L'Italie est synonyme de bonne nourriture et de bon vin. Si vous voulez plus que profiter de l'air méditerranéen depuis votre hôtel, nous vous donnons des conseils pour vous rendre dans votre propre maison ou maison de vacances en Italie. Il ne doit pas non plus être au bord de la mer.
Quand Hannibal a conduit son armée à travers les Alpes, il a vaincu les Romains - un geste brillant qui a fait son chemin. Plus de 2000 ans plus tard, l'invasion de la crête alpine est monnaie courante. Aujourd'hui, nous l'utilisons pour tromper la météo - et nous sommes chaleureusement accueillis par les Italiens. Les best-sellers des propriétés de vacances italiennes se trouvent sur le lac de Garde, également sur le lac Majeur, en Toscane, sur la Riviera.
Exigence d'une maison en Italie
L'acquisition de biens immobiliers à usage privé n'est soumise à aucune restriction en Italie et est également possible pour les étrangers. Il n'y a pas non plus de restrictions de résidence pour les citoyens de l'UE en Italie. Cependant, l'Italie n'accepte généralement qu'un seul lieu de résidence. Donc, si vous voulez devenir un «résident» et émigrer en Italie, vous devez vous désinscrire en Allemagne et désormais vous êtes considéré comme un résident en Italie. Prendre un emploi en Italie est facile pour les ressortissants de l'UE, à la fois en tant qu'indépendants et en tant que salariés. Les effets fiscaux d'un lieu de résidence ou d'un objet à l'étranger sont fondés sur la convention de double imposition entre la République fédérale d'Allemagne et l'Italie. Le bureau des impôts responsable de vous en Allemagne peut vous donner plus d'informations.
Comment trouver votre maison idéale en Italie
Les courtiers travaillent au niveau régional en Italie et connaissent très bien le marché. Contrairement à ce pays, ils doivent étudier ou faire un apprentissage dans la chambre de l'agent immobilier.
Les courtiers prouvent leur approbation au moyen d'un numéro d'enregistrement. La commission du courtier coûte à l'acheteur entre deux et quatre pour cent. Selon qu'il paie la totalité du montant (comme pour les mesures de promotion immobilière) ou si le vendeur en reprend une partie. Dans tous les cas, les parties intéressées doivent convenir par écrit de la date à laquelle le montant est dû. Il est préférable de ne payer les frais de courtage qu'après la signature du contrat de notaire, le transfert de propriété et l'inscription au registre. Pour votre sécurité, il est préférable de se renseigner sur l'organisme de courtage local, par exemple la municipalité ou la Chambre de commerce et d'industrie. Les établissements de crédit en Italie ne blâment pas.
Si vous souhaitez effectuer des recherches par vous-même, parcourez les journaux nationaux allemands. Celles-ci sont régulièrement accompagnées d'une section immobilière avec des offres étrangères. Ou vous pouvez effectuer une recherche en ligne: vous pouvez trouver des offres de grands courtiers ou de sociétés immobilières sur Internet. Vous pouvez trouver des propriétés de vendeurs privés ou de petits bureaux de courtage dans les journaux locaux de votre région préférée.
Équité
Pour l'immobilier à l'étranger, vous devez apporter 40 à 50% de vos fonds propres. Le reste peut être financé, par exemple, par un crédit immobilier et un contrat d'épargne. L'avantage: taux d'intérêt fixes, pas de risque de change, pas de frais de virements mensuels.
Financement d'une maison de vacances en Italie
Aimeriez-vous profiter de "la dolce vita"? La propriété en Italie doit être évaluée avant le paiement du prêt. Il y a aussi des frais de notaire et bien plus encore.
Avec la demande de prêt, votre société de construction / banque exige les documents suivants:
- Contrat d'achat préliminaire (compromesso / promessa di vendita); si vous n'êtes pas encore propriétaire
- contrat d'achat notarié (contratto di compravendita per atto pubblico)
- Preuve d'inscription au registre foncier / registre foncier (NCEU) si vous êtes déjà propriétaire (certificazione ipocatastale)
- Plan du site (estratto di mappa),
- Photo de l'objet
- Numéro fiscal italien (codice fiscale)
- Copie de la carte d'identité / passeport des personnes impliquées
- Preuve appropriée d'assurance incendie, incendie, explosion, coup de foudre (certificato di assicurazione antincendo) avec obligation de paiement en faveur de l'institut concerné.
Pour les nouveaux bâtiments / modifications: - plans de construction approuvés (progetto approvato)
- Dessins de construction (piantine / progetti di costruzione)
- Liste des coûts de construction (preventivo delle spese di costruzione)
- Calcul de la surface habitable et de l'espace converti (calcolazione della superficie abitabile e cubatura)
- Déclaration d'achèvement de la construction du chef de chantier
- Message pour commencer la construction
- Certificat d'habitabilité après achèvement.
