Le financement du logement doit être solidement calculé. Il est donc important de clarifier à l'avance le montant des fonds propres que vous pouvez utiliser, les coûts supplémentaires qui seront engagés et le montant de votre charge mensuelle. Avec des taux fiables et des taux d'intérêt bas, le contrat de crédit immobilier et d'épargne devient la pierre angulaire de votre financement immobilier.
Le financement du logement doit être soigneusement planifié afin de ne pas avoir de problèmes d'argent plus tard. Votre contrat de crédit immobilier et d'épargne y joue un rôle déterminant: vous bénéficiez d'une sécurité de taux d'intérêt sur toute la durée du prêt et vous pouvez calculer à taux fixe, et les conditions d'intérêt favorables facilitent votre investissement. En plus du prêt immobilier et du contrat d'épargne, qui couvre généralement 20 à 30 pour cent des coûts, environ 20 à 30 pour cent de fonds propres sont généralement nécessaires. Les 50 à 60% restants peuvent être remboursés par un prêt hypothécaire.
Combien ma maison peut-elle coûter?
Au début du financement immobilier, votre marge de manœuvre financière doit être calculée. Au début, peu importe que les constructeurs soient encore jeunes ou souhaitent contracter un crédit immobilier à partir de 50 ans. Utilisez vos revenus pour déterminer combien d'euros vous pouvez collecter mensuellement pour la tranche de prêt du financement. Donc, notez les paiements de revenu réguliers, puis calculez les dépenses mensuelles telles que les frais de subsistance, les frais de logement auxiliaires, les assurances, la radio et la télévision et bien plus encore. La comparaison des montants doit aboutir à un revenu librement disponible, à partir duquel la redevance mensuelle est calculée. Le montant du loyer mensuel à ce moment-là peut servir de guide.
Conseil : le taux hypothécaire ne doit pas dépasser 40% du revenu net disponible. De plus, vous ne devez pas oublier d'inclure les frais d'achat accessoires pour l'achat de la maison dans la planification des coûts.
Le tableau suivant donne un aperçu approximatif du montant des frais mensuels - en fonction du coût total d'achat d'une propriété et des capitaux propres disponibles. Important: Dans les cas individuels, un calcul individuel du financement immobilier est toujours nécessaire.
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Voilà comment cela fonctionne avec le financement |
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Prix de l'immobilier |
200 000 euros |
300 000 euros |
400 000 euros |
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financement | |||
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30% de capitaux propres |
60 000 euros |
90 000 euros |
120 000 euros |
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y compris le crédit de la société de construction |
40 000 euros |
60 000 euros |
80 000 euros |
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30% d'épargne sur le crédit immobilier |
60 000 euros |
90 000 euros |
120 000 euros |
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Prêt de rente à 40% |
80 000 euros |
120 000 euros |
160 000 euros |
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Intérêts et remboursement par mois | |||
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Prêt Bauspar ( |
400 euros |
600 euros |
800 euros |
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Prêt de rente (remboursement 4% par an, intérêt emprunteur 2% fixe pendant 10 ans) |
400 euros |
600 euros |
800 euros |
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charge mensuelle totale |
800 euros |
1 200 euros |
1600 euros |
Déterminer l'équité
Le coût de la propriété dépend également du montant des capitaux propres. 30% de vos fonds propres constituent une bonne base financière. «Mais cela peut aussi être fait avec moins d'efforts», admet Gerhard Zieris, expert en financement de LBS. Ceux qui souhaitent construire ou acheter dans des régions prisées comme Munich ou Hambourg peuvent souvent difficilement lever 30% de fonds propres. «Dans des cas individuels, une propriété peut également être financée à 75 ou 80 pour cent de l'extérieur», explique Zieris. Bien entendu, cela suppose que l'emprunteur puisse payer les mensualités à long terme. Vous pouvez découvrir quelles autres conditions doivent être remplies dans notre article Souscrire un crédit.
Afin de pouvoir estimer combien d'argent est régulièrement disponible pour un prêt, il est utile de conserver un livre de ménage pendant quelques mois. «Cependant, utilisez autant d'équité que possible. Le solde de votre épargne-logement en fait certainement partie. Vous ne devez pas toucher à votre assurance-vie. Lorsque vous avez calculé la totalité des coûts d'achat ou de construction, y compris les frais annexes, deux à trois salaires nets suffisent généralement comme réserve. »Les actions et les titres peuvent également être considérés comme des capitaux propres. Dès que l'achat devient concret, vous vendez ces articles et investissez l'argent en toute sécurité.
