Acheter une maison de vacances au Danemark - cela semble prometteur et est particulièrement populaire auprès des Allemands. Mais contrairement à d'autres pays d'Europe, le Danemark a des réglementations spéciales pour l'achat d'une maison de vacances. Nous expliquons ici les conditions à remplir en tant que citoyen étranger si vous souhaitez acheter une propriété de vacances.
Posséder une maison de vacances au Danemark attire de plus en plus d'Allemands. De longues côtes, de vastes paysages et quelques jours de pluie sont des caractéristiques indéniables du royaume du nord. Mais surtout, la qualité de vie élevée et la détente dans la nature sont appréciées. Le Danemark est donc idéal comme destination de voyage pour toute la famille.
Cependant, acheter une maison de vacances au Danemark n'est pas si simple. Quiconque souhaite encore réaliser son rêve remarquera rapidement que le pays a des exigences très particulières pour les personnes intéressées.
Régions et villes populaires
La région de vacances du Jutland du Sud est particulièrement appréciée des Allemands. Il est situé directement derrière la frontière allemande, ce n'est donc pas un long voyage pour les Allemands du Nord. L'est du Jutland du Sud est caractérisé par des champs verdoyants, des vallées, des forêts et des fjords, tandis qu'à l'ouest, vous pouvez vous émerveiller devant la mer des Wadden. Mais il y a aussi des plages de sable blanc infinies dans le sud du Danemark qui invitent à la détente. Si vous cherchez un peu plus de divertissement, vous pouvez chercher une maison de vacances près des villes côtières de Skagen, Løkken, Blokhus, Øster Hurup et Fanø, ou acheter un domicile près de Copenhague.
Copenhague est la capitale du Danemark et a été nommée à trois reprises la ville la plus habitable.
climat
Les températures au Danemark sont assez uniformes. Les températures maximales en été dépassent rarement 20 degrés Celsius. Et les hivers restent généralement doux. Des tempêtes balayent parfois le pays à l'automne. Mais relativement peu de pluie et de neige tombe tout au long de l'année.
Condition pour l'achat de la propriété
Les exigences relatives à l'achat d'une propriété au Danemark sont fondamentalement différentes de celles des autres pays européens. Ce qui suit s'applique généralement: toute personne qui réside au Danemark ou qui l'a eu pendant une période d'au moins cinq ans n'a pas besoin d'obtenir un permis spécial. Il en va de même pour l'héritage d'une maison de vacances, même si vous n'êtes pas domicilié au Danemark.
Si ces critères ne s'appliquent pas à vous, vous aurez besoin d'une autorisation expresse du ministère danois de la Justice. Cela dépend principalement de la relation spéciale que vous entretenez avec le Danemark. Ces relations peuvent être professionnelles, familiales ou culturelles. Donc, si, par exemple, vous avez de la famille au Danemark ou parlez la langue, cela doit être mentionné dans la demande. Une visite d'étude ou un autre séjour limité ne suffit pas à justifier. Après avoir soumis la demande au ministère de la Justice, vous avez besoin d'un peu de patience. Le délai moyen de traitement est d'environ huit à dix semaines.
Règlements spéciaux
Les maisons de vacances au Danemark sont principalement appelées «résidences d'été». Il y a une raison particulière à cela, car l'utilisation des maisons comme résidence toute l'année n'est généralement pas autorisée. Les maisons ne peuvent être habitées que pendant l'été. Cependant, d'octobre à mars inclus, vous ne pouvez pas rester plus de trois semaines. Très rarement, vous pouvez obtenir un permis annuel du ministère de la Justice.
Les retraités qui ont eu leur résidence secondaire pendant huit ans étaient exemptés du règlement. Depuis 2017, ce règlement est désormais étendu à tous les retraités qui possèdent une maison de vacances depuis un an.
Trouver un bien immobilier
- agences immobilières
Au Danemark, les biens immobiliers sont généralement vendus par l'intermédiaire de courtiers. L'acheteur paie les frais de courtage. Dans le Jutland, les acheteurs et les vendeurs partagent la commission.
- Entreprise de logement
En plus des maisons unifamiliales et des appartements occupés par leurs propriétaires, il est également possible d'acheter des propriétés résidentielles au Danemark par le biais de coopératives d'habitation. Il existe deux types fondamentalement différents de coopératives d'habitation au Danemark: la coopérative à but non lucratif («almene andelsboligforeninger») et la coopérative privée («private andelsboligforeninger»). Ces appartements diffèrent des logements occupés par leur propriétaire en ce que le propriétaire de l'appartement n'a pas de droit réel sur un appartement particulier, mais plutôt qu'il détient une part de la totalité de la propriété de la société coopérative d'habitation. Dans ce cadre, le propriétaire a le droit d'utiliser un appartement spécifique, qui reste cependant la propriété de la coopérative d'habitation.
Des plages de sable blanc infinies ornent la côte du Danemark. La plage représentée ici est à Dueodde sur Bornholm. C'est l'une des plus belles plages du Danemark et est idéale pour les familles avec enfants.
