Un droit de passage non résolu peut transformer une propriété de rêve en un véritable problème. Parce que c'est ainsi que les conflits surgissent entre voisins. Mais il existe des moyens de s'en protéger. Lisez quand le droit de passage devient un point de discorde et quelle est la situation juridique.
Vérifiez le droit de passage avant d'acheter
Certaines propriétés n'ont pas d'accès direct à une rue ou à un chemin public. Ces propriétés orientées vers l'arrière ne peuvent être atteintes qu'en utilisant la propriété privée de quelqu'un d'autre comme chemin. En tant que résident de la propriété arrière, vous dépendez de l'emprise, qui est notariée comme charge de construction. Et cela peut conduire à beaucoup de conflits.
Si un droit de passage est inscrit au registre foncier, il peut difficilement être contesté. Avant d'acheter un terrain en face de la propriété, les acheteurs potentiels doivent donc examiner attentivement l'extrait du registre foncier de la propriété.
Si vous achetez un terrain dans la rue, vous êtes obligé d'accorder au voisin de la parcelle derrière vous le droit de passage si vous faites une entrée correspondante. Vous perdrez inévitablement une partie importante du bien, ce qui réduira considérablement la valeur du bien et sa convivialité. Vous devez absolument vérifier cela avant d'acheter.
Vérifiez le droit de passage avant d'acheter une propriété. Vous devrez peut-être partager votre propriété avec d'autres personnes.
Droit de passage faisant partie d'une propriété
Si aucun droit de passage n'est noté dans le cadastre, les propriétaires voisins peuvent conclure entre eux des contrats privés sur les utilisations possibles de la voie d'accès, mais l'inscription au cadastre est en permanence plus sécurisée. Après tout, les contrats privés ne s'appliquent qu'entre les parties contractantes spécifiques. Cela signifie que si le voisin change (par exemple en raison d'un déménagement ou d'un décès), la situation légale peut être à nouveau ouverte sans inscription au registre foncier.
Les entrées du registre foncier, quant à elles, décrivent les propriétés des propriétés. Et ceux-ci persistent même avec le changement de propriétaire. Le Code civil allemand (BGB) est clair à cet égard: "Les droits liés à la propriété d'un bien sont considérés comme faisant partie du bien" (article 96 BGB).
Quiconque achète une propriété avec une inscription correspondante dans le registre foncier acquiert automatiquement les obligations ou droits qui résultent des prétendues servitudes telles que l'emprise.
Si les voisins changent, l'ancien contrat privé n'est plus valable. Une inscription au cadastre assure la gestion du chemin.
Servir et régner sur les propriétés à l'emprise
Le législateur appelle la propriété qui bénéficie d'une servitude «propriété dominante». À l'opposé, il y a la «propriété de desserte», dont des parties de l'emprise doivent être rendues disponibles comme chemin.
En ce qui concerne le registre foncier, le propriétaire du bien au pouvoir a toujours les meilleures cartes en cas de litige. Les modifications apportées à la propriété de desserte, comme les bâtiments ou les usines, ne doivent pas entraver l'exercice du droit de passage.
L'inscription au cadastre restreint considérablement le propriétaire du bien desservi: il doit accepter une charge appropriée de l'utilisation du chemin par des étrangers et concilier au moins partiellement ses actions avec les intérêts d'autrui.
Le droit de passage doit être exercé avec soin
Bien que l'emprise soit claire, il y a toujours des différends sur la conception.
Bien que le concept de l'emprise soit clair, il y a toujours des différends en ce qui concerne la conception: les résidents de la propriété dominante garent souvent des voitures sur le chemin, érigent des barrières de vue ou étendent leur jardin à la zone du chemin. Leur argument: ils pourraient faire ce qu'ils veulent de leur chemin et ainsi se garer dessus.
Mais ils n'ont pas raison à ce sujet. L'emprise ne permet que l'utilisation d'une autre partie de la propriété à titre de chemin, car elle est inscrite au registre foncier. Si vous souhaitez vous garer près de votre maison, vous devez créer un espace sur votre propre propriété. Car même si l'emprise existe, le chemin reste la propriété du voisin et doit être traité comme tel.
Fondamentalement, par conséquent, l'exigence globale d'exercice prudent pour toutes les servitudes (§ 1020 BGB) s'applique: Selon la loi, les intérêts du propriétaire du bien servant doivent être «épargnés autant que possible». Des hurlements de moteur inutilement forts, des regards sur la propriété voisine ou des dommages à la propriété d'autrui ne sont pas compatibles avec cette exigence.
La common law remplace-t-elle le droit de passage?
Mais même sans inscription au registre foncier et sans contrat écrit, il est possible qu'un droit de passage soit apparu en tant que droit coutumier au cours des années d'utilisation.
Tant que les voisins vivent paisiblement les uns à côté des autres et ne sont pas dérangés par le comportement des autres résidents, il n'y a aucun besoin urgent de clarification - et dans ce cas, rien n'est généralement consigné par écrit. Ces conditions peu claires, qui n'ont jusqu'à présent pas posé de problème, risquent de devenir critiques si, par exemple, des modifications structurelles de la propriété avant coupent le chemin vers la propriété arrière ou si étroite qu'un véhicule ne peut plus passer.
D'autre part, les changements dans les modes de vie des usagers de l'itinéraire peuvent également conduire à des conflits. Lorsque les enfants grandissent, le nombre de véhicules qui polluent la route avec du bruit et des gaz d'échappement augmente, une personne a besoin de soins et le service de soins vient régulièrement - le potentiel de conflit est grand.
En cas de litige, il n'est pas toujours facile de clarifier s'il existe un droit coutumier et dans quelle mesure il est. Par exemple, une analyse au cas par cas peut montrer qu'il est d'usage de n'utiliser l'itinéraire qu'à pied, mais pas avec des véhicules motorisés. Un avis juridique est conseillé de toute urgence dans de tels cas. Si vous regardez avec vos voisins, vous pouvez souvent négocier une compensation financière. Dans un souci de bon voisinage, la volonté de coopérer de toutes les parties concernées est toujours souhaitable.