Les terres contaminées dans le sol peuvent être une surprise coûteuse. Comment gérez-vous les sites contaminés sur le chantier? Comment savez-vous qu'ils existent et qui paie pour les supprimer? Le vendeur ou l'auteur est-il responsable? Nous apportons des réponses à ces questions.
Que sont les sites contaminés?
Les sites contaminés sont des héritages qui rendent difficile ou impossible la construction d'une propriété, ou des substances qui peuvent mettre en danger la santé humaine - comme les produits chimiques dans les eaux souterraines. Par exemple, la loi peut exiger que le sol soit remplacé au préalable sur les propriétés sur lesquelles des déchets ont été traités, stockés ou éliminés ou travaillent avec des substances dangereuses pour l'environnement, comme dans les stations-service, les entreprises de nettoyage ou les gravières. Le remplacement du plancher coûte cher.
Alors notre conseil: clarifiez la nature du parquet avant d'acheter. Une fois que la propriété a été utilisée à des fins commerciales, vous devriez vous demander s'il y a une étude du sol pour exclure les sites contaminés.
Notes sur les sites contaminés
Les références à des sites contaminés peuvent être, par exemple, des noms de rues, d'anciens noms de champs apparaissant sur d'anciennes cartes ou la langue vernaculaire. Des noms comme «à l'ancienne briqueterie» ou «au puits» indiquent qu'il y avait une utilisation industrielle antérieure. Il peut encore y avoir des sites contaminés dans le sol ici.
Annuaire des sites contaminés
Vérifiez ensuite dans le registre foncier si l'usage mixte, c'est-à-dire résidentiel et commercial, est autorisé. Renseignez-vous auprès des voisins et consultez le répertoire des sites contaminés de la ville ou de la municipalité. Si rien n'y est enregistré, cela ne signifie pas qu'il n'y a pas de sites contaminés. Cependant, vous ne devriez commander une étude de sol que si vous avez des indications concrètes de sites contaminés. Les frais d'expertise du sol de la propriété sur laquelle doit être construite une maison individuelle sont compris entre 1 000 et 1 500 euros.
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Les bombes comme sites contaminés
Les bombes aériennes de la Seconde Guerre mondiale ne sont pas considérées comme des sites contaminés, mais elles représentent un fardeau récurrent sur le bien. Dans certaines régions d'Allemagne, des analyses de risques doivent même être effectuées avant le début des travaux de construction. Les propriétaires peuvent soumettre une demande de munitions aux autorités responsables. Habituellement, le propriétaire doit supporter les coûts de cette recherche sur les risques. Différentes réglementations s'appliquent à cela dans les différents États fédéraux. Les gouvernements fédéral ou des États supportent les coûts de retrait des bombes.
Qui est responsable des sites contaminés?
Selon la loi fédérale de 1999 sur la protection des sols, tant le pollueur que le propriétaire et le vendeur - s’il connaissait les sites contaminés et les vendaient après 1999 - sont obligés de rénover les propriétés contaminées. Mais le coupable ne peut généralement pas être trouvé. C'est pourquoi les autorités obligent généralement les propriétaires. Les recours contre le vendeur ne sont souvent pas exécutoires. Les frais ne peuvent lui être répercutés que s'il vous a frauduleusement trompé lors de l'achat. La Cour constitutionnelle fédérale a jugé que l'utilisation illimitée du propriétaire du bien dans certains cas violait le droit fondamental de propriété. Le propriétaire n'est responsable que si la rénovation est raisonnable (1 BvR 242/91 et 1 BvR 315/99).
Exclure le risque de sites contaminés dans le contrat d'achat
Le vendeur est tenu de fournir des informations véridiques. S'il donne de fausses informations, il se rend responsable des dommages. Laissez-vous être expressément assuré dans le contrat de vente qu'il n'y a pas de sites contaminés qui sommeillent sur la propriété. Vous pouvez également demander une prolongation du délai de prescription légal de un à cinq ans. Si le vendeur refuse d'inclure de telles clauses, la prudence est de mise.
