Avec une demande de construction préliminaire, vous pouvez clarifier avant la demande de construction si le projet peut être approuvé en principe et est compatible avec le droit de la construction. Nous expliquons ici qui fait la demande et ce qu'elle doit contenir.
La demande de construction préliminaire est un bon moyen de savoir si la construction de la propriété souhaitée est autorisée. Bien que cela ne soit pas absolument nécessaire, l'enquête préliminaire sur le bâtiment peut avoir un sens dans certains cas. Le décideur est l'autorité responsable du bâtiment, qui vérifie si votre projet est compatible avec le droit public de la construction et s'il peut être mis en œuvre. Une demande de construction préalable peut être faite sans aide extérieure, mais en raison de son expertise dans le domaine de la planification et de la réglementation de la construction et de l'évaluation de la constructibilité d'une propriété, il est logique de demander l'avis d'un architecte.
Quand une enquête préliminaire de construction a-t-elle un sens?
Si la propriété est dans une zone pour laquelle il n'y a pas de plan de développement, une enquête préliminaire de construction est généralement recommandée. Cela s'applique à presque toutes les zones qui étaient déjà partiellement construites avant l'entrée en vigueur de la loi fédérale sur la construction en 1960. Un autre critère important est de savoir si la parcelle de terrain à construire se trouve dans la zone dite extérieure - c'est le terme utilisé pour décrire toutes les zones en dehors d'un développement contigu. Une demande de construction préliminaire spécialement conçue crée les meilleures conditions pour un permis de construire définitif, car tous les aspects partiels approuvés sont juridiquement valables.
Si vous êtes propriétaire d'un terrain vacant sans plan de développement existant et que vous envisagez de le vendre, une enquête préliminaire de construction peut augmenter le prix. Parce que de cette manière, une approbation juridiquement valide pour des aspects partiels d'un projet de construction est créée pour les acheteurs potentiels. Si vous souhaitez acheter vous-même un terrain, une enquête préliminaire de construction peut déjà clarifier les options de construction qui s'offrent à vous. Sur la base de ces informations, le prix de l'immobilier peut alors être négocié.
Comment faire une demande de construction
Une demande de construction préliminaire est toujours soumise par écrit à l'autorité responsable du bâtiment ou à l'autorité de surveillance du bâtiment. Vous n'avez pas besoin d'être architecte ou urbaniste. Tout ce qui est requis est un intérêt d'achat et donc une procuration du propriétaire. Certaines autorités fournissent un formulaire correspondant qui facilite la "demande de décision préliminaire".
Vous pouvez soumettre la demande de construction préliminaire de manière informelle et formelle. Dans le cas d'une candidature informelle, seuls un plan du site et des croquis d'un projet de construction sont généralement soumis. Veuillez noter, cependant, que répondre à une demande informelle n'a aucun effet juridiquement contraignant. Cependant, si vous faites une demande formelle, les modèles détaillés sont obligatoires. Mais l'ampleur de cet effet contraignant dépend encore une fois de l'État fédéral concerné. En général, l'enquête préliminaire sur la construction est reconnue comme une décision administrative contraignante. Dans certains États fédéraux, cependant, la demande est uniquement considérée comme une «assurance», les autorités continuant à se réserver le droit de lever l'effet contraignant du permis de construire préliminaire dans certains cas.
Une fois que vous avez soumis vos documents, les autorités peuvent demander des documents supplémentaires. Vous ne recevrez pas de réponse tant que tout n'aura pas été soigneusement vérifié. Soyez patient - un délai de traitement allant jusqu'à trois mois peut être prévu.
Avant l'arrivée du chantier: Une enquête préliminaire de construction est toujours recommandée s'il n'y a pas de plan de développement pour une propriété.
À quoi ressemble une demande de construction préliminaire et que doit-elle contenir?
Une enquête préliminaire sur le bâtiment consiste généralement en un catalogue de questions et d'autres documents, qui sont toutefois moins complets que dans le cas d'une demande de construction. Il est essentiel de répondre aux questions par «oui» ou «non». Comme il n'y a pas de spécifications précises concernant les questions, un architecte ou un planificateur de bâtiment peut aider à l'élaboration.
Voici quelques exemples de questions pour vous aider à vous faire une idée approximative. Assurez-vous que les questions trop générales, telles que: «Le projet de construction est-il admissible à l'approbation?» Ne sont pas suffisantes.
Exemples de questions pour l'enquête préalable à la construction
- L'utilisation suivante est prévue pour le projet: (…) (voir aussi description de l'entreprise). En ce qui concerne le type d'utilisation, le projet est-il autorisé en vertu de la loi de planification conformément au § 34 BauGB?
- Le projet avec une surface de base de (…) et une hauteur de faîtage de (…) est-il autorisé en vertu de la loi d'urbanisme en termes de degré d'utilisation?
- Le projet dépasse la limite de construction sud de (…) m. Peut-on promettre une dérogation pour le projet de construction parce que le projet de construction dépasse la limite de construction de (…) m sur (…) m? Le dépassement est nécessaire du point de vue de la planification car (…).
- Peut-on promettre un permis pour l'abattage des arbres protégés en vertu de l'ordonnance sur la protection des arbres (…) selon le plan de peuplement des arbres? Les arbres doivent être supprimés car (…). Des plantations de remplacement peuvent être faites ailleurs sur la propriété.
