Propriété individuelle, copropriété? Toute personne qui achète une copropriété doit préciser les droits d'utilisation supplémentaires dont elle dispose. Certaines choses vous appartiennent entièrement en tant que propriétaire de l'appartement, d'autres seulement partiellement.
La propriété est amusante? Karl Schmidt grogne à ses colocataires: Il possède un condominium qui comprend une place de parking pour sa voiture - mais des véhicules étranges y sont constamment garés. Il voulait construire une clôture pour éviter cela - les voisins de la maison lui interdisaient - le parking est considéré comme une propriété communautaire.
En principe, le législateur réglemente à qui appartient quoi dans un complexe avec condominiums. Cependant, ce que l'État ne prend pas en compte est déterminé par le client dans la déclaration de partage. Les acheteurs doivent les connaître. Il décrit comment une propriété est divisée en copropriétés et en propriété communautaire. Et il y a un potentiel de conflit qui s'y cache, comme le montre l'exemple de Karl Schmidt.
Déclaration de division
La déclaration de division indique quelles pièces vous appartiennent et quelles parties de la maison appartiennent à tous les résidents. Le nom de votre appartement dans la déclaration de partage doit correspondre à celui du contrat d'achat. Votre appartement et les pièces que vous acquérez, éventuellement un sous-sol ou une salle de loisirs, sont des biens spéciaux. La propriété et tout ce qui assure la continuité et la sécurité de la maison, par exemple les installations, sont détenus en copropriété. Mais cela inclut également les pièces utilisées par tous, comme la buanderie ou la salle de séchage. La déclaration de partage donne également lieu à des droits d'usage spéciaux pour les parkings des véhicules ou les jardins. Attention: même si le contrat d'achat déclare une pièce du sous-sol comme propriété séparée, l'acheteur n'a pas le droit à l'usage exclusif,si cette pièce du sous-sol n'est pas désignée comme propriété séparée avec le même numéro dans la déclaration de division et le plan de division.
Propriété privée
La propriété privée vous appartient seul et vous pouvez la déterminer vous-même. Cela comprend votre appartement et les chambres que vous avez acquises conformément à la déclaration de partage. La couleur des fenêtres et de la porte d'entrée de l'appartement fait également partie de la propriété séparée - mais pas de l'extérieur. En principe, seuls les appartements ou les chambres autonomes peuvent être classés comme biens séparés. Les places de stationnement marquées dans un parking souterrain répondent à ce critère, mais les places de stationnement dans des espaces ouverts ne le sont pas. Si la propriété privée n'est pas destinée à des fins résidentielles, on parle de propriété partielle . Cela comprend, entre autres, les espaces de vente au détail et commerciaux.
Exemples de propriété privée:
- Mobilier de salle de bain
- Vêtements de plafond
- Chauffage au sol
- Appui de fenêtre à l'intérieur
- Revêtement de sol intérieur
- Places de parking balisées dans les garages collectifs
- Fond d'écran
- Portes de chambre
- Radiateur (l'attribution à une propriété commune est autorisée car le système de chauffage global forme une relation fonctionnelle.)
- cheminées ouvertes (cheminée faisant partie de la cheminée dans la propriété communale)
- murs non porteurs à l'intérieur de l'appartement
- revêtements muraux
- Raccords
- Système d'alarme (si limité à la zone de la propriété privée)
Propriété de la communauté
La propriété commune est tout ce qui est utilisé collectivement. Cela comprend également la propriété elle-même et la superficie du bâtiment et tout ce qui est nécessaire à l'existence de la maison. Les services de construction relèvent également de la propriété commune. Vous ne pouvez apporter des modifications ici qu'avec l'autorisation de la communauté des propriétaires. Parce que cela influencerait l'impression extérieure de la maison. Par exemple, la mise en place d'antennes paraboliques est considérée comme une mesure structurelle et ne doit pas se faire sans plus tarder (OLG Celle, Az. 4 W 89/06). La propriété commune comprend également des murs extérieurs et des fenêtres, une cage d'escalier, un toit et le chauffage. Souvent, des parties de la propriété commune sont attribuées à des propriétaires individuels, par exemple une place de parking pour une voiture ou des zones dans le jardin. Ensuite, on parle d'un droit d'usage spécial.
Exemples de biens communs:
- Vannes d'arrêt
- Ascenseurs
- Installations extérieures
- Balcon (tous les composants fixes sont détenus conjointement, l'espace sur le balcon lui-même et les objets qui y sont attachés appartiennent séparément)
- Système de boîte aux lettres
- Lucarne
- Couches isolantes / isolantes
- Couverture
- Parking double (car ce ne sont pas des zones fermées)
- Chape
- Fenêtres (car elles font partie de l'enveloppe du bâtiment; peinture intérieure en propriété séparée)
- Volets roulants, volets roulants, stores extérieurs (tirants, courroies et habillage intérieur des caissons de volets roulants mais propriété séparée)
- Planchers
- Chauffage par le sol
- Places de parking à l'extérieur
- Antennes communautaires
- Lignes principales d'eau, de gaz et d'électricité
- Aire de jeux pour enfants
- Système d'élimination des déchets
- Interphones de maison
- Murs porteurs
- Porte de l'appartement à l'extérieur
- terrasses au rez-de-chaussée
Vous ne pouvez apporter des modifications à la propriété commune de votre condominium qu'avec la permission de la communauté des propriétaires.