Tout citoyen de l'UE peut acheter une propriété en Italie sans effort bureaucratique excessif.
Évaluation immobilière, décaissement de prêt
La valeur du prêt hypothécaire est déterminée sur la base d'un rapport d'évaluation établi en votre nom. Les coûts encourus pour cela varient en fonction de la région dans laquelle se trouve votre maison de vacances et du temps que votre évaluateur investit dans l'évaluation. Si toutes les conditions pour prêter votre bien sont remplies et que le contrat hypothécaire a été signé par un notaire italien, rien ne s'oppose au financement. Si le notaire a confirmé l'enregistrement correct de l'hypothèque, le prêt peut être remboursé.
Coûts additionnels
Achat de privé (calculé sur le prix d'achat):
- Frais de notaire jusqu'à 3,5% (selon le prix d'achat)
- Taxe hypothécaire 2%
- Taxe cadastrale un pour cent
- Frais d'enregistrement sept pour cent selon le type de propriété
- Frais de courtage de deux à quatre pour cent
Achat auprès du développeur (calculé sur le prix d'achat):
- Frais de notaire jusqu'à 3,5% (selon le prix d'achat)
- TVA dix pour cent
- Frais d'enregistrement foncier
Coûts de financement
- Frais d'évaluation
- Frais de notaire jusqu'à 2% du montant du prêt
- Taxe de remplacement: 0,25% du montant du prêt pour la commande hypothécaire
- Annulation de l'hypothèque: en fonction du montant du prêt
Pour une maison de vacances en Italie, vous devez apporter 40 à 50% de vos fonds propres.
Transfert de propriété
Tout d'abord, le notaire organise le transfert de propriété. Cela prend au moins quatre semaines. En outre, le vendeur ou le notaire transmet un rapport à l'autorité de sécurité locale - c'est une exigence si la propriété est transférée à un étranger.
Commander une hypothèque
L'ordonnance hypothécaire, que seul le propriétaire peut demander, est certifiée par le notaire en présence d'un représentant de votre banque. Cependant, seulement lorsque la structure de propriété a été clarifiée et que le registre foncier a été créé. L'hypothèque est enregistrée quatre à huit semaines après que le contrat hypothécaire notarié a été notarié. Ce n'est qu'alors que les prêts pourront être remboursés. Afin que le vendeur ait une garantie jusqu'à l'échéance du prix d'achat, vous cédez vos droits au paiement de votre société de construction ou de votre banque (delegazione di pagamento / cessione del credito) au vendeur. Votre société de construction / banque ne vous transférera alors pas le solde, mais directement au vendeur.
Si le prix d'achat est dû avant que vous soyez propriétaire de la propriété, vous devrez fournir d'autres garanties, telles qu'une assurance-vie ou des titres, pour le remboursement du prêt.
Droits et charges
Pour des raisons fiscales, un prix d'achat inférieur est souvent indiqué dans le contrat de vente en Italie par rapport à celui effectivement convenu (sous-titrisation). Le calcul du montant minimum à notarié est basé sur la valeur cadastrale déterminée par le cadastre. Les autorités fiscales italiennes ont le droit de réimposer un prix d'achat trop bas.
Cependant, comme il est presque impossible pour le profane de vérifier la structure de propriété, y compris les hypothèques et autres charges, nous vous recommandons de vérifier auprès du notaire ou de l'avocat la pertinence du prix d'achat notarié. De plus, vous devez vous assurer avec l'aide d'un professionnel que Your-Best-Home.net est conforme au droit de la construction. Bien que les autorités n'autorisent guère la démolition de bâtiments illégaux, le propriétaire risque toujours des problèmes et des coûts. Même ceux qui souhaitent rénover Your-Best-Home.net doivent obtenir les permis de construire avant d'acheter ou les inclure dans le contrat comme condition.
Votre propriété en Italie
La propriété est régie par la Constitution italienne et le Codice Civile (CC) italien. Le transfert de propriété dans le cadastre fonctionne différemment selon les régions. Dans les anciennes régions autrichiennes du Tyrol du Sud, du Trient (lac de Garde), du Frioul-Vénétie Julienne, une procédure juridique similaire au nôtre en Allemagne s'applique: vous ne devenez propriétaire que lorsque vous êtes inscrit au registre foncier (libro fondiario). Partout ailleurs en Italie, la propriété passe à l'acheteur dès qu'il signe le contrat d'achat notarié.