Fondamentalement, vous devriez économiser environ 30% de capitaux propres.
Options hypothécaires LBS
- Pas encore de
prêt immobilier et de contrat d'épargne Si vous trouvez soudainement le bien de vos rêves, mais que vous n'avez pas encore atteint la durée minimale d'épargne de votre prêt immobilier et de votre contrat d'épargne ou que vous souhaitez conclure un contrat de prêt immobilier et d'épargne à l'avenir, le préfinancement LBS peut être la solution. Vous bénéficierez d'un prêt de préfinancement LBS du montant de votre prêt immobilier et de votre épargne. Pendant que vous continuez à épargner sur votre prêt immobilier et votre contrat d'épargne, vous ne payez que les intérêts de votre prêt de préfinancement. Lors de l'attribution de votre crédit immobilier et contrat d'épargne, vous l'utilisez pour remplacer le crédit. - Contrat épargne logement déjà économisé
Vous avez déjà atteint l'objectif d'épargne et le temps minimum, mais n'avez pas encore obtenu de contrat de crédit logement et d'épargne car la notation n'est pas encore atteinte? Ensuite, le financement relais peut vous aider. Pendant que le prêt relais est en cours, vous ne payez que les intérêts du prêt. Ce n'est que lorsque votre crédit immobilier et votre contrat d'épargne ont été attribués que vous le remplacez par votre crédit immobilier et votre épargne.
Avantages du prêt de la société de construction LBS
En sauvegardant votre crédit immobilier et votre contrat d'épargne, vous pouvez acquérir le droit à un crédit immobilier à faible coût. Les avantages suivants découlent du prêt LBS.
- Faible intérêt du prêt sur toute la durée: même dans une phase de faible taux d'intérêt, l'intérêt du prêt de la société de construction compromet régulièrement les conditions du prêt hypothécaire.
- Taux d'intérêt fixes: Une mensualité fixe d'intérêts et de remboursement est convenue lors de la signature du contrat de prêt immobilier et d'épargne LBS.
- Remboursement rapide: le prêt est généralement remboursé après une dizaine d'années. Si vous souhaitez vous libérer plus rapidement de vos dettes, vous pouvez à tout moment effectuer des versements spéciaux.
- Versements mensuels inchangés (pas de taux d'intérêt fixe)
- Aucun supplément (par rapport à une deuxième hypothèque ou pour des prêts plus petits)
- La protection dans le registre foncier est subordonnée
Prêt hypothécaire
Le reste des coûts de votre projet de construction ou d'achat peut être financé par un prêt hypothécaire de la Sparkasse. Ici, vous devez faire le choix de la période d'intérêt fixe - généralement cinq, dix ou 15 ans - en fonction du niveau actuel des taux d'intérêt.
- Qu'est-ce qu'une hypothèque?
Tout comme la charge foncière, une hypothèque fait partie des charges foncières. De cette manière, la banque garantit les droits sur une propriété et l'emprunteur reçoit un prêt en retour. Si l'emprunteur est insolvable, la banque peut saisir le bien et ainsi régler vos créances. Le montant d'une hypothèque dépend principalement de la valeur de la propriété. Après un examen attentif des extraits du registre foncier, des plans et des contrats d'achat, la valeur hypothécaire de la propriété est calculée.
Laissez un expert vous conseiller. Il existe de nombreuses façons de financer une maison.
Prêt de rente Comme le prêt hypothécaire est généralement une somme très importante, la procédure du prêt de rente a été inventée: le débiteur paie un montant fixe chaque mois - le taux de rente, qui non seulement paie les intérêts mais rembourse également une partie du prêt. Dans la tranche suivante, les intérêts ne concernent que la dette restante, avec pour effet positif que la partie remboursement du montant spécifié augmente. Vos fardeaux restent les mêmes, le ratio intérêts / remboursement change en votre faveur.
