Les privilèges immobiliers jouent un rôle important lors de la souscription de prêts comme un crédit immobilier et reviennent donc encore et encore lors de l'achat d'une propriété. Mais seuls quelques-uns savent ce que c'est exactement et ce qui distingue exactement la charge foncière d'une hypothèque. Nous apportons des réponses aux questions les plus importantes, des redevances foncières et leurs différentes formes à la soumission à la saisie.
Le terme privilège immobilier comprend, entre autres, l'hypothèque, la charge foncière et la dette de pension. Dans la vie de tous les jours, cependant, c'est principalement la charge foncière qui a prévalu en tant que terme collectif, de sorte que les hypothèques et les dettes de retraite ne jouent qu'un rôle secondaire. Le contexte des privilèges immobiliers est la garantie de créances telles que des prêts. Les privilèges hypothécaires sont également appelés droits d'exploitation réels, car ils constituent généralement un droit sur un terrain ou une propriété. Si l'emprunteur ne peut pas rembourser le prêt ou est complètement insolvable, la banque récupérera l'argent par le biais d'une vente aux enchères de forclusion. Une telle soumission à la forclusion a été enregistrée à l'avance dans le contrat d'achat de Your-Best-Home.net.
Qu'est-ce qu'une redevance foncière?
La charge foncière fait partie des hypothèques et est définie dans le Code civil comme suit: "Un bien peut être grevé de telle manière qu'une certaine somme d'argent doit être payée sur le bien à la personne en faveur de laquelle la charge est faite." (§ 1191 ) Par définition, la redevance foncière constitue une garantie pour une banque en ce que le paiement d'une somme d'argent est garanti par un droit à une propriété. Cependant, il n'est pas nécessaire qu'une créance soit garantie (par exemple, un prêt immobilier), comme c'est le cas avec une hypothèque. Le montant de la charge foncière correspond généralement au montant du prêt. Alors que la dette du prêt diminue avec le temps en raison du remboursement, la redevance foncière reste au montant inscrit. Même si la dette a été entièrement remboursée,la redevance foncière ne doit pas être supprimée. Au contraire, la redevance foncière peut toujours exister dans le registre foncier même après le remboursement du prêt et peut être utilisée à nouveau comme garantie de prêt à l'avenir. Une variante spéciale est la taxe foncière sans lettre.
Comment une redevance foncière prend-elle effet?
La redevance foncière doit toujours être commandée rapidement après la conclusion du contrat d'achat, car le prêteur ne paie généralement le prêt que lorsque la charge foncière a déjà été inscrite au registre foncier. Donc d'abord la banque et le propriétaire de la propriété doivent s'entendre sur l'établissement de la redevance foncière. A cet effet, le «bon de commande foncière» de l'établissement de crédit de financement est requis, qui doit être présenté au notaire. Ce n'est qu'alors que la date de la certification pourra être convenue. L'attestation notariale est ensuite soumise au registre foncier par le notaire avec la demande d'inscription au registre foncier. À la fin, le prêteur reçoit une copie de ce document du notaire et l'extrait actuel du registre foncier.
Les coûts d'établissement de la redevance foncière dépendent de facteurs tels que la redevance foncière, les frais et les coûts de certification et de notarisation. Les montants de quelques centaines d'euros à plus de mille euros ne sont pas rares.
Possibilités de commande de charges foncières
Lors de la commande d'une redevance foncière, une distinction doit être faite entre deux options différentes: la redevance foncière livre ou lettre. Laquelle des deux formes est finalement choisie dépend généralement du créancier ou de la banque.
Taxe foncière sur le livre Comme son nom l'indique, la taxe foncière sur le livre est inscrite dans la section III du registre foncier et requiert le consentement du propriétaire. L'inscription doit être faite par un notaire. L'avantage de cette entrée est que les informations ont été enregistrées de manière transparente dans le registre foncier pour toutes les parties concernées et ne peuvent donc pas être perdues. Il est également beaucoup plus facile de voir qui est le vrai propriétaire.- Lettre d'hypothèque
Avec la lettre d'hypothèque, une inscription est faite au registre foncier, mais le prêteur reçoit également une soi-disant note d'hypothèque. Toutes les informations sur la propriété, le montant, les créanciers, les intérêts et les frais annexes y sont consignées. Dans le cas d'un transfert de la lettre d'hypothèque à un autre créancier, cependant, aucune inscription ne doit être faite au registre foncier, de sorte qu'il suffit de rédiger un contrat de cession et de remettre la lettre. Dans le cas d'une hypothèque lettre, seule la personne qui a la lettre et peut la présenter a le droit de réclamer.
