Les mesures de rénovation significatives sont souvent retardées dans les immeubles à appartements. De nombreux intérêts différents doivent être pris en compte. Avec de l'initiative et un bon plan, la communauté de maison peut souvent être gagnée à une rénovation. Voilà comment cela fonctionne.
Rénover un immeuble à appartements est souvent un défi. Les propriétaires veulent maintenir la valeur de leur propriété, mais ils reportent souvent les actions nécessaires. C'est le résultat d'une enquête menée par l'association "Wohnen im Immobilien eV" (WIE) auprès de plus de 2000 propriétaires. Dans environ 40% des immeubles en copropriété, il y a déjà des bouchons de rénovation mineurs ou majeurs.
La rénovation réduit les coûts énergétiques
Ce n'est pas seulement la conservation de la valeur de la propriété qui plaide en faveur de la rénovation. L'investissement est souvent récompensé par des coûts énergétiques considérablement réduits. C'est ainsi que la grande majorité des propriétaires d'appartements interrogés la perçoivent: près de 86% sont favorables aux mesures de rénovation. Alors pourquoi les associations de propriétaires trouvent-elles si difficile la rénovation? «Ce n'est pas à cause du manque d'argent», explique Sabine Feuersänger, conférencière au WIE. «Le défi dans les associations de propriétaires est plutôt que différents propriétaires poursuivent souvent des intérêts très différents.» La jeune famille planifie sur le long terme, l'investissement devrait s'amortir rapidement pour les aînés et les investisseurs apprécient les rendements élevés. Mais tout ce qui concerne la propriété commune nécessite une décision majoritaire de tous les propriétaires.Il ne s'agit pas seulement de chauffage, de cages d'escalier ou de façades. Même ceux qui souhaitent remplacer les anciennes fenêtres d'un immeuble d'appartements ne peuvent pas simplement se lancer. Parce que les fenêtres font également partie de la propriété commune. «Le renouvellement des fenêtres n'est pas une question purement structurelle ou technique, mais une question juridique et organisationnelle du vote, c'est-à-dire de la majorité», explique Feuersänger.
La rénovation sécurise la propriété
Un engagement personnel est nécessaire pour mettre sur pied une mesure corrective. «N'attendez pas que l'administration vienne vers vous. Prenez vous-même l'initiative, faites des recherches et engagez des discussions constructives. Vous êtes le propriétaire et il s'agit de l'avenir de votre maison et de votre investissement », fait appel à Feuersänger. La rénovation commence toujours par un état des lieux: quel est l'état du bien? Qu'est-ce qui pourrait être amélioré? Un consultant en énergie peut montrer comment des mesures individuelles peuvent être amorties. Lorsqu'une décision majoritaire est prise lors d'une réunion des propriétaires d'investir dans la rénovation, le plus grand obstacle a été surmonté. Le projet peut alors être systématiquement mis en œuvre avec un calendrier de rénovation.La nouvelle "Etiquette de modernisation" de l'association "Wohnen im Immobilien eV" contient des informations utiles. Grâce au financement du ministère fédéral de la justice et de la protection des consommateurs, les parties intéressées peuvent télécharger gratuitement la brochure au format PDF: www.wohnen-im-eigentum.de.
Calendrier de rénovation de l'immeuble
Avec une stratégie, les mesures de construction dans les complexes résidentiels réussissent. La communauté de la maison prend des décisions importantes lors de plusieurs réunions de propriétaires (ETV). Un comité de construction composé de propriétaires engagés est impliqué dans les phases de réalisation.
- Phase: phase d'idée. Initiative, premier inventaire, évaluation des besoins, conseils énergétiques. -> Décision préparatoire (1ère ETV): décision sur ce qui doit être prévu dans quelles étapes avec quels experts et à quels coûts.
- Phase: phase de conception. Préparation de rapports énergétiques et d'experts, développement du concept de rénovation: nécessaire, sensé et alternatives -> Décision de planification (2ème ETV): décision du concept à élaborer avec quels objectifs jusqu'à quel niveau de coût total et avec quel concept de financement.
- Phase: phase de planification. Planification des actions, des coûts et des financements. -> Décision de réaménagement (3e ETV): décision sur les mesures à mettre en œuvre, comment, par quelles entreprises et à quels coûts. Décision sur la répartition des coûts et le financement.
- Phase: phase d'exécution. Conclusion des contrats, supervision de la construction, réception, paiement et comptabilité. -> Réunion finale (4e ETV): Terminer la rénovation et éventuellement demander une garantie.
Conseil d'expert: comment prendre la bonne décision par les propriétaires
Sabine Feuersänger, Wohnen-im-Immobilien eV: «Il est important que l'assemblée des propriétaires ait un quorum. Sauf stipulation contraire dans la déclaration de partage, les personnes présentes doivent détenir plus de 50% des parts du copropriétaire. Sinon, chaque résolution devient contestable. Si vous ne pouvez pas comparaître, vous pouvez transférer votre vote. »
Soit dit en passant , modernisez: « Si quelque chose doit être rénové sur la maison, la communauté des propriétaires peut également décider de la moderniser. Exemple: les fenêtres à simple vitrage défectueuses doivent être remplacées par des fenêtres de meilleure qualité. Pour autant que la mesure soit économique, une majorité simple suffit. C'est plus de la moitié des voix présentes et représentées. »
Investir dans la maison:«Si quelque chose doit être modernisé sans réparation, une double majorité qualifiée est nécessaire. Cela représente 75% de tous les propriétaires et plus de 50% des parts des copropriétaires. Par exemple, si un système photovoltaïque doit être installé sur le toit. Dans le cas de modifications structurelles qui n'ont pas de caractère modernisateur, tous les propriétaires concernés doivent être d'accord, par exemple dans le cas du vitrage de balcon qui modifie l'aspect de la maison. Malgré le veto, il y a une issue. Une décision peut être prise à la majorité simple. Les opposants ont alors un mois pour contester cette décision devant le tribunal. Ou ils s'inclinent devant la volonté de la majorité. "
Sabine Feuersänger de Wohnen-im-Immobilien eV
