Un permis de construire n'est pas absolument nécessaire pour chaque projet de construction. Vous pouvez découvrir ici quand vous devez demander un permis de construire et quels documents vous avez besoin pour la demande de construction.
Avec un permis de construire, vous êtes en sécurité en tant que constructeur. Vous pouvez être assuré que vous serez en mesure de construire conformément à votre demande de construction approuvée et que vous ne rencontrerez plus d'obstacles juridiques. Il y a toujours un droit à l'octroi d'un permis si le projet de construction ne soulève aucune préoccupation au regard de la planification de la construction ou des règlements de construction. Cependant, le permis doit être utilisé dans les trois ans, sinon il perdra sa validité et vous devrez demander une prolongation.
Pour quels projets avez-vous besoin d'un permis de construire?
Vous planifiez un nouveau bâtiment, souhaitez agrandir ou moderniser votre maison? Ensuite, vous aurez probablement besoin d'un permis de construire. En principe, un permis de construire est requis pour chaque construction, changement d'usage et mesure de démolition. Cependant, les lois sur la construction sont assez différentes au niveau des États - dans certains pays, même de petits changements structurels tels que les lucarnes nécessitent un permis de construire, dans d'autres, ils peuvent être érigés sans permis. Un regard sur les réglementations nationales en matière de construction, que vous pouvez généralement trouver sur les portails Internet des gouvernements des États, révèle ce qui peut et ne peut pas être construit sans un permis de construire. Cependant, une conversation avec un employé de l'autorité locale du bâtiment est souvent plus compréhensible et fiable pour le profane. Ceux-ci peuvent être trouvés, selon la région,sous différents noms: service du bâtiment, autorité de surveillance du bâtiment ou autorité du bâtiment.
Conseil : Si vous ne faites pas de demande de construction officielle écrite - et facturable -, mais que vous souhaitez uniquement des informations verbales, assurez-vous de prendre note de la conversation: Cela comprend la date et l'heure actuelles de la conversation, le nom de l'employé, son numéro de téléphone et bien sûr le contenu enregistré. Le mémo de conversation peut être utile en cas de divergence par la suite. Idéalement, un parent ou une connaissance vous accompagnera à la réunion, dont le nom devra alors également être noté dans la note. L'alternative: vous envoyez votre demande par écrit et de manière informelle par e-mail - c'est également généralement gratuit.
Quels projets de construction ne nécessitent pas de permis?
C'est déroutant: en Bavière, les propriétaires ont toujours besoin d'un permis pour construire un jardin d'hiver. En Thuringe, cela ne s'applique qu'aux spécimens particulièrement gros et chauffés. En effet, le droit de la construction est du ressort des États fédéraux. Dans certains États fédéraux, aucun permis n'est requis pour les abris de jardin, les toits de terrasse, les abris de voiture et les garages, le photovoltaïque, les capteurs solaires et les bassins d'eau. Alors demandez à l'autorité locale des permis de construire. Si votre projet de construction ne nécessite pas de permis, vous pouvez agir immédiatement.
Danger: Certains projets de construction ne nécessitent pas d'approbation dans certains États fédéraux, mais notifiez-les. Avec de telles mesures, le propriétaire du bâtiment ou son architecte doit souvent remplir autant de formulaires et soumettre des documents que pour une demande de construction normale. Mais l'autorité chargée de la construction ne vérifie le projet de construction que de manière sélective. Si le propriétaire de l'immeuble n'entend pas le contraire de l'autorité de construction après un certain délai, le permis de construire est réputé avoir été accordé. Ceci est également appelé une procédure d'exemption (voir ci-dessous).
Bon à savoir : même les mesures de construction qui ne nécessitent pas de permis sont soumises aux exigences du droit public de la construction. Par exemple, vous devez respecter les règles de distance. Dans le cas contraire, l'autorité peut ultérieurement exiger la création de conditions légales.
Une maison de jardin ne nécessite aucune approbation?
Même cela ne peut pas être répondu en général, car cela dépend de votre projet individuel: les règlements de construction de l'État stipulent la surface de plancher maximale qu'une maison sans permis ne peut pas dépasser. Ils déterminent également si l'abri de jardin a besoin de statique ou non. Vous devez donc clarifier avec les autorités de construction quels documents d'autorisation vous devez présenter avant d'acheter. Peut-être que l'autorité de construction est satisfaite de l'approbation générale de la maison en kit.
