Les parents économisent des impôts lorsqu'ils achètent un appartement à bas prix pour leur enfant, par ex. B. louer comme appartement étudiant. Cela facilite un peu l'achat d'une petite propriété en tant que pension supplémentaire.
Ce n'est pas facile pour les étudiants et les jeunes professionnels du marché du logement. Les appartements locatifs sont rares et souvent très chers dans les centres économiques. De nombreux parents soutiennent donc financièrement leurs enfants adultes. Mais au lieu de transférer quelques centaines d'euros de subvention au loyer mois après mois, il est souvent plus rentable sur le long terme d'acheter un petit bien et de le louer aux jeunes à bas prix. La propriété n'est pas seulement un excellent investissement et une retraite supplémentaire. Les parents peuvent également économiser beaucoup d'impôts avec cette solution.
Louer un appartement, réduire le fardeau fiscal
Les revenus locatifs sont imposables. Mais cela signifie également que les propriétaires sont autorisés à déduire les frais encourus de l'impôt. Les dépenses correspondantes, par exemple pour l'acquisition et l'entretien, peuvent être très diverses dans un appartement loué, et elles dépassent souvent le loyer perçu, surtout si le bien est loué à bas prix à un membre de la famille. Dans la déclaration de revenus, la perte de la location peut être compensée par le revenu d'une relation de travail. «Le loyer bon marché pour les enfants peut réduire la charge fiscale globale des parents», explique Uwe Rauhöft, directeur général du Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine eV (BVL).
Un exemple de calcul: l'avantage fiscal spécifique dépend du taux d'imposition marginal individuel. Supposons qu'un père célibataire ait un revenu de 40000 euros en 2016 sans louer avec un taux d'imposition marginal de 37%. «Avec une perte de 5 000 euros sur la location, il bénéficie d'un avantage fiscal de 1 830 euros», calcule Rauhöft. Grâce à cet allégement fiscal, la dépense financière du parent aidant pour l'achat d'un bien immobilier à titre de pension de retraite est réduite.
Conditions de location
Une condition importante pour le bureau des impôts pour reconnaître les dépenses: "Le contrat de location doit être conclu et exécuté comme avec un étranger", souligne Rauhöft de BVL. Cela signifie en détail:
- Un contrat de location écrit est requis. Cela devrait être illimité.
- Les paiements de loyer sont régulièrement et ponctuellement transférés sur le compte.
- Le locataire prend également en charge l'intégralité des frais annexes habituels.
- Le bailleur prépare un relevé des frais de service en temps voulu.
Si les contrats de location sont clairement réglementés, l'enfant peut même payer le loyer de l'entretien qu'il reçoit des parents.
Les propriétaires ne sont autorisés à donner la préférence à leurs proches qu'en termes de loyer. Mais attention: si vous demandez trop peu, vous risquez votre avantage fiscal. Le loyer doit être d'au moins 66 pour cent du loyer comparatif local. Le loyer chaud s'applique, y compris les frais annexes. Si le loyer est inférieur aux 66% requis, le bureau des impôts réduira la déduction fiscale.
Frais déductibles
- Frais d'acquisition: Quiconque loue une propriété (construite en 1925 ou après) peut amortir 2% des coûts d'acquisition (hors propriété) par an pour une durée de vie utile de 50 ans. Si un bien coûte 200 000 euros, 4 000 euros peuvent être amortis par an.
- Frais supplémentaires lors de l'achat d'une maison : Non seulement le prix d'achat, mais aussi les frais supplémentaires de l'achat sont considérés comme des frais d'acquisition: frais de courtage, frais de notaire, taxe de mutation immobilière, frais d'expert ou d'avocat.
- Frais commerciaux : Les propriétaires peuvent déduire immédiatement de nombreuses dépenses en totalité. Cela comprend la taxe foncière, les intérêts sur le prêt hypothécaire, les déplacements vers le bien locatif, les dépenses liées à la location (courtier, gestion immobilière, conseil juridique). Il en va de même pour les adhésions aux associations de propriétaires.
- Effort de maintenance: Toutes les réparations, rénovations et mesures de modernisation nécessaires peuvent également réduire la charge fiscale - qu'il s'agisse simplement d'un thermostat défectueux ou d'un nouveau système de chauffage à installer.
Cas spécial granny flat
Le modèle d'économie d'impôt fonctionne-t-il également si vous créez un espace de vie supplémentaire dans votre propre maison? «Il doit s'agir d'un appartement verrouillé», souligne Uwe Rauhöft. La chambre mansardée aménagée seule n'est pas reconnue, mais l'appartement de grand-mère ou l'extension avec une entrée séparée, une cuisine et une salle de bains le sont. Les bénéficiaires ne doivent pas nécessairement être leurs propres enfants. Il y a des avantages fiscaux même si le collègue du club peut vivre moins cher ou si la grand-mère emménage dans l'appartement vacant de la grand-mère.
Location de vacances, Airbnb and Co.
Louer à la journée? «Your-Best-Home.net» pose 3 questions à Inka-Marie Storm, conseillère juridique en chef de Haus & Grund Allemagne:
Quand les propriétaires sont-ils autorisés à louer leur appartement ou leurs chambres individuelles à des touristes pour une courte période?
Dans les métropoles attractives, de nombreux propriétaires immobiliers louent désormais des chambres ou des appartements entiers à des voyageurs pendant quelques jours ou semaines via AirBnb. Certaines villes (comme Berlin, Munich et Hambourg) ont donc émis des interdictions d'appropriation illicite. La location n'est pas toujours tabou: l'interdiction ne s'applique souvent qu'à la location de propriétés entières. Si les hôtes vivent avec les visiteurs payants et que les propriétaires utilisent eux-mêmes plus de la moitié de l'appartement, rien ne s'oppose à la location. Cependant, les propriétaires d'appartements doivent s'attendre à la résistance de leur communauté. Dans la déclaration de division ou par vote majoritaire, la communauté peut interdire ou restreindre les locations aux touristes. Les locataires ont besoin de l'approbation de leur propriétaire, sinon ils risquent d'être congédiés.Une licence de sous-location dans le bail n'inclut pas la location aux touristes (BGH, VIII ZR 210/13).
Quand les taxes sont-elles dues?
Toute personne qui tire un revenu de la location doit l'indiquer dans sa déclaration de revenus. Le bénéfice est imposable: les propriétaires peuvent déduire les frais de nettoyage du linge de lit ou de consommation d'électricité, par exemple. Il existe également une limite d'exonération: les propriétaires qui louent temporairement leur appartement ou leur maison occupé par le propriétaire et ne gagnent pas plus de 520 euros par an ne paient pas d'impôts. Les propriétaires qui proposent régulièrement plusieurs propriétés à grande échelle doivent s'acquitter de la taxe professionnelle. La location à court terme aux touristes n'est pas considérée comme commerciale, a décidé la Cour fédérale des finances (XB 42/10).
Qui paie les dommages?
Toute personne sous-louant son logement doit souscrire une assurance responsabilité civile privée. Si un invité est blessé dans l'appartement, elle prend le relais. Par exemple, lorsqu'une personne est blessée par une étagère qui tombe mal fixée. Si un invité casse quelque chose ou vole quelque chose, les hôtes, en revanche, se retrouvent souvent avec les dommages causés. En effet, l'assurance habitation privée ne prend généralement pas en charge les appartements sous-loués. Si vous souhaitez sous-louer régulièrement, vous devez donc vérifier votre couverture d'assurance et éventuellement l'augmenter.
