Si vous souhaitez acheter et louer une maison de vacances, vous devez calculer soigneusement le prix d'achat, les revenus locatifs et le financement afin que l'investissement en vaille la peine. Dans notre guide, nous vous présenterons les aspects les plus importants de la propriété de vacances, vous montrerons ce qu'il faut rechercher lors de l'achat d'une maison de vacances et comment procéder au mieux.
Préparez-vous à acheter une maison de vacances à fond
Si vous ne voyez pas pourquoi vous ne devriez rester que dans une seule chambre (chambre à coucher) pendant vos jours de congé, si vous avez absolument besoin de votre type de thé préféré pour le petit-déjeuner ou si vous ne voulez tout simplement pas payer le prix de votre hôtel avec des enfants, des vacances dans votre propre maison de vacances sont les plus simples. Façon de connaître le pays et ses habitants. Le mieux est d'essayer là où vous avez toujours rêvé: dans un refuge de montagne, une maison en bord de mer, un appartement avec piscine sous les palmiers, une maison de campagne en Toscane …
Mais ne vous laissez pas précipiter dans l' achat d'une maison être tenté par caprice! Avant d'acheter, examinez le refuge de manière aussi critique que votre résidence principale et faites attention à l'emplacement, à l'environnement et à la qualité. Le prix d'achat et les coûts, l'équipement et l'emplacement sont-ils corrects? Qui s'occupera de Your-Best-Home.net sur place?
De bonnes connaissances locales vous aideront à évaluer correctement le prix et l'emplacement. Lorsque les deux facteurs fonctionnent ensemble, vous pouvez profiter au mieux de la maison de vacances et la louer de manière rentable. Cependant, étant donné que d'autres conditions légales s'appliquent à l'étranger, vous devez absolument vous informer à l'avance!
Astuce 1: vérifiez vos besoins
Avant de signer le contrat de vente de votre propre maison de vacances, vous devez savoir ce que vous appréciez dans une propriété.
- Avez-vous besoin d'une voiture en vacances? Comment y arrivez-vous? Comment est la connexion des transports publics? Où puis-je louer une voiture?
- Où se trouve le supermarché le plus proche pour la restauration rapide, le marché aux poissons le plus proche ou le magasin bio pour les palais gâtés?
- Où est le prochain endroit avec une rue commerçante?
- À quelle distance se trouvent les centres équestres, les terrains de golf et les stations de plongée?
- Si vous voulez faire ce que vous n'avez pas le temps autrement en vacances: où puis-je visiter un salon de beauté / centre de remise en forme, parcourir la librairie, louer des deux-roues pour un tour à vélo ou en scooter?
- Où se trouve l'aire de jeux la plus proche pour les enfants - et l'office de tourisme local propose-t-il même un service de garde d'enfants?
- Le chauffage est-il disponible pour les jours frais?
- Avez-vous besoin d'un four ou utilisez-vous simplement un micro-ondes?
- Voulez-vous aller à la bonne vieille laverie pour laver vos vêtements ou est-ce que la maison de vacances a sa propre machine à laver?
Dans votre propre maison de vacances, vous pouvez déterminer ce qui est sur le menu.
Astuce 2: Comment trouver le bon emplacement pour votre propriété de vacances
La maison de vacances que vous souhaitez acheter doit être facilement accessible, même si elle est loin de l'agitation. Parce que si vous souhaitez louer la maison de vacances, une location réussie et un rendement stable dépendent du choix d'un endroit où les gens aiment passer leurs vacances. Si vous souhaitez passer votre retraite plus tard dans votre propre maison de vacances, vous appréciez une bonne infrastructure. Cela signifie que les magasins, les cabinets médicaux et les activités de loisirs doivent être à proximité.
Idéalement, la plage et les commerces sont à proximité de la maison. Cependant, des prix nettement plus élevés peuvent également y être attendus. Si vous faites un compromis sur la situation, vous devriez plutôt briller avec un équipement spécial: une cheminée ou un sauna moderne augmente l'occupation toute l'année.
Astuce 3: Vérifiez la qualité de la construction avant d'acheter la maison de vacances
Dans le sud de l'Europe, vous devez généralement examiner la qualité du bâtiment de manière critique et aussi professionnelle que possible. Si vous souhaitez acheter une maison de vacances au Portugal, en Espagne ou en Italie, vous devez absolument avoir le permis de construire et un certificat d'habitabilité présentés au préalable. Si ces documents ne sont pas disponibles, le bâtiment doit être démoli dans le pire des cas. Assurez-vous également qu'il existe une preuve complète de tous les anciens propriétaires de la propriété souhaitée dans le registre foncier.