Le contrat
Lorsque le vendeur et l'acheteur ont décidé de réaliser une transaction immobilière, un contrat d'achat de terrain (slutseddel) est rédigé qui contient toutes les conditions de la transaction. Cet accord de transfert est préparé par un avocat qui perçoit des honoraires basés sur la valeur du prix d'achat. À l'est de la Grande Ceinture (détroit entre les îles danoises de Fionie à l'ouest et la Zélande à l'est), l'acheteur paie généralement les frais juridiques, alors que ces coûts sont partagés à parts égales entre le vendeur et l'acheteur à l'ouest de la Grande Ceinture. Sur la base de ce contrat, le contrat de transfert (skode) est préparé, qui sert de document à l'acheteur pour prouver sa propriété.
L'acheteur du bien est tenu d'assurer le bien contre l'incendie tant qu'il est mis en gage. Dans la pratique, toutes les maisons au Danemark sont assurées contre l'incendie, et un soi-disant «Husog-Grundjerforsikring» est souvent conclu. De plus, il y a souvent une obligation d'être membre d'une association de propriétaires.
Le financement
La plupart des biens immobiliers au Danemark sont financés par hypothèque, de sorte que de nombreux acheteurs prennent l'hypothèque. Un regard sur le cadastre numérique, qui est public, peut vous renseigner sur toutes les servitudes. Fondamentalement, cependant, il est important d'investir au moins 40 à 50% de capitaux propres. Les biens immobiliers ou les actifs en Allemagne sont également considérés comme un substitut aux capitaux propres.
Lorsque vous demandez un prêt, vous devez fournir au prêteur les documents suivants sur une hypothèque danoise - s'ils sont disponibles ou disponibles.
- Contrat d'achat, si vous n'êtes pas encore propriétaire (au Danemark, aucune certification notariale n'est requise, mais la supervision par un avocat est courante)
- Preuve de propriété si vous êtes déjà propriétaire (extrait du cadastre, extrait cadastral)
- Désignations
- Relevé des coûts de construction
- Calcul de la surface habitable et de l'espace clos
- Une carte
- Photo (s) de l'objet
- Procuration pour tous les emprunteurs et propriétaires des biens gagés pour une personne résidant en Allemagne
- Carte d'assurance incendie
- Convention complémentaire de financement transfrontalier (pour préparer le contrat de prêt proprement dit)
Les maisons de vacances sont appelées résidences d'été au Danemark, car vous ne pouvez pas y rester plus de trois semaines pendant les mois d'hiver.
- Évaluation des biens
L' objet de prêt est généralement évalué par votre prêteur. Ils estiment la valeur marchande par l'intermédiaire de leurs propres employés ou font appel à un expert en bâtiment indépendant et externe. Les frais engagés pour l'appréciation sont généralement supportés par l'emprunteur. Tous les frais seront déterminés au cas par cas et convenus avec vous à l'avance.
- Approbation de prêt et accord de prêt
Une fois les options de sécurité de votre prêt clarifiées, votre prêteur préparera la lettre d'approbation et l'accord de prêt. Après avoir signé le contrat de prêt, un avocat danois sera contacté pour organiser l'hypothèque.
- Commande hypothécaire
Pour des raisons linguistiques et techniques, vous devriez consulter un avocat de confiance de votre prêteur lors de la commande du prêt hypothécaire, car d'autres avocats peuvent exiger une traduction certifiée conforme du contrat de prêt. Cependant, cela prend du temps et coûte cher.
- Déboursement de l'emprunt
Le prix d'achat convenu devant généralement être déjà disponible chez le notaire au moment de la certification notariale de la transaction immobilière, votre prêt sera normalement consenti directement à l'avocat au préalable dans le cadre d'un mandat de fiducie.
Si vous êtes déjà propriétaire, le prêt peut être remboursé sur vos instructions sans mandat de fiducie, à condition que l'hypothèque ait été inscrite dans le bon classement et que votre prêteur dispose d'un extrait du registre foncier indiquant l'inscription correcte.
Taxes et frais
- L'avocat
L'avocat qui prépare le contrat de transfert reçoit des honoraires quel que soit le prix d'achat. À l'est de la Grande Ceinture, ces coûts sont généralement payés par l'acheteur; à l'ouest de la Grande Ceinture, ils sont partagés entre l'acheteur et le vendeur.
- L'ordonnance hypothécaire
L'ordonnance d'hypothèque doit être exécutée par un avocat de confiance pour votre prêteur, car cela évite la traduction fastidieuse et coûteuse du contrat de prêt.
- Frais de courtage
Le registre foncier vous facturera 0,6% du prix d'achat des immeubles résidentiels. Si vous avez besoin d'un Pfandbrief, il y a des frais supplémentaires pour l'évaluation de la propriété et les frais de base plus 1,5 pour cent de frais de timbre. Aucun droit de mutation immobilière n'est prélevé.
Effets de l'utilisation des fonds de la société de construction
L'utilisation du crédit immobilier et des fonds d'épargne à l'étranger pendant la période d'engagement est considérée par l'administration fiscale comme préjudiciable aux primes ou à l'impôt. Une exception majeure ne s'applique qu'aux salariés de l'Union européenne: selon les arrêts de la BFH, ils peuvent utiliser des fonds d'épargne de la société de construction pour les maisons familiales de leur pays de résidence.
Les autres effets fiscaux d'une propriété à l'étranger sont fondés sur la convention de double imposition entre la République fédérale d'Allemagne et le Danemark. Le bureau des impôts chargé de taxer le contribuable doit être impliqué ici.
Toutes les informations données ici sont données au meilleur de nos connaissances. Cependant, aucune garantie ne peut être donnée quant à l'exactitude ou l'exhaustivité des informations.