Et année après année - tant que vous avez défini l'intérêt. Avec un remboursement d'un pour cent, il faudra 35 bonnes années pour rembourser le prêt - pas de problème pour une personne de 30 ans. Si vous souhaitez vous débarrasser de la dette plus rapidement, vous acceptez un remboursement plus élevé, par exemple trois pour cent. Ensuite, le prêt est réglé après presque 20 ans. En période de taux d'intérêt bas, vous devez verrouiller le taux d'intérêt le plus longtemps possible, en période de taux d'intérêt élevés plutôt courts. Habituellement, vous choisissez cinq ou dix ans. Ceux qui fixent les intérêts pendant 15 ans (voire 20 ou 30) peuvent encore passer à des conditions plus favorables après dix ans, à condition de l'annoncer six mois à l'avance.- Assurance vie temporaire
Afin de garantir le prêt hypothécaire, il est conseillé de souscrire une assurance vie temporaire. Contrairement à l'assurance de dotation, elle n'existe que pour couvrir le décès. En cas de décès, la somme assurée convenue sera versée. Au mieux, le montant du prêt peut être entièrement remboursé et les personnes à charge survivantes sont libres de dettes. Les primes de l'assurance-vie temporaire sont relativement faibles, mais dépendent de l'âge. Pour garantir le crédit hypothécaire, une assurance-vie temporaire avec une somme assurée décroissante, qui couvre le montant restant dû, est suffisante. Les primes doivent être comparées sur la base des valeurs actuelles de toutes les cotisations, de faibles cotisations initiales peuvent être trompeuses.
Contribution propre à la construction de maisons
Économiser grâce à votre propre contribution: ceux qui peuvent faire beaucoup eux-mêmes réduisent le budget de la construction de 5 à 15%. Il y a, par exemple, ce que l'on appelle l'hypothèque musculaire, dans laquelle les banques reconnaissent leur propre contribution à la construction d'une maison comme faisant partie de leurs fonds propres et offrent ainsi de meilleures conditions de crédit. En règle générale, les banques reconnaissent entre 10 et 15% du coût total de construction comme contribution propre.
Cependant, ne vous surestimez pas si vous souhaitez construire votre propre maison. Parce que tous les objets artisanaux ne conviennent pas aux bricoleurs amateurs. Les travaux de peinture et de pose de papier peint, ainsi que la pose de carreaux, devraient également pouvoir maîtriser des constructeurs inexpérimentés. Des artisans qualifiés disposant de beaucoup de temps sont également autorisés à participer aux travaux de structure ou au plâtrage. Cependant, ce que vous devez absolument laisser aux spécialistes, c'est l'installation électrique et la plomberie.
Si vous pouvez effectuer certains travaux vous-même, vous avez la possibilité d'alléger le budget du bâtiment jusqu'à 15%.
Quelles subventions puis-je recevoir?
De l'État - mais aussi d'autres institutions - il existe différentes options de financement pour construire ou acheter votre propre maison:
- Riester résidentiel
Avec un contrat Riester résidentiel, une partie des revenus est versée dans le contrat. L'Etat verse des subventions. En outre, l'argent versé peut être déduit de l'impôt à titre de dépense spéciale. L'argent versé doit être utilisé dans tous les cas pour une propriété, par exemple en le versant dans un contrat de prêt de société immobilière. - Promotion
du logement Avec la loi sur la promotion du logement, certains États fédéraux aident les familles à faible revenu à réaliser leur rêve d'avoir leur propre logement. Mais ici aussi, des capitaux propres d'environ 15 à 25 pour cent doivent être fournis. Parfois, les contributions en nature telles que les matériaux de construction que vous avez apportés vous-même sont également acceptées. - Prêts KfW
La Banque KfW accorde des prêts à faible taux d'intérêt pour la construction ou l'achat d'une maison, à condition qu'il s'agisse de votre propre logement. Mais le financement peut également être inclus dans le cas d'une rénovation ou d'une rénovation.
Subventions au logement des États fédéraux et des municipalités Il existe également des prêts et des subventions abordables pour la construction ou l'achat d'une maison au niveau fédéral . Renseignez-vous auprès de votre Landesbank respective. La demande de financement est généralement soumise au bureau du district ou aux districts urbains.- Église
L'église attribue occasionnellement des terres avec des droits de construction héréditaires. Ainsi, une famille peut construire sur la propriété sans avoir à l'acheter. - Prêt employeur
Dans certaines entreprises, il est possible d'obtenir un prêt employeur. Ceux-ci sont moins chers qu'un prêt immobilier normal de la banque.
Conditions importantes de financement
Vous rencontrerez souvent les conditions suivantes lors du financement de votre maison. Avant d'être confronté à la signature des accords de prêt, vous devez savoir ce qu'ils signifient.