Permis de construire dans la procédure simplifiée
Pour certains projets de construction, une procédure d'approbation simplifiée, comprenant des procédures d'exemption ou des procédures d'information, est possible. Seuls certains points du gabarit de construction sont vérifiés ici. Le constructeur ou son architecte doit s'assurer que sa conception est pleinement conforme aux exigences du plan d'aménagement. Les bâtiments de petite et moyenne taille ou les bâtiments résidentiels peuvent être approuvés plus rapidement s'ils font partie d'un plan de développement qualifié et que le développement est sécurisé. Tous les documents de construction usuels doivent également être soumis à la procédure d'exemption. Ces derniers sont indiqués dans les règlements de construction respectifs.
Dans le processus d'information, le permis de construire est automatiquement réputé avoir été accordé dans un délai - par exemple quatre à six semaines - après la remise des documents de construction, à moins que l'autorité chargée de la construction n'en informe le propriétaire du bâtiment.
Demandez au responsable du bâtiment combien de temps prend le processus d'approbation.
Documents pour l'application du bâtiment
Des documents de planification professionnels pour le projet de construction sont nécessaires pour une application de construction. Par conséquent, un architecte ou un ingénieur civil doit généralement soumettre la demande. Mais il y a aussi des exceptions ici: pour des mesures plus petites, les maîtres artisans peuvent parfois également rédiger les documents de candidature.
Vous devez soumettre la demande en trois exemplaires, accompagnée de tous les documents requis pour évaluer le projet de construction. Voici un cadre approximatif pour les nouveaux bâtiments sans aucune prétention à la validité générale:
- Dessin d'architecte
- Informations sur le drainage de la propriété et l'approvisionnement en eau
- Informations sur le développement de la voie
- Description technique du bâtiment
- Statique
- Protection incendie, insonorisation, isolation thermique
- Plan d'implantation du bureau d'enregistrement immobilier
- Calcul du numéro de bâtiment
- Plan d'élévation
- Calcul des zones de propriété scellées
- Si nécessaire, déclaration d'accord des voisins voisins
L'architecte compilera avec vous les documents de la demande de construction. Ils sont soumis en triple exemplaire.
Voici comment fonctionne le processus d'approbation
S'il n'y a pas de plan de développement qualifié ou si vous prévoyez des écarts par rapport à un plan de développement existant, les autorités vérifieront lors du processus d'approbation si votre projet s'intègre dans son environnement en termes de type d'utilisation, de taille et de localisation du bâtiment, de surface bâtie et de méthode de construction. Elle prête également attention au respect des zones d'espacement.
Ceux qui s'entendent sur les détails à l'avance courent moins de risques que la demande de construction soit rejetée. Parce que chaque ordonnance de construction laisse également place à l'interprétation. Et si un refus flotte dans la maison après quelques semaines, il n'y a aucune raison d'abandonner: souvent un compromis peut encore être trouvé dans une conversation personnelle. Des permis spéciaux sont également possibles, par exemple dans le cadre d'une rénovation efficace. En raison des mesures d'isolation thermique, les constructeurs peuvent violer le développement des frontières - c'est là que la protection du climat est primordiale.
Processus d'approbation en un coup d'œil
- Obtenez des informations auprès du responsable du bâtiment .
- L'architecte fait un projet et l'accepte avec le client.
- L'architecte dessine le gabarit de construction et compile tous les documents pour l'application de construction.
- Le responsable du bâtiment examine la demande de construction.
- Le permis de construire est accordé et le projet de construction peut démarrer.
OU
- Le maître d'ouvrage rejette la demande de construction et motive sa décision.
- Une discussion avec l'autorité de construction sur un éventuel compromis ou un permis spécial est nécessaire.
- L'architecte modifie le plan de construction ou le client peut obtenir l'approbation des voisins si nécessaire.
- L'autorité de construction accorde le permis de construire et le projet de construction peut commencer.
Délai de traitement jusqu'au permis de construire
Ce n'est que lorsque l'autorité de construction locale a délivré un permis de construire que les artisans peuvent emménager. Cela prend souvent plusieurs semaines, parfois même quelques mois. Malheureusement, il n'existe pas de règles nationales sur le temps de traitement des demandes de construction. Le temps pendant lequel les propriétaires d'immeubles doivent attendre inactifs varie en fonction de l'état et de la municipalité. Si vous avez de la chance, vous vous en sortez avec quatre semaines - d'autres doivent endurer six mois. Ce n'est que dans le Bade-Wurtemberg que l'article 54 du règlement national sur la construction stipule que la décision relative à la demande de construction doit être prise au plus tard au bout de deux mois. La rapidité avec laquelle le permis de construire est accordé ailleurs dépend également du cas individuel: un bâtiment résidentiel normal dans une nouvelle zone de développement est généralement approuvé plus rapidement qu'un terrain vague dans la vieille ville historique ou un projet commercial dans la zone extérieure non planifiée.
