Le transfert anticipé d'une maison aux futurs héritiers présente des avantages pour les deux parties: le bénéficiaire peut économiser des impôts, le donateur se sécurise. Ce que vous devez considérer.
La maison parentale est plus qu'une simple propriété. Au-delà de la valeur du bâtiment, il transmet sécurité et sécurité à ceux que vous y avez grandis. Heureusement, en cas d'héritage, les propriétés résidentielles bénéficient d'un traitement fiscal préférentiel. Mais il y a de bonnes raisons de transmettre votre maison ou votre appartement à la génération suivante tant que vous êtes encore en vie. «C'est un bon sentiment d'avoir réussi à organiser la succession d'une partie importante du patrimoine», déclare Paul Grötsch, directeur général du Forum allemand pour le droit des successions eV Un don précoce qui est ouvertement discuté avec les enfants et les conjoints crée des conditions claires. Cela évite les conflits entre les héritiers. Les motifs pratiques jouent également un rôle: les tâches administratives sont confiées à tous les enfants. Surtout, les familles peuvent économiser des impôts en cédant des biens immobiliers,au lieu d'en hériter.
Bonus fiscal avec conditions
En cas d'héritage, le législateur a prévu des allégements fiscaux pour les propriétés résidentielles. Les conjoints peuvent hériter d'une maison familiale occupée par le propriétaire en franchise d'impôt, quelle que soit sa taille et sa valeur. Si un bien immobilier est légué à des enfants, l'exonération fiscale s'applique à un maximum de 200 mètres carrés de surface habitable. «Que ce soit mari ou enfant, pour bénéficier de la prime fiscale, l'héritier doit habiter la propriété pendant au moins dix ans après l'héritage», précise l'avocat munichois spécialisé en droit des successions. Pendant ce temps, il ne peut ni louer ni vendre une maison ou un appartement ni l'utiliser uniquement comme résidence secondaire. Les héritiers ne bénéficient de l'avantage fiscal que s'ils emménagent immédiatement - au plus tard six mois après avoir hérité du bien.
Dans la vieillesse, vous devriez penser à qui vous voulez transférer votre propriété - cela évite les désaccords entre les héritiers.
Remplacement de la maison: exonération des droits de succession et de donation
Si vous souhaitez écraser votre maison, il est logique d'épuiser toutes les abattements fiscaux possibles - car seul le montant ci-dessus doit être imposé. Par exemple, vous pouvez économiser les droits de succession si vous écrasez Your-Best-Home.net de votre vivant. Avec une succession «normale», le conjoint ou le partenaire enregistré peut percevoir jusqu'à 500 000 euros en franchise d'impôt et chaque enfant 400 000 euros. Les droits de succession sont dus pour des montants d'argent ou de propriété plus élevés. Bien que les mêmes exonérations fiscales s'appliquent (généralement) à un don, elles peuvent être utilisées au maximum tous les dix ans.
Maison familiale d'exception
Mais vous avez également d'autres options pour économiser sur les droits de succession. Des règles spéciales s'appliquent si le cadeau est la propriété que vous utilisez vous-même. Les personnes mariées sont autorisées à transférer gratuitement Your-Best-Home.net à leur partenaire (hors frais de notaire), même si cela vaut plus d'un demi-million d'euros. En cas de divorce, de faillite du destinataire du cadeau ou si le destinataire décède le premier, les parties concernées peuvent convenir de clauses de recours notariales. Des règles un peu plus strictes s'appliquent à l'héritage: le conjoint survivant est toujours exonéré d'impôt s'il habite dans l'ancien domicile familial pendant encore dix ans. Les enfants héritent de la maison précédemment utilisée par le testateur en franchise d'impôt, à condition qu'ils respectent le délai de dix ans et que la surface habitable ne dépasse pas 200 mètres carrés.Les grandes propriétés sont proportionnellement soumises à l'impôt sur les successions. Cependant, tout cela n'est pertinent que si les quotas sont dépassés.
Sécurisez-vous lorsque vous écrasez Your-Best-Home.net
Certaines personnes veulent donner un coup de main aux jeunes. Cependant, le donneur peut aussi se protéger en demandant quelque chose en retour, par exemple de l'aide avec soin. Ou il se réserve un droit de séjour. Il n'est alors pas autorisé à louer Your-Best-Home.net, sauf si le contrat notarié le prévoit expressément. "Dans le contrat notarié, il devrait être clairement défini dans quelles pièces existe le droit de séjour, qui supporte quels frais et si le bénéficiaire ne peut y vivre qu'avec sa famille ou laisser les chambres à d'autres personnes", explique Anton Steiner du Forum allemand pour le droit des successions à Munich.