Sandra Weeger-Elsner, avocate à Cologne et conseillère juridique à l'association de protection des consommateurs «Wohnen im Eigen», conseille: «Quiconque planifie des mesures qui interviennent dans la propriété communale doit s'informer à l'avance de ses droits de refonte». Si le changement ne correspond pas au plan de distribution, la communauté de propriétaires peut exiger que le propriétaire de l'appartement le supprime, a statué le tribunal régional de Dessau-Roßlau (Az. 5 S 237/13). «Même des années plus tard, les copropriétaires peuvent insister», souligne l'expert. Qu'il y ait des demandes spéciales pour la construction de la copropriété ou des changements structurels dans le complexe résidentiel existant: «Précisez si les mesures prévues affectent la propriété commune et si elles sont autorisées», recommande Weeger-Elsner.Parfois, les frontières entre la propriété spéciale et la propriété collective sont indéfinies: les litiges doivent alors être résolus par les tribunaux.
Actions de copropriété
Les parts de copropriété décrivent la part arithmétique (non réelle) de la copropriété. Ceci n'est pas réglementé par la loi, mais est généralement mesuré par l'espace de vie. Un petit appartement a moins de parts de copropriété qu'un grand. Selon cette valeur, la charge de la propriété commune ainsi que les coûts d'entretien, de réparation et autres administrations sont désormais répartis. Ils sont inextricablement liés à la propriété individuelle d'une copropriété.
Droits d'utilisation spéciaux
Toute personne qui achète un appartement acquiert une propriété privée qui n'appartient qu'à elle et partage la propriété commune. En outre, il existe des droits d'utilisation spéciaux permettant aux particuliers de partager des biens. Des droits d'utilisation spéciaux sont souvent inclus dans la déclaration de partage. Ils sont liés à la propriété du logement et ne peuvent être vendus à quiconque ne possède pas de propriété dans la communauté. Cependant, ils peuvent être loués à des étrangers. Ces droits spéciaux sont souvent accordés pour les terrasses ou les espaces verts sur les terrains communaux, les terrasses sur le toit, les pièces du sous-sol, les parties du couloir que d'autres n'utilisent pas, les places de stationnement à l'extérieur ou dans le parking souterrain ouvert, le stockage sous le toit ou les salles de loisirs au sous-sol. Bien qu'il soit détenu conjointement, les autres propriétaires ne sont pas autorisés à utiliser ces pièces.Mais tous les propriétaires d'appartements doivent payer conjointement les frais d'entretien des zones et des pièces correspondantes, tant que rien d'autre n'est réglementé.
Des droits d'utilisation spéciaux augmentent la valeur de l'appartement. Ils peuvent conduire à l'attribution de parts de copropriété à l'appartement plus que d'habitude sur la base de mètres carrés. En conséquence, le propriétaire paie une redevance plus élevée en compensation du droit d'utiliser des choses qui appartiennent à tout le monde. Si un droit d'utilisation spécial doit être révoqué ou modifié, le consentement de tous les propriétaires est requis. Une exception est une iniquité flagrante déterminée par le juge.
Ordre communautaire
Les règles de la communauté vous indiquent si vous exercez votre métier dans l'appartement et si vous pouvez vendre ou louer vos quatre murs sans plus tarder, dans quelle mesure les animaux sont autorisés ou s'il y a une interdiction de jouer de la musique. En outre, il peut contenir un grand nombre d'autres réglementations qui dérogent à la loi, par exemple sur la répartition des charges et des coûts, l'entretien et les réparations, les assurances ou les appels, les droits de vote et l'adoption de résolutions en assemblée des propriétaires d'appartements.
Les journaux peuvent contenir des informations importantes
Assurez-vous de regarder les résolutions précédentes de la communauté des propriétaires. Ensuite, vous saurez en temps voulu où il y a des points de discorde dans la communauté, quelles sont les restrictions d'utilisation, à quels coûts vous devrez faire face car le système de chauffage ou la toiture doivent être rénovés, quelle est la réserve d'entretien, etc. Demandez au vendeur de vous remettre les procès-verbaux des deux ou trois réunions précédentes des propriétaires ou de les consulter avec le gestionnaire immobilier avec une procuration du vendeur. Celui-ci doit collecter des résolutions pour toutes les résolutions adoptées depuis juillet 2007. Cela comprend les résolutions de la communauté des propriétaires avec leur libellé, le lieu et la date de la résolution ainsi que les décisions de justice avec leur formule de jugement.Vous pouvez trouver les passifs courants dans le dernier relevé annuel et le plan d'affaires actuel.