Conseil : si des documents sont manquants, le processus de permis de construire est inutilement retardé - assurez-vous donc qu'il est terminé.
Quand une enquête préliminaire de construction a-t-elle un sens?
Si vous voulez savoir si vos propres idées peuvent être mises en œuvre avant de créer le plan de construction, vous pouvez le savoir au moyen d'une enquête de construction préliminaire. En principe, tout le monde peut le demander - mais il est tout à fait logique de demander conseil à un architecte qui, grâce à son expertise en matière de planification et de réglementation de la construction, peut répondre à l'une ou l'autre des questions à l'avance.
Une enquête préliminaire sur le bâtiment est également judicieuse s'il n'y a pas de plan de développement pour la propriété ou si elle se trouve dans la zone dite extérieure - c'est-à-dire en dehors d'un développement contigu. Ensuite, l'exigence est que le nouveau bâtiment "s'intègre dans la particularité de la zone environnante et que le développement soit sécurisé". Même ceux qui veulent vendre un terrain vacant peuvent faire une enquête préliminaire sur le bâtiment et ainsi augmenter le prix, car après tout, les acheteurs intéressés peuvent savoir rapidement si l'achat en vaut la peine ou non.
Tout comme le permis de construire, la demande préalable de construction doit également être adressée par écrit au bureau de réglementation de la construction compétent ou à l'autorité de surveillance des bâtiments. Deux options sont disponibles pour cela: la demande formelle (moyennant un certain montant - généralement dans la fourchette à deux chiffres pour une maison unifamiliale) et la demande informelle. Ce dernier est plus facile à poser, mais la réponse n’est pas juridiquement contraignante.
Bon à savoir : la demande de construction préliminaire ne prend pas moins de temps que le permis de construire - vous pouvez vous attendre jusqu'à trois mois de traitement.
Coûts des permis de construire
Pour l'application de construction, les constructeurs doivent calculer environ 0,5% des coûts de construction (hors coûts supplémentaires). Vous pouvez également calculer les coûts de l'application de bâtiment à l'aide de cette formule:
Espace clos en mètres cubes x valeur du bâtiment en euros par mètre cube / 0,5 pour cent = coûts de l'application du bâtiment.
Avec un coût de construction neuf de 300 000 euros, la demande de construction coûte environ 1 500 euros. Cependant, si les coûts de construction sont beaucoup moins élevés, les autorités chargées du bâtiment facturent généralement une redevance minimale de 100 à 200 euros. Des permis spéciaux, par exemple de la régie des eaux ou pour l'abattage d'arbres sur la propriété, peuvent entraîner des coûts supplémentaires.
Conseil : même si vous souhaitez attendre la mise en place du garage pour un nouveau projet de construction, vous devez toujours l'inclure dans le plan de construction dès le début. Cela vous évite une procédure supplémentaire de permis de construire. Mais attention: les travaux supplémentaires peuvent entraîner des coûts supplémentaires pour l'architecte et l'ingénieur en structure.
Si votre nouveau bâtiment s'intègre dans son environnement et correspond au plan d'aménagement, il ne devrait y avoir aucun problème avec le permis de construire.
Le voisin doit-il accepter mon projet de construction?
Quiconque suit toutes les exigences du plan de développement et les règlements de construction de l'État respectifs recevra un permis de construire - indépendamment de ce que pense son voisin du projet. Si, en revanche, des exceptions et exemptions aux stipulations du plan de développement doivent être accordées, l'octroi de l'agrément est à la discrétion de l'autorité. Dans un tel cas, les chances d'obtenir un permis augmentent si le client peut montrer le consentement de ses voisins. En tant que propriétaire de l'immeuble, présentez à vos voisins les documents du projet en temps utile et demandez-leur de signer.
Options d'opposition pour les résidents
En tant que résident, vous déclarez accepter le projet de construction avec votre signature. Il est toutefois possible que vous fassiez par inadvertance d'autres concessions, telles que des zones de dégagement réduites. Pour éviter que cela ne se produise, voici quelques conseils sur les éléments à surveiller lors de la vérification des documents:
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Les zones d'espacement sont-elles dans l'ordre?
Quelle doit être la distance avec le voisin? Cela résulte essentiellement des réglementations de construction respectives de l'État fédéral. En règle générale, il mesure au moins trois mètres - à l'exception des balcons, des baies vitrées ou des porches, pour lesquels des distances limites plus petites s'appliquent. Les garages jusqu'à une certaine taille peuvent souvent être réglés sur la limite -
Le bâtiment correspond-il au caractère du quartier?
