La caution locative est généralement exigée du propriétaire lors de la location d'un nouvel appartement. Il sert de garantie pour les dommages ou les paiements de loyer impayés. Les locataires et les propriétaires doivent connaître ces faits importants avant de signer le contrat.
Si un locataire laisse des dettes de loyer ou des vices après avoir déménagé, c'est une nuisance pour le propriétaire. Avec la caution de location, il se protège dans le cas où le locataire ne remplit pas correctement ses obligations en vertu du contrat de location - par exemple, il doit des paiements supplémentaires sur la facture de services publics ou n'effectue pas de réparations esthétiques contraignantes.
Le montant de la caution locative
Selon la loi, la caution locative ne peut excéder trois mois de loyer - sans frais de fonctionnement ni frais de chauffage anticipés. En cas d'augmentation de loyer, le bailleur ne pourra pas demander de supplément pour la caution.
Exception: Si le locataire souhaite rénover son appartement sans barrières ou installer une antenne parabolique, le bailleur peut demander une caution supplémentaire pour les frais de démontage ultérieurs.
Au lieu de payer une somme d'argent, le locataire peut également fournir une caution en garantie. En assumant la garantie, la caisse d'épargne ou la banque s'engage à prendre en charge les réclamations faites par le bailleur contre le locataire. Une garantie en plus de la caution locative est sans effet si elle dépasse trois mois de loyer. À l'inverse, les propriétaires ne sont pas autorisés à demander une caution à titre de caution.
Le compte de dépôt locatif: sécurisé et rémunérateur
Le locataire peut transférer la caution locative ou payer en espèces et la diviser en trois mensualités égales s'il manque de fonds. Pas de caution sans reçu: Le bailleur doit prouver qu'il a correctement créé le dépôt de garantie. Cela signifie, dans un compte séparé de ses autres actifs au taux d'intérêt habituel pour les dépôts d'épargne avec un préavis de trois mois.
Des variantes du compte de dépôt locatif sont également possibles si le locataire le souhaite: garantie bancaire, livret d'épargne partagé, livret d'épargne avec billet bloqué ou livret d'épargne gagé du locataire.
Afin de générer des revenus plus élevés, les deux parties peuvent également convenir d'investir la caution locative dans des titres à revenu fixe ou des actions. Chaque partie supporte le risque de pertes: en cas de réduction ou de perte du capital employé, ni le bailleur ne peut exiger une reconstitution de la caution du locataire, ni le locataire ne peut exiger une compensation du bailleur. Cet investissement doit également être effectué séparément de la propriété du propriétaire. Cela protège le locataire en cas de faillite du propriétaire.
Obtenez toujours un reçu pour la caution de location.
Remboursement de la caution locative: délais et rétention
Si le bail a expiré, le propriétaire doit régler la caution de loyer - en fait le plus tôt possible. Cependant, il faut souvent un certain temps pour déterminer si (et dans l'affirmative, lesquelles) des réclamations contre le locataire existent toujours. Le propriétaire a six mois pour le faire, il n'a donc pas à être mis sous pression. Si le bailleur rembourse l'acompte à l'avance sans réserve, il ne peut plus tenir le locataire responsable des carences de l'appartement par la suite.
Cependant, si le locataire a causé des dommages, il doit avoir la possibilité d'effectuer lui-même les travaux de rénovation nécessaires. Le locataire n'est pas responsable des dommages causés par une utilisation normale - par exemple un évier rayé ou un revêtement de sol usé. Ce n'est que si le locataire a manifestement causé des dommages et ne les répare pas lui-même, il doit payer la réparation. Il est donc important pour les deux parties qu'un journal ait été dressé lors de la remise de l'appartement, dans lequel tous les dommages au bâtiment et le degré d'usure sont documentés.
Le bailleur déduit le montant de la caution locative pour les dommages causés sur la base d'un devis. Cependant, le propriétaire doit toujours déduire une déduction «neuf contre vieux». Par exemple, si le tapis, qui est maintenant taché, avait six ans, le propriétaire peut demander un maximum de la moitié du nouveau tapis.
Si le bailleur a vérifié ses réclamations et déduit d'éventuelles réclamations, il paie le montant restant de la caution locative. Cependant, il est toujours autorisé à retenir une partie pour une facture de services publics ouverte. Dès que le propriétaire le reçoit, il doit rendre sans délai le solde de la caution.
Réglementations légales et jugements sur la caution
- Pas de compensation par le locataire
Si le locataire a annulé l'appartement, il ne peut se contenter de compenser les loyers impayés par l'acompte versé. Dans le cas contraire, le but de la caution, à savoir protéger le propriétaire contre les dommages à l'appartement causés par le locataire, serait compromis, a décidé le tribunal de district de Munich (Az. 432 C 1707/16). - La caution de loyer est courante, mais pas légalement requise
Selon l'Association allemande des locataires (DMB), les locataires ne sont pas tenus de payer une caution de loyer automatiquement. «Les locataires ne doivent le payer que si une caution est expressément convenue dans le contrat de location», explique Ulrich Ropertz, directeur général de l'Association allemande des locataires. Aucune loi n'oblige les locataires à fournir une garantie au propriétaire. - La résiliation sans préavis en cas de non-paiement est possible
Si la caution locative fait partie du contrat de location et que le locataire ne la paie toujours pas, le bailleur peut la résilier sans préavis. Cela se produit lorsque le locataire est en retard avec le paiement de l'acompte de location de deux fois le loyer mensuel. Un avertissement au locataire n'est pas nécessaire. Cependant, le locataire a la possibilité de rendre la résiliation sans préavis sans effet. Pour ce faire, il doit payer la caution locative impayée jusqu'à deux mois après la notification de l'avis d'expulsion. Ceci s'applique également si l'autorité de protection sociale verse la caution de loyer.
Bon à savoir: Si vous souhaitez éviter le risque de ne pas recevoir la caution locative ou de ne pas la recevoir dans son intégralité, vous pouvez demander au futur locataire d'apporter la caution locative en espèces pour signer le contrat de location ou de la transférer sur le compte de dépôt du bailleur jusqu'à la signature du contrat prévu .