Visitez la propriété souhaitée avec un expert en construction ou un architecte. Dans quel état structurel est la propriété? Combien coûtent la modernisation ou les rénovations? Les propriétés de vacances doivent également être entretenues ou rénovées énergiquement - surtout si vous souhaitez les transformer ultérieurement en maisons de retraite. Les appartements de vacances sont généralement des condominiums. Parlez au gestionnaire responsable et vérifiez si la communauté des propriétaires agit également de manière économique.
Astuce 4 pour l'achat d'une maison de vacances: tenez compte de l'évolution des prix régionaux
Les prix des maisons de vacances varient considérablement d'une région à l'autre. Il est clair que vous ne pouvez pas vous attendre à des prix bas dans les régions sensibles. En général, les maisons de vacances loin des attractions touristiques sont nettement moins chères. Cependant, si l'emplacement est moins attractif, il faut s'attendre à ce que la location soit plus difficile.
En Allemagne, par exemple, les maisons de vacances sur les îles de la mer Baltique telles que Rügen sont très populaires et donc chères. D'autre part, si vous cherchez assez longtemps, vous pouvez trouver une bonne affaire sur la côte continentale du Mecklembourg-Poméranie occidentale qui a toujours accès à la mer.
La proximité de la plage peut être un critère important lors du choix de votre propre maison de vacances.
En outre, vous devez généralement obtenir une image complète du marché respectif avant d'acheter une propriété. En Espagne, les prix de l'immobilier ont marché sur place ces dernières années, dans certains cas ils ont même baissé. Il existe actuellement un large éventail de propriétés ici. En revanche, l'immobilier sur le lac de Garde en Italie est devenu plus cher. En France aussi, les prix de l'immobilier continuent d'augmenter, notamment à Strasbourg; sur la Côte d'Azur et à Paris, ils sont constamment élevés depuis des années. Quiconque achète une maison ou un appartement ici n'aura guère à s'attendre à une baisse de valeur dans un avenir prévisible.
Si vous recherchez une option moins chère pour acheter une maison de vacances, il vaut la peine de jeter un coup d'œil aux pays d'Europe de l'Est. Dans tous les cas, ceux-ci sont moins chers que des pays comme la Suède, la Grande-Bretagne, le Danemark ou la Belgique. Parce que là-bas, l'infrastructure touristique se développe encore. Avec un peu de chance, vous pouvez faire une bonne affaire ici qui générera de bons rendements à l'avenir si la région devient une destination de voyage populaire et que les prix augmentent en conséquence.
Astuce 5: Incluez des services d'entretien et de réparation pour votre maison de vacances
Vous devez clarifier à l'avance qui prendra soin de votre maison de vacances en votre absence. Qui fait les réparations et l'entretien hivernal? Qui aère, chauffe et entretient correctement le jardin pour vous?
Astuce 6: Comment financer votre propre maison de vacances
Vous ne devriez jamais acheter une maison de vacances sans d'abord clarifier le financement. Il est absolument nécessaire de savoir: De combien de capitaux propres ai-je besoin pour acheter une maison de vacances? Quel montant d'épargne bâtiment dois-je avoir? Vérifiez le prix d'achat, les frais annexes et d'exploitation de la propriété. Pouvez-vous payer la propriété en permanence?
Une villa avec sa propre piscine est la maison de vacances de rêve pour beaucoup! Mais aussi coûteux en conséquence.
Le prix d'achat plus les frais de construction accessoires, les revenus locatifs et le financement doivent correspondre. Les frais accessoires d'entretien et d'administration ainsi que la perte de loyer doivent également être pris en compte ici. Après une baisse de trésorerie, vous clarifiez le montant du prêt dont vous avez besoin. Avec les calculateurs de prêt en ligne, vous pouvez obtenir un premier aperçu de l'ampleur du montant du prêt et des versements. Pour ce faire, vous avez besoin d'informations telles que la durée, le taux d'intérêt, le taux d'intérêt fixe et le montant du financement. Vous clarifiez ensuite avec un institut de crédit si le montant peut être mis à votre disposition. Si un contrat de prêt immobilier et d'épargne existant n'est pas encore prêt pour l'attribution, vous pouvez combler la période avec un préfinancement.