Si le bâtiment est en contradiction avec la zone du bâtiment, les voisins peuvent se sentir déraisonnablement ennuyés. Cependant, ce n'est pas le goût individuel qui en décide, mais le plan de développement. Par exemple, aucune entreprise commerciale ne peut être construite dans une zone résidentielle. Dans ce cas, le permis de construire ne passerait pas de toute façon. -
La protection des tiers est-elle conservée?
Si le projet de construction dépasse l'utilisation autorisée de l'espace, le nombre d'appartements ou la hauteur du bâtiment, vous, en tant que voisin, pouvez vous opposer au permis de construire.
Veto contre les plans du voisin
Si vous souhaitez agir contre un permis de construire déjà délivré, vous ne disposez que d'un mois pour le faire. Exception: si vous, en tant que voisin, n'avez pas été informé, vous pouvez même vous opposer au permis de construire dans un délai d'un an, à partir du moment où vous avez eu connaissance du projet de construction.
Si l'autorité rejette l'opposition, une action peut être intentée devant le tribunal administratif. Il est logique que cette action soit accompagnée d'une procédure d'urgence avec laquelle vous pouvez obtenir un gel de construction. Sinon, vous devrez peut-être accepter un fait accompli. Une objection ou un procès est prometteur si le permis viole clairement une disposition protégeant les voisins. Cependant, vous ne pourrez probablement pas obtenir la vue dégagée que vous avez appréciée jusqu'à présent.
La distance par rapport aux voisins dépend des réglementations de construction respectives de l'État fédéral.
Ces réglementations protègent les voisins
- Allégation de conservation de la zone en vertu de la loi de planification de la construction
- Règlement sur le respect des dégagements aux murs extérieurs du bâtiment
- exigences partielles pour la stabilité des structures
- le cas échéant, directives de protection incendie
- plans possibles sur l'emplacement des parkings et des garages
- Exigence de considération en vertu de la loi sur la planification de la construction
- Article 5 de la loi fédérale sur le contrôle des immissions: Selon cette loi, les usines soumises à approbation doivent être construites de manière à ne pas causer d'impacts environnementaux néfastes pour le grand public ou leur voisinage.
Construire sans permis de construire
Les nouveaux bâtiments ont besoin d'un permis de construire - bien sûr! Mais avec des projets de construction plus petits, l'un ou l'autre pourrait être enclin à éviter le long processus. Attention: toute personne qui met en œuvre son projet de construction sans permis, qu'il s'agisse d'une cabane dans les arbres ou d'un hangar à outils, peut enfreindre les règlements de construction de l'État.
Cette soi-disant exploitation minière noire passe souvent inaperçue pendant des années dans les zones rurales. Mais depuis que Google Street View existe, de plus en plus de violations ont été constatées. Ensuite, l'autorité envoie d'abord une invitation au propriétaire à se faire entendre. Après cela, la propriété est généralement vérifiée de manière non officielle à partir de la propriété voisine. S'il s'agit d'un bâtiment noir, le propriétaire sera invité à le retirer. S'il ne le fait pas, il encourra une amende. Cela varie en fonction de l'État fédéral et des faits. Les agriculteurs noirs du Bade-Wurtemberg paient une amende de 500 à 7 500 euros pour de petits changements dans la chambre et de 1 500 à 50 000 euros pour des volumes plus importants. En Mecklembourg-Poméranie occidentale, en revanche, l'amende est nettement moins chère, de 750 à 10 000 euros. Quiconque effectue de petits changements de chambre en Thuringe sans permis est livré avec 250 à 7.500 euros de celui-ci. À propos: si le propriétaire ne supprime toujours pas la propriété après l'amende, les autorités chargées de la construction la démoliront elles-mêmes.
Bon à savoir : Outre les sanctions du droit de la construction, la construction illégale peut avoir des conséquences au regard du droit des assurances et du droit du bail, par exemple si l'assurance du bâtiment ne paie pas en conséquence ou si le locataire annule sans préavis.
Obtenir un permis de construire rétrospectivement
Lors de l'achat d'une maison, il arrive parfois que des mesures de rénovation ou d'agrandissement réalisées il y a de nombreuses années ne soient pas autorisées par un permis de construire. Dans ce cas, un permis de construire ultérieur peut être demandé. Ceci est très souvent accordé pour les toits de terrasse, les murs, les abris de voiture, les piscines ou les abris de jardin.
Conseil : avant d'acheter la propriété, vous devriez demander au vendeur de vous montrer tous les permis de construire ou de demander aux autorités chargées de la construction. S'ils disent qu'un permis de construire ultérieur ne peut pas être accordé, vous devez vous en tenir à l'écart! Dans ce cas, vous devrez peut-être même vous attendre à un ordre d'élimination.