La taxe de mutation immobilière est due lors de l'achat d'une propriété ou d'un terrain et varie en Allemagne d'un État à l'autre. Découvrez quand payer la taxe et comment économiser de l'argent ici.
La taxe sur les mutations immobilières est du ressort des Länder depuis 2006, afin qu'ils puissent fixer eux-mêmes le taux d'imposition (voir article 105, paragraphe 2a, phrase 2 de la loi fondamentale). En Allemagne, il n'est donc pas rare que les taux d'imposition varient considérablement d'un État à l'autre. Alors que la Bavière a conservé son ancien taux d'imposition de 3,5% et a donc le taux le plus bas, dans le Brandebourg, la Rhénanie du Nord-Westphalie, la Sarre, le Schleswig-Holstein et la Thuringe, vous devez creuser beaucoup plus profondément dans votre poche pour les droits de mutation immobilière (6,5% chacun) Pour cent).
La taxe sur les mutations immobilières est aujourd'hui l'une des plus importantes sources fiscales propres des États fédéraux. Alors que les recettes de l'Etat étaient de 4,8 milliards d'euros en 2005, elles étaient déjà de 15,8 milliards d'euros en 2019.
Quand la taxe de mutation immobilière est-elle due?
La taxe de mutation immobilière est toujours perçue lors de l'achat d'un bien immobilier et fait partie des frais accessoires lors de la construction d'une maison ou de l'achat d'un bien immobilier. Contrairement à la taxe foncière, elle n'est due qu'une seule fois et est versée au bureau des impôts. Il faut donc absolument en tenir compte lors du financement de la maison.
La taxe de mutation immobilière s'élève généralement à plusieurs dizaines de milliers d'euros, c'est pourquoi il ne faut pas l'oublier lors du financement.
Lors de l'achat d'un bien immobilier, vous devez spécifier dans le contrat d'achat qui doit payer la taxe de mutation immobilière, car selon l'article 13 n ° 2 GrEStG, l'ancien propriétaire et l'acheteur sont initialement conjointement redevables de la taxe. Dès que le contrat d'achat a été conclu, il doit être notarié et attribué au bureau des impôts par le notaire. Le bureau des impôts remet alors au débiteur fiscal le relevé de la taxe de mutation immobilière et lui demande de payer la taxe dans un délai d'un mois. Le soi-disant certificat de décharge n'est délivré que lorsque vous, en tant qu'acheteur, avez payé la taxe de mutation immobilière. Sans elle, l'inscription au registre foncier ne peut être effectuée.
Différence entre la taxe de mutation immobilière et la taxe foncière
Les constructeurs et les acheteurs potentiels ont tendance à confondre ces deux types de taxes. C'est pourquoi nous avons résumé ici les différences les plus importantes:
| Taxe de mutation immobilière | Taxe de propriété |
|---|---|
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La taxe de mutation immobilière est-elle également due en cas de forclusion et de location emphytéotique?
Lors de l'achat d'une maison, la saisie et le bail emphytéotique occupent une place particulière, car ils diffèrent de la procédure habituelle d'achat d'une maison et de rédiger leurs propres contrats. La taxe de mutation immobilière est de toute façon perçue. En cas de forclusion, le montant de la taxe résulte de l'offre la plus élevée pour laquelle la propriété a été achetée. Dans le cas du bail emphytéotique, il est calculé à partir du prix d'achat, du bail convenu et de la durée du bail.
Comment calculez-vous la taxe de mutation immobilière?
La taxe de mutation immobilière résulte du prix d'achat convenu multiplié par le pourcentage fixé par l'Etat fédéral.
Taxe de mutation immobilière = prix d'achat * pourcentage actuel par état fédéral
Pour une maison d'une valeur de 500 000 euros, vous devrez payer 25 000 euros de taxe de mutation immobilière dans le Bade-Wurtemberg (5,0%).
Calcul: 500 000 x 0,05 = 25 000
Pour une maison de même valeur, la taxe de mutation immobilière en Thuringe (6,5%) est de 32 500 euros.
Quel est le montant de la taxe sur les mutations immobilières dans les États fédéraux?
