Devez-vous léguer ou céder votre maison? Posséder un bien immobilier est une forme de prévoyance vieillesse et une valeur durable. Après la mort, elle profite aux endeuillés et devient, par exemple, une sécurité pour les enfants et petits-enfants. Il est utile de connaître les règles qui s'appliquent à l'héritage ou à la cession de biens immobiliers.
Dans pratiquement aucun autre domaine, il n'y a autant d'arguments amers que dans le droit des successions. Une des raisons est souvent des volontés peu claires. Mais aussi dans le fait que les héritiers se retrouvent dans une communauté d'héritiers qui ne peut décider qu'ensemble. Les héritiers uniques sont l'exception. Les co-héritiers doivent être payés beaucoup plus fréquemment - et il y a désaccord sur le montant des actions.
S'il n'y a pas de testament, la succession légale s'applique. À l'aide d'un testament, vous pouvez déterminer exactement qui recevra votre propriété et ce qu'il faut en faire. Ceux qui ne sont pas pris en compte dans le testament peuvent toutefois réclamer leur part obligatoire s'ils sont des parents proches ou un conjoint. Même si l'héritage consiste en un bien, la personne ayant droit à une part obligatoire peut en exiger le paiement rapide.
La communauté des héritiers
Quiconque hérite d'une maison et veut y vivre doit s'entendre avec ses co-héritiers. «C'est pourquoi il est conseillé de mettre de l'argent de côté à temps pour que les frères et sœurs puissent ensuite être payés», conseille Anton Steiner, avocat spécialisé en droit des successions et président du Forum allemand pour le droit des successions. Par exemple, un contrat de prêt à une société immobilière convient à cela: le paiement des co-héritiers d'un bien immobilier étant considéré comme une finalité résidentielle, il peut même exister un droit à des subventions publiques telles que la prime à la construction d'une maison.
Il est préférable que le testateur réglemente exactement qui doit recevoir quoi dans un testament, par exemple au moyen d'un ordre de partage. Les couples sans enfants en particulier supposent souvent à tort qu'ils sont les héritiers célibataires respectifs. Au lieu de cela, ils appartiennent à une communauté d'héritiers avec les parents les plus proches du défunt, tels que ses parents et ses frères et sœurs. Un soi-disant testament de Berlin offre la possibilité de désigner votre conjoint comme unique héritier provisoire.
Si vous héritez des biens - et c'est ce qu'est l'immobilier, les bénéficiaires doivent payer des droits de succession. Leur montant dépend du degré de relation. Mais les autorités fiscales ne se tiennent pas toujours la main: les exonérations fiscales sont assez élevées, en particulier pour les membres de la famille proche, comme les conjoints ou les enfants.
La réforme des droits de succession de 2009 a principalement profité aux conjoints et aux enfants survivants; avec la loi d'accélération de la croissance, l'État a également réduit la charge fiscale des frères et sœurs, par exemple. Mais quand les droits de succession sont-ils dus et comment sont-ils calculés?
Quiconque habite la propriété héritée ne paie aucun impôt
Tout le monde qui hérite d'une maison n'a pas à payer. Il existe également des cas où vous pouvez économiser sur les droits de succession. Les propriétés résidentielles que le défunt a utilisées à ses propres fins résidentielles jusqu'au moment de la succession sont exonérées de droits de succession si le conjoint survivant a utilisé lui-même la maison ou l'appartement pendant au moins dix ans. Cela ne change pas si l'héritier est empêché de le faire pour des raisons impérieuses, par exemple parce qu'il doit déménager dans une maison de retraite. Il en va de même pour les enfants qui sont nommés héritiers - mais uniquement pour les propriétés résidentielles d'une surface habitable allant jusqu'à 200 mètres carrés. Par exemple, si la maison héritée fait 300 mètres carrés, la valeur marchande de 100 mètres carrés doit être taxée. Le degré de parenté des héritiers détermine également le montant exact de l'impôt.