Demandez conseil à un avocat
Si vous êtes propriétaire d'une maison, il est bon de réfléchir tôt à qui vous souhaitez laisser Your-Best-Home.net. Le transfert de maison vous offre des avantages fiscaux de votre vivant. Vous pouvez également éviter les conflits entre les héritiers. Cependant, comme l'écrasement d'une maison comporte également des écueils juridiques, il est logique de demander conseil à un avocat. L'évaluation initiale est généralement gratuite.
L'État soutient le don
Le bureau des impôts est généreux lorsque les propriétaires donnent quelque chose à leurs proches. Si une propriété occupée par le propriétaire est transférée au conjoint ou au partenaire enregistré, il n'y a pas d'impôt sur les donations. En cas de cadeau, un enfant bénéficie d'une exonération de 400 000 euros. Cela correspond à l'exonération fiscale en cas de succession. Mais avec le don, les abattements fiscaux sont accordés tous les dix ans. «Il peut donc être judicieux de transférer une propriété pièce par pièce: par exemple 50% maintenant et 50% en dix ans», conseille Grötsch.
Pour garder Your-Best-Home.net dans la famille, vous pouvez créer une entreprise familiale.
Écraser et hériter de Your-Best-Home.net
Écraser partiellement votre-Best-Home.net et l'hériter dans une autre partie est une autre possibilité. Si vous attendez dix ans après le transfert avant d'hériter de Your-Best-Home.net, vous pouvez à nouveau utiliser les exonérations fiscales.
Usufruit alternatif
Le donateur peut obtenir des droits d'utilisation plus étendus avec un usufruit. Il peut soit bénéficier d'un droit de séjour à vie, soit conserver les revenus locatifs lors de la location. Ensuite, c'est à lui de signer des contrats de location ou d'augmenter le loyer. Il paie également les frais d'entretien habituels, tels que la collecte des ordures et l'eau. Le droit d'usufruit doit être notarié et inscrit au registre foncier. L'usufruitier ne peut ni hériter ni transférer le droit, il se termine au plus tard par sa mort.
L'usufruit permet d'économiser
L'impôt sur le revenu traite l'usufruitier comme un bénéficiaire effectif. Il paie l'impôt sur les revenus locatifs et peut continuer à amortir les coûts d'acquisition et de production. Il peut également déduire les autres dépenses du bien en tant que dépenses professionnelles, à condition de les avoir supportées. Néanmoins, le modèle doit être soigneusement étudié. «La succession anticipée n'est pas sans risque», prévient l'avocat spécialisé Dr. Anton Steiner. Quiconque écrase une maison ne peut plus la vendre ou la rénover sans permis. L'usufruit a un autre effet: il réduit la valeur du cadeau car le destinataire ne peut pas utiliser immédiatement le bien. Dans certains cas, il permet également un transfert fiscalement avantageux.
Exemple de calcul
Une veuve possède une maison individuelle près de Düsseldorf d'une valeur d'environ 800 000 euros. Votre fille vit et travaille à Hambourg. Si la mère donne maintenant la moitié de la maison à sa fille, elle peut léguer l'autre moitié en franchise d'impôt, à condition qu'elle vive au moins dix ans. «Sans succession anticipée, un impôt sur les successions de 60 000 euros devrait être payé pour ce bien», calcule Grötsch. La fille éloignée ne pourra guère emménager immédiatement et définitivement dans la maison héritée pour éviter les droits de succession. Les donateurs doivent se réserver un droit d'usufruit. D'une part, pour vous protéger. De plus, l'usufruit réduit la valeur de la propriété afin que davantage de propriété puisse être transférée en franchise d'impôt.
Écraser dans la famille Your-Best-Home.net
Agnes Fischl, avocate spécialisée en droit des successions à la Haus und Grund Munich, explique: «Beaucoup de gens veulent que leur propriété reste dans la famille même après leur décès. Une façon d'y parvenir peut être de créer une entreprise familiale. Il entre en jeu lorsque le capital et les biens immobiliers sont prématurément transférés aux descendants et doivent être préservés dans leur intégralité. Le contrat social que les parents et les enfants discutent ensemble régit la coopération future. Si les valeurs fiscales sont supérieures aux exonérations fiscales respectives, les parents peuvent transférer progressivement les actions de la société, encore et encore. "
Façonner l'entreprise familiale
Il est fondé en tant que société civile (GbR) ou en tant que société en commandite (KG). Le KG est particulièrement utile lorsque des mineurs sont impliqués. Les actifs à transférer seront transférés dans la nouvelle entreprise familiale. Les règles du droit des sociétés protègent les actifs de la dissolution et précisent qui peut devenir successeur dans l'entreprise. Le donateur conserve le plein pouvoir d'élimination des objets transférés grâce à une formulation appropriée dans le contrat. Des accords coordonnés individuellement sont possibles.