un montant correspondant de votre premier versement. Cependant, 5% du prix total est souvent trop peu. Il vaut mieux négocier une augmentation d'environ 10%.
Vous n'avez qu'à payer en fonction de l'avancement de la construction, vous devez vous en tenir à cela. Mais lorsque le promoteur immobilier est à court de fonds, il ne se passe souvent rien sur le chantier et les clients effectuent à plusieurs reprises des paiements anticipés. Cependant, la prudence est de mise ici car vous pouvez perdre cet acompte. Il est préférable de consulter un avocat qui incorporera les garanties de remboursement anticipé dans le contrat de manière étanche. Avec ce filet de sécurité, vous pouvez rester plus détendu si le promoteur immobilier est en crise. Votre argent n'est pas perdu - et si nécessaire, vous pouvez réaliser votre rêve de posséder votre propre maison avec un nouveau partenaire et une nouvelle propriété.