Tranches d'imposition
En règle générale, plus l'héritier est étroitement lié au défunt, plus le taux des droits de succession est bas. Par exemple, les conjoints et les enfants appartiennent à la classe fiscale I, dans laquelle 7 à 30 pour cent des droits de succession sont dus. Les frères et sœurs, les nièces et les neveux qui sont liés par le sang paient moins d'impôts sur les successions qu'auparavant dans la classe fiscale II avec 15 à 43% depuis 2010. Les personnes de la classe fiscale III (par exemple, les non-parents) doivent débourser 30 à 50 pour cent.
Classes fiscales pour les droits de succession
| Classe d'impôt I | Conjoints et partenaires civils enregistrés, enfants (enfants légitimes et 47 enfants illégitimes, enfants adoptés, beaux-enfants, mais pas les enfants en famille d'accueil), petits-enfants et autres descendants ainsi que pour les parents et ancêtres uniquement en cas d'acquisition par décès |
| Classe fiscale II | Parents et ancêtres en cas d'achats entre personnes vivantes, frères et sœurs (y compris les demi-frères et sœurs), frères et sœurs, beaux-parents, beaux-parents, beaux-enfants et le conjoint divorcé |
| Classe fiscale III | tous les autres acquéreurs (y compris les partenaires dans un partenariat non marital) |
Hériter de la maison et exonérations fiscales
En fonction de la classe fiscale, les héritiers ont droit à des exonérations fiscales qui réduisent le montant imposable. Si les droits de succession sont encore si élevés que l'héritier devrait vendre Your-Best-Home.net afin de lever l'argent, le montant peut être reporté jusqu'à dix ans sans intérêt.
Indemnités de succession
| 500 000 euros | pour les conjoints |
| 400 000 euros |
pour un enfant et un petit-enfant qui hérite à la place d'un enfant décédé |
| 200 000 euros | pour les petits-enfants |
| 100 000 euros |
pour les autres personnes de la classe fiscale I. |
| 20 000 euros |
pour les personnes de la classe fiscale II |
| 20 000 euros | pour les personnes de la classe fiscale III |
Exemple de calcul: héritage d'une maison
À qui vous lèguez Your-Best-Home.net, ou dans quelle mesure vous êtes lié, joue un rôle dans le montant de la taxe.
Don
Avec un don, vous pouvez léguer votre propriété de votre vivant. Les mêmes taux d'imposition et exonérations s'appliquent ici que pour une succession - à la différence que les exonérations peuvent être utilisées tous les dix ans. Un don doit être certifié par un notaire.
Il convient toutefois de noter que lorsque vous faites un don, vous renoncez à tous les droits de propriété. Vous ne pouvez plus vendre la propriété si, par exemple, vous avez besoin d'argent dans la vieillesse - une garantie n'est plus disponible. C'est pourquoi vous devriez réfléchir attentivement à un don - cela aide si vous avez créé un régime de retraite d'une autre manière en plus de votre propre maison.
Après le don, vous n'avez plus le droit de continuer à utiliser la propriété. Bien sûr, de nombreux enfants permettent à leurs parents de continuer à vivre dans la propriété. Mais en cas de litige, le droit de séjour peut faire l'objet d'un débat. Vous pouvez prendre des précautions contre de tels dangers si vous acceptez contractuellement un droit de séjour ou d'usufruit.
Convenir d'un droit de séjour
Ceux qui ont un droit de séjour peuvent continuer à vivre dans une maison ou un appartement même s'ils n'en sont plus le propriétaire. Ce droit doit être garanti par contrat et inscrit au registre foncier.
Un droit de séjour peut durer toute la vie, mais il peut également être fixé pour une période spécifique ou soumis à des conditions. Il peut également faire référence à l'ensemble de la propriété ou simplement à des chambres individuelles.