Les frais de notaire, les taxes et les frais sont à régler directement sur place lors de la notarisation. Celui qui présente le contrat de vente en premier a le levier le plus long. Par conséquent, malgré les frais à payer, il est préférable de vous faire inscrire au registre immobilier lors de la signature de l'avant-contrat notarié. Ceci est recommandé en raison de la loi italienne sur les faillites, en particulier pour les propriétés qui viennent d'être construites. Après la signature, vous devez toujours vous inscrire immédiatement en tant que propriétaire dans le registre foncier et dès que possible dans le registre foncier. Le transfert de propriété dans le cadastre n'est pas absolument nécessaire pour que l'achat soit légal, mais il est fortement recommandé. C'est le seul moyen d'agir en tant que propriétaire actuel auprès du monde extérieur et de vous protégerqu'un vendeur hypothèque par la suite la propriété ou vend Your-Best-Home.net à un tiers.
Si vous souhaitez acheter un terrain dans le pays, vous avez besoin d'une renonciation de vos futurs voisins.
Vous achetez une maison en trois étapes
Afin d'effectuer une transaction légale telle que l'achat d'une propriété en Italie, vous devez demander un numéro fiscal (codice fiscale) auprès d'un bureau des impôts italien. Vous aurez également besoin de ce numéro fiscal pour ouvrir un compte auprès d'une banque italienne. Il doit également être indiqué dans les contrats de vente.
Avant de signer un contrat préliminaire, vous payez une caution - «per fermare l´oggetto», ce qui signifie «bloquer la propriété». Vous confirmez votre intention d'acheter.
Ensuite, l'acheteur et le vendeur concluent généralement un contrat préliminaire(contratto preliminare), qui vous laissera le temps d'accomplir les formalités restantes. Le contrat préliminaire lie les deux parties à l'accord. Il est donc conseillé d'enregistrer tous les accords par écrit en plus des données du registre foncier et de les faire certifier. Les changements en votre faveur peuvent difficilement être appliqués plus tard. Par conséquent, vérifiez toujours attentivement les formulaires standard. Ils sont principalement créés par le vendeur lui-même et le favorisent. Lors de la conclusion du contrat préliminaire, il est d'usage en Italie de verser un acompte de 10 à 30% du prix d'achat en espèces. Si vous décidez par la suite de déménager dans une autre maison ou si vous ne pouvez pas réunir l'argent à temps, le vendeur peut retenir le paiement anticipé - sauf indication contraire dans le contrat.Les frais de courtage doivent également être payés malgré le retrait. Si le vendeur se retire, l'acheteur peut réclamer des dommages et intérêts jusqu'à deux fois le montant de l'acompte. La demande peut devoir être exécutée devant le tribunal. Avec l'avant-contrat notarié, une réserve de propriété a lieu au cadastre.
Le contrat de vente notarié doit avoir des caractéristiques de contenu essentielles de l'avant-contrat, telles que les données cadastrales, l'absence de charges, les données du propriétaire. Le transfert de propriété s'effectue par signature du contrat d'achat devant le notaire. Le prix d'achat restant est alors généralement dû. Avant de signer le contrat d'achat notarié, convenez avec le vendeur que vous transférerez plus tard le solde du prix d'achat, car vous avez besoin d'un prêt hypothécaire pour le financement. Cependant, seul le propriétaire peut hypothéquer une propriété - vous ne l'êtes pas encore au moment de la signature du contrat. Il faut un certain temps avant que les formalités ne soient réglées.
Plus de conseils pour votre maison de vacances en Italie
La solvabilité de l'entrepreneur en construction, les frais annexes, les droits de passage: des facteurs souvent oubliés lors de l'achat d'une maison de vacances. Lisez ces conseils pour être totalement sécurisé:
- En raison des taux d'imposition différents lors de l'achat d'une propriété, vous devez absolument clarifier les taxes avant d'acheter.
- Pour les nouveaux bâtiments, vérifiez la solvabilité de l'entrepreneur en bâtiment. Une garantie bancaire pour les paiements à effectuer est souhaitable et requise par la loi. Pour les bâtiments neufs, vous pouvez également demander une assurance construction à votre entreprise de construction.
- Dans le cas des terres agricoles, les résidents ont généralement un droit de premier refus. Vous avez besoin d'une renonciation écrite de leur part avant de signer le contrat de notaire.
- Dans le cas des copropriétés, renseignez-vous sur la part de la propriété communale et renseignez-vous sur les coûts supplémentaires.
- Vous ne devez reprendre que des appartements et des maisons libres de locataires.
- Renseignez-vous toujours sur les entrées existantes dans le registre foncier telles que les servitudes ou les droits de passage.
- Si votre vendeur est marié, le conjoint doit toujours accepter l'achat et le signer. Exception: Un seul conjoint possède Your-Best-Home.net et ils ont un contrat de mariage avec une séparation stricte des biens.
- Obtenez la confirmation que si le vendeur se retire du contrat, il sera en mesure de payer votre acompte et toute indemnité due.
- Renseignez-vous sur les risques naturels dans la région, tels que les tremblements de terre ou les glissements de terrain.
Toutes les informations données ici sont données au meilleur de nos connaissances. Cependant, aucune garantie ne peut être donnée quant à l'exactitude ou l'exhaustivité des informations.