Documents pour une enquête préliminaire de construction
La portée des documents pour une demande de construction préliminaire est définie dans l'ordonnance de modèle de construction respective (BauVorlVO) de l'État fédéral. Il peut contenir les documents suivants:
- Formulaire de demande de l'État fédéral concerné (s'il est proposé et demandé par l'autorité chargée du bâtiment) en une seule version
- Extrait de la carte officielle du terrain
- Questionnaire détaillé
- Description du bâtiment: description informelle de la construction envisagée
- Description de l'utilisation (pour les installations commerciales telles que les magasins ou les restaurants)
- Plans de construction:
- Plan du site et plan d'étage: Veuillez présenter tous les plans d'étage affectés par le projet de construction et tous les autres plans d'étage pertinents pour l'évaluation de l'ensemble du projet avec l'utilisation prévue des pièces et les dessiner dans le plan du site de la propriété.
- Sections et vues : affiche toutes les sections requises pour évaluer le projet. Cela comprend également les sections longitudinales et les sections à partir desquelles la connexion, la fondation et, le cas échéant, la limite des bâtiments adjacents peuvent être vues.
- Dessins pour le drainage et l'approvisionnement en eau
- Les dessins doivent être à l'échelle. Un faible niveau de détail suffit.
- Photos du terrain à bâtir
- Copie de l'extrait du registre du commerce / association (si vous représentez une personne morale ou une société)
- Procuration : Le client peut autoriser une autre personne à effectuer des actions relatives à la demande de construction.
- Une copie des charges de construction: vérifiez à l'avance s'il y a une charge de construction sur votre propriété. Si tel est le cas, veuillez joindre un extrait de l'index de charge du bâtiment.
- Extrait du certificat de propriété : Contient la désignation du terrain à bâtir et des parcelles avoisinantes dans le cadastre et le cadastre immobilier.
- Demande d'exceptions / exemptions (§ 31 BauGB) et / ou de dérogations (§ 63 HBO) BAB10: Si votre projet de construction n'est pas conforme aux réglementations de droit public telles que l'espacement requis ou les dispositions du droit de l'urbanisme et que vous posez des questions sur ces sujets dans le cadre de la demande de construction , les demandes correspondantes d'exemption, d'exception ou de dérogation doivent être jointes à l'enquête préliminaire de construction.
- Calcul du volume brut de la pièce: Dans le calcul, le volume brut de la pièce pour les différentes utilisations doit être indiqué séparément.
Conseil: signez tous les documents et plans soumis avec le lieu, la date et la signature.
Différences avec l'application de bâtiment
Une demande de construction préliminaire ne couvre que des aspects partiels d'un futur projet de construction, tandis que le permis de construire confirme que le projet présenté dans la demande de construction répond à toutes les exigences légales et peut être mis en œuvre. Cependant, les deux applications ne sont valables que pour une période limitée. Dans certains cas, la demande préalable de construction peut déjà être comprise comme une approche pour un permis de construire. Cependant, le projet de construction complet n'est juridiquement valable qu'une fois que le permis de construire complet a été reçu en réponse à la demande de construction.
Coûts de l'application du bâtiment
Les coûts d'une demande de construction préliminaire, également appelée demande de construction préliminaire, dépendent toujours de la portée des questions et de l'effort de traitement total pour l'autorité de construction respective. Les coûts d'une enquête informelle pour une maison individuelle simple sont généralement compris entre 50 et 200 euros. Un permis de construire préliminaire pour les grands projets de construction, pour lesquels une demande formelle avec des documents de planification détaillés est généralement faite, peut coûter jusqu'à 5000 euros. Si un architecte vous aide dans la création, les honoraires de l'architecte (selon HOAI, le soi-disant règlement des honoraires pour les architectes et les ingénieurs) doivent également être pris en compte - bien que certains architectes offrent également ce service en tant que service gratuit, à condition qu'ils soient également chargés de la planification ultérieure du projet de construction. étaient.En règle générale, pour une enquête formelle, vous pouvez calculer avec des coûts totaux de 0,1 à 0,2% du montant de la construction. Compte tenu des coûts de planification et des frais d'approbation d'une demande de construction, qui peuvent encore être rejetés, une demande de construction préliminaire est un investissement judicieux, au moins pour des projets critiques ou coûteux malgré les coûts impliqués.
Que se passe-t-il après l'enquête préliminaire sur la construction?
Si vous obtenez des commentaires positifs, cela ne signifie pas que vous pouvez mettre votre plan en action. La demande de construction doit être soumise en premier. Ce n'est que lorsque cela a été approuvé avec succès que vous pouvez commencer. Cependant, ne laissez pas trop de temps passer, car la demande de construction préliminaire est généralement valable pendant environ trois ans (en fonction des réglementations de construction des États fédéraux). Si ce délai ne suffit pas, vous pouvez demander une prolongation de la validité. En Bavière, par exemple, une prolongation jusqu'à deux ans est possible.
Si la demande de construction préliminaire est rejetée, vous recevrez un avis de rejet. Vous avez alors la possibilité de déposer une objection - ceci est cependant associé à des coûts supplémentaires.