Un droit de séjour expire si l'ayant droit décède, il ne peut plus utiliser le bien, si le délai stipulé dans le contrat expire ou si une condition convenue n'est plus remplie. Le droit de séjour ne peut être hérité ni vendu.
Organiser un usufruit
Usufruit encore plus large que le droit de séjour. Ici, le bénéficiaire est autorisé à vivre ou à utiliser d'une autre manière une maison, un appartement ou une propriété, même s'il n'en est pas le propriétaire. Un usage commercial ou une location sont également possibles.
L'usufruit est réglementé contractuellement comme un droit de séjour et inscrit au registre foncier. Par exemple, vous pouvez définir la durée ou certaines conditions. En cas de changement de propriétaire, la loi reste généralement en vigueur. Cependant, il ne peut être ni cédé ni vendu.
Valorisation des biens immobiliers en cas de succession
Pour les copropriétés ainsi que les maisons unifamiliales et bifamiliales, une méthode de comparaison de la valeur détermine le prix de vente réel en fonction de propriétés similaires ou d'autres facteurs tels que l'espace de vie. Si cela n'est pas possible, la valeur réelle, qui comprend le bâtiment et la valeur du terrain, est utilisée. La méthode du résultat capitalisé s'applique aux immeubles résidentiels locatifs, qui prend également en compte le loyer annuel et les frais de gestion. Les dettes et dettes du défunt peuvent être déduites de la valeur déterminée, même les frais pour son enterrement et la pierre tombale. Le montant restant est alors déterminant pour les droits de succession.
Comme déjà décrit, les tranches d'imposition et les abattements déterminent l'impôt sur les donations et les successions. Plus l'héritier est proche du défunt, plus les droits de succession sont bas. Laissez le notaire vous indiquer dans quelle mesure les exemptions peuvent être utilisées plusieurs fois.
Conseils du notaire
«Des formulations claires et juridiquement sûres sont particulièrement importantes dans un testament», déclare le notaire Dr. Kai Bischoff, expert en droit des successions et en matière de retraite. «Un notaire conseille, prépare un projet, notarise et stocke le dernier testament. Avec un actif de 50 000 euros, c'est Les frais s'élèvent à environ 160 euros - quelle que soit la complexité du cas. Un testament notarié remplace généralement le certificat d'héritage, qui est nécessaire pour prouver le statut d'héritier auprès des banques et au registre foncier. La procédure de certificat de succession est souvent longue et dans notre exemple coûte au moins 264 EUR. Conseil: si une personne doit hériter de votre crédit immobilier et de votre contrat d’épargne, faites-la inscrire à l’avance comme bénéficiaire. »
Hériter du contrat de prêt de la société de construction
«Bien entendu, le contrat de prêt de la société immobilière est héréditaire», déclare Anton Steiner, avocat spécialiste du droit des successions et président du forum allemand du droit des successions. «Sauf accord contraire lors de la signature du contrat de prêt à la société immobilière, il tombe dans l'héritage et grandit ensuite avec les héritiers respectifs. Cependant, un contrat de crédit immobilier et d'épargne est souvent conçu comme un contrat en faveur de tiers. Dans une déclaration dite de bénéficiaire, il peut être prévu qu'en cas de décès du cocontractant, les droits du contrat soient automatiquement transférés à un bénéficiaire spécifique, comme dans le cas de la conclusion d'un contrat d'assurance-vie. Alors le contrat de crédit immobilier et d'épargne ne tombe pas dans l'héritage.
Cela peut être un avantage dans les cas délicats, par exemple si le testateur veut transformer quelque chose en une personne sans en informer le plus proche parent. Dans tous les cas, le contrat prévaut sur un testament différent. Par conséquent, si vous souhaitez envisager un contrat de société de construction différent plus tard que celui mentionné dans le contrat, le contrat devra être modifié - une disposition différente dans le testament serait sans effet. Dans tous les cas, la déclaration du bénéficiaire devrait être modifiée par une instruction à la société de construction ou à la banque. "