- Prêts de rente : La plupart des prêts hypothécaires sont aujourd'hui des prêts de rente. Cela signifie: le taux reste le même jusqu'à la fin de la période d'intérêt fixe; la composante intérêt continue de diminuer avec le temps parce que les remboursements réduisent la dette. Pour cela, la partie remboursement augmente. Votre conseiller vous donnera un plan de remboursement avec les documents contractuels - pour une meilleure vue d'ensemble.
- Financement de suivi : après l'expiration de la période d'intérêt fixe, vous pouvez organiser un prêt de suivi à faible taux d'intérêt. Pour un financement de suivi, il peut être intéressant de conclure dès maintenant un contrat de prêt immobilier et d'épargne LBS. S'il est prêt à être attribué à la fin de la période d'intérêt fixe, il remplace le prêt à la construction - vous bénéficiez de taux de prêt avantageux.
- Prêt : La valeur du prêt indique le montant jusqu'à concurrence duquel la banque est disposée à reconnaître la propriété comme l'équivalent du prêt. Le ratio prêt / valeur vous informe jusqu'à quel pourcentage la propriété est financée avec du capital emprunté par rapport à la valeur marchande. La facture comprend également les frais d'achat accessoires tels que les droits de mutation immobilière, les frais de notaire et les frais d'enregistrement foncier.
- Taux d'intérêt effectif et nominal : Le taux d'intérêt effectif indique également d'autres coûts de prêt, par exemple les frais de traitement ou les commissions, et vous aide à comparer les taux d'intérêt de différents fournisseurs. Le taux d'intérêt nominal est crucial pour le calcul du taux mensuel.
- Confirmation de financement : Après avoir soigneusement vérifié vos finances, votre banque peut, si vous le souhaitez, émettre une confirmation de financement que vous pourrez présenter au vendeur lors d'une inspection de la maison. De cette façon, il verra immédiatement que vous êtes en mesure de conclure la transaction.
- Indemnité de non-acceptation : ce qui suit s'applique aux constructeurs: S'ils n'utilisent pas le prêt contractuellement convenu, les banques sont en droit d'exiger une indemnité de non-acceptation. Certains établissements de crédit exonèrent leurs clients s'ils ne renoncent qu'à cinq à dix pour cent du montant du prêt.
- Subvention Riester : les constructeurs et les acheteurs utilisent la subvention Riester s'ils ont acquis leur maison après le 01.01.2008 (la date limite est l'achèvement ou le transfert de propriété) - que vous l'utilisiez pour économiser ou pour rembourser.
- Remboursement spécial : il est bon d'utiliser le paiement de la prime du patron ou un héritage pour l'allégement de la dette - et vous épargner des intérêts. Vous pouvez à tout moment rembourser votre prêt immobilier. De nombreuses caisses d'épargne vous permettent de rembourser trois à cinq pour cent du montant du prêt par an sans pénalité de remboursement anticipé.
- Montant du remboursement : Vous convenez du montant du remboursement de votre prêt hypothécaire en fonction de vos possibilités financières. Plus le remboursement est élevé, plus vite vous serez libéré de vos dettes. Laissez votre banque d'épargne ou votre conseiller LBS déterminer le montant de remboursement qui vous convient le mieux.
- Pénalité de remboursement anticipé : Si vous remboursez un prêt avec un accord à taux fixe par anticipation, les établissements de crédit mettront en place une compensation pour la perte d'intérêts. Avec des périodes d'intérêt fixe sur dix ans, vous pouvez résilier le prêt avec un préavis de six mois après dix ans.
- Période d'intérêt fixe : En convenant d'un taux d'intérêt fixe pour votre prêt hypothécaire, vous vous protégez contre les évolutions défavorables des taux d'intérêt sur le marché des capitaux. Si vous n'acceptez qu'un taux d'intérêt fixe à court terme, vous économisez actuellement 0,1 à 0,2 point de pourcentage sur les intérêts - mais vous risquez que le niveau des taux d'intérêt soit plus élevé après son expiration. Vous acceptez actuellement les périodes d'intérêt fixe les plus longues possibles.
- Allocation : Vous pouvez allouer votre crédit immobilier et votre contrat d'épargne en économisant de 40 à 50% du montant du prêt immobilier et de l'épargne par petits versements réguliers - également à l'aide de subventions de l'État telles que les primes à la construction, les allocations d'épargne salariale et les allocations logement Riester.