Une hypothèque comptable est plus transparente qu'une hypothèque lettre: la structure de propriété peut être clarifiée plus facilement.
Formes de redevances foncières
Il existe plusieurs types de redevances foncières, en fonction de la créance respective et du créancier.
La redevance foncière de sécurité La redevance foncière de sécurité est le cas le plus courant de redevance foncière. Un prêt bancaire est généralement garanti.- La redevance foncière isolée
Avec la redevance foncière isolée, aucune créance n'est garantie, mais elle peut être utilisée pour cela si nécessaire. - Charge
foncière individuelle / totale Il existe à la fois une redevance foncière unique et une redevance foncière totale, car la redevance foncière peut être enregistrée sur une ou plusieurs propriétés. Un montant de prêt plus élevé peut être obtenu en divisant la charge foncière sur plusieurs propriétés. Les objets ne doivent pas nécessairement appartenir à la même personne, afin que les membres de la famille ou les amis puissent se réunir. Mais attention: chacun est solidairement responsable. Cela signifie qu'en cas d'urgence, la banque peut choisir la propriété à saisir afin de pouvoir régler les dettes. - Charge foncière de tiers / redevance foncière du propriétaire
En outre, une distinction est faite entre la redevance foncière de tiers et la redevance foncière du propriétaire. Dans le cas juridique normal, la charge foncière étrangère, un tiers est inscrit au registre foncier en tant que créancier. Parfois, cependant, il y a aussi la charge foncière du propriétaire, dans laquelle le propriétaire est enregistré comme créancier. Il s'agit surtout d'obtenir un certain rang dans le registre foncier, de sorte qu'à proprement parler, la charge foncière du propriétaire est également une charge foncière isolée. Une charge foncière du propriétaire survient également lorsque la banque cède la charge foncière au propriétaire après le remboursement intégral.
Quelle est la différence entre la charge foncière et l'hypothèque?
L'hypothèque et la charge foncière doivent être inscrites au registre foncier par l'intermédiaire d'un notaire. Contrairement à une hypothèque, cependant, vous n'avez pas nécessairement besoin d'une réclamation lors de la commande d'un droit foncier. Une charge foncière sert à garantir une dette personnelle et est généralement utilisée comme une charge foncière de sécurité. Mais dans son existence, il est indépendant des demandes personnelles. L'hypothèque, en revanche, est toujours liée à un prêt spécifique et est également basée sur son montant. Contrairement à la charge foncière, la valeur de l'hypothèque diminue et expire dès que le prêt a été entièrement remboursé.
À première vue, l'hypothèque semble plus avantageuse, mais ce n'est pas vrai à long terme. La redevance foncière est beaucoup plus flexible. Par exemple, cela peut être transféré au nouveau propriétaire en cas de vente. Et la charge foncière peut être utilisée pour un nouveau prêt plusieurs fois. Surtout, cela permet d'économiser des frais accessoires tels que les frais de notaire ou les frais d'inscription au registre foncier.
La hiérarchie d'une redevance foncière
Il est fort possible que plusieurs charges foncières de différents créanciers soient inscrites au registre foncier. Si l'emprunteur se trouve à un moment ou à un autre dans l'impossibilité de payer ses acomptes, la date de l'inscription au foncier (§ 879 BGB) détermine quel créancier sera indemnisé en premier. Il peut également arriver que les enchères de forclusion ne prennent pas assez d'argent et qu'un créancier de rang inférieur ne reçoive pas d'argent.
Quel est le montant de la redevance foncière?
La charge foncière est inscrite au registre foncier avec la redevance foncière et est d'environ 12 à 20 pour cent. Cela s'écarte énormément des intérêts du prêt, qui sont nettement inférieurs. Cependant, la redevance foncière n'a pas à être payée en plus des versements du prêt et des intérêts. Ce n'est qu'une garantie pour les banques, de sorte que la redevance foncière augmente le montant total que la banque peut réclamer en cas de saisie. En règle générale, le taux d'intérêt s'applique pendant une période de cinq à dix ans, après quoi il est de nouveau convenu.