Si vous souhaitez acheter une maison de vacances, vous devez normalement calculer une valeur nette de 40 à 50%, y compris votre propre propriété en Allemagne ou d'autres actifs. Le solde restant peut être mieux couvert par un prêt immobilier et un contrat d'épargne. Il garantit des taux d'intérêt sur les prêts bas à long terme dans toute l'Europe et protège contre les fluctuations des taux d'intérêt à l'étranger.
Astuce 7: Vous devez faire attention à cela lors de l'achat d'une maison de vacances
Différents pays, différentes coutumes: selon la localisation de votre future maison de vacances, différentes règles s'appliquent au contrat d'achat.
En Italie, il est important de demander un numéro fiscal au bureau des impôts local avant d'acheter, car cela doit être spécifié dans le contrat d'achat et est également une condition préalable à l'ouverture d'un compte. De plus, dans les pays du sud de l'Europe et en France, un contrat préliminaire est courant, à la conclusion duquel l'acheteur verse un acompte pouvant aller jusqu'à 30%. Ce contrat préliminaire est déjà contraignant en France, en Italie et en Espagne, au Portugal uniquement si les signatures sont notariées. Cependant, le changement de propriétaire n'a lieu que par le contrat avec le notaire. Ensuite, le prix d'achat restant est également dû.
En Autriche, vous avez besoin de l'approbation des autorités d'immigration du gouvernement de l'État concerné pour acheter un bien immobilier. Il doit être disponible avant le transfert de propriété ou avant l'enregistrement du privilège (hypothèque). Sinon, le processus d'achat fonctionne comme en Allemagne.
Veuillez noter, cependant, que lors du financement de propriétés dans des zones de résidence secondaire, une décote pour risque plus élevée est calculée à partir de la valeur marchande, car elles sont plus difficiles à revendre. Cela réduit la ligne de crédit possible.
Avant d'acheter une maison de vacances, vous devez vérifier attentivement le contrat de vente. Attention: différentes lois s'appliquent dans d'autres pays.
Astuce 8: Comment économiser des impôts avec votre propre maison de vacances
Si la maison de vacances est achetée dans le but de la louer pendant au moins 75% du temps habituel, le propriétaire peut réclamer toutes les dépenses en tant que dépenses professionnelles ou dépenses professionnelles. Vous compensez les pertes par rapport à vos autres revenus positifs - et économisez ainsi des impôts. L'association touristique locale sait combien de semaines ou de mois cela fait dans l'année. Si vous utilisez votre maison de vacances en partie vous-même et en partie la louez, vous pouvez déduire les frais de location au prorata. Vous devez prouver au bureau des impôts en utilisant une prévision de bénéfice sur 30 ans que vous souhaitez gagner de l'argent avec la location à long terme.
Prendre des vacances et économiser des impôts semble contradictoire, mais cela fonctionne sous certaines conditions. À long terme, cependant, les autorités fiscales s'attendent à ce que la location d'un tel bien immobilier génère des excédents imposables.Exemples de calculs
Vous achetez une maison de vacances pour 150 000 euros (hors terrain). En règle générale, vous amortissez les dépenses, étalées sur 50 ans à un taux annuel de 2%, en l'occurrence 3 000 euros. En outre, il y a des frais de financement, par exemple 4,5% d'intérêt annuel sur un prêt supposé de 120000 euros, soit 5400 euros. Si vous démarrez avec des revenus locatifs de 6 000 euros par an, vous êtes déjà dans le rouge avec 2 400 euros. Avec les frais administratifs et la taxe foncière ainsi que les autres droits et charges, vous vous retrouverez rapidement avec une perte fiscale d'environ 4000 euros, que vous pourrez compenser avec vos autres revenus. Vous économisez donc (en fonction du taux d'imposition individuel), par exemple, 1 200 euros ou 1 800 euros par an d'impôts.
«Il est important que vous fassiez un profit avec la location à long terme. Si, dans l'exemple ci-dessus, les taux d'intérêt sont continuellement plus bas (voire cessent de s'appliquer) après plusieurs années et qu'il y a également des augmentations de loyer, vous générerez des surplus que vous devrez payer de l'impôt ", explique Wolfgang Wawro de l'Association allemande des conseillers fiscaux.