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Etat |
Ancien taux d'imposition |
Augmenter |
Taux d'imposition nouveau |
Prix d'achat: 200000 € |
|---|---|---|---|---|
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Bade-Wurtemberg |
3,5% |
05/11/2011 |
5,0% |
10 000 € |
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Bavière |
3,5% |
pas de changement |
7 000 € |
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Berlin |
4,5% |
01/01/2014 |
6,0% |
12 000 € |
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Brandebourg |
5,0% |
01/07/2015 |
6,5% |
13 000 € |
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Brême |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
10 000 € |
|
Hambourg |
3,5% |
01/01/2009 |
4,5% |
9 000 € |
|
Hesse |
5,0% |
08/01/2014 |
6,0% |
12 000 € |
|
Mecklembourg-Poméranie occidentale |
3,5% |
07/01/2019 |
6,0% |
10 000 € |
|
Basse-Saxe |
4,5% |
01/01/2014 |
5,0% |
10 000 € |
|
Rhénanie du Nord-Westphalie |
5,0% |
01/01/2015 |
6,5% |
13 000 € |
|
Rhénanie-Palatinat |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
10 000 € |
|
Sarre |
5,5% |
01/01/2015 |
6,5% |
13 000 € |
|
Saxe |
3,5% |
pas de changement |
7 000 € |
|
|
Saxe-Anhalt |
3,5% |
03/01/2012 |
5,0% |
10 000 € |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
01/01/2014 |
6,5% |
13 000 € |
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Thuringe |
5,0% |
01/01/2017 |
6,5% |
13 000 € |
* À partir d'octobre 2020
Quand ne doit-on pas payer de taxe de mutation immobilière?
Si un bien est hérité ou donné, seuls les droits de succession et de donation sont dus. Les ventes aux parents au premier degré sont également exonérées de la taxe de mutation immobilière. Les parents peuvent transférer la maison à leurs enfants, tout comme les grands-parents peuvent se donner entre eux leurs petits-enfants et leurs conjoints.
Une autre exception est la limite d'exonération: cela signifie que l'acquisition d'un terrain pour moins de 2 500 euros se fait sans payer la taxe de mutation immobilière.
Modification de la loi pour empêcher les transactions sur actions
Parce que la taxe sur les transferts immobiliers peut être complètement contournée légalement par des soi-disant transactions sur actions même dans les transactions de grands projets d'une valeur de plusieurs millions, la grande coalition a décidé le 31 juillet 2019 de modifier la loi sur les droits de mutation immobilière.
Contexte: Les grands investisseurs utilisent une faille dans la législation fiscale et acquièrent jusqu'à 94,9% des actions de la société propriétaire de l'immobilier. Les 5,1% au moins restants restent chez le vendeur ou sont vendus à un tiers. Les droits de cession immobilière ne sont alors pas dus. Selon les estimations des experts, cela signifie que les pays perdront un montant considérable de recettes fiscales.
La modification de la loi devrait entrer en vigueur le 1er janvier 2020. Il est prévu d'abaisser la limite de participation de 95 à 90 pour cent et de prolonger la période de 5 à 10 ans. Cela devrait limiter l'évasion abusive de la taxe par le biais des transactions d'actions. En octobre, cependant, la réforme a été reportée au premier semestre 2020, puis a été reléguée au second plan en raison de la crise de Corona.
Comment réduire la taxe de mutation immobilière
- Achetez un terrain non bâti et construisez un nouveau bâtiment
Lors de l'achat d'une maison en Allemagne, vous devez normalement payer des droits de mutation immobilière sur la valeur totale de la propriété et du bâtiment. Ceci est également appelé la valeur marchande de la propriété. Cependant, si vous achetez un terrain vacant et que vous y construisez ensuite une nouvelle maison, vous pouvez réduire considérablement les droits de mutation immobilière. La condition préalable à cela est toutefois que le vendeur du bien et l'entreprise de construction n'aient aucune relation entre eux et que les deux contrats soient conclus indépendamment l'un de l'autre.
L'achat d'un terrain et d'une maison séparément est un moyen de réduire les droits de mutation immobilière.
- Identifier les extras mobiles dans le contrat de vente
Quiconque achète une propriété qui contient des «extras mobiliers» tels que des cuisines équipées, des cheminées, des saunas ou des auvents peut économiser des droits de mutation immobilière grâce à un contrat spécifique. Car seuls la propriété, l'immeuble et l'inventaire sont en cause pour la taxe de mutation immobilière. Cela signifie que les articles qui peuvent être supprimés et réinstallés ne sont pas taxés. Par conséquent, listez ces extras séparément. Assurez-vous cependant que la valeur des extras mobiliers ne dépasse pas 15 pour cent du prix d'achat total, sinon le bureau des impôts risque de devenir suspect. La meilleure chose à faire est d'obtenir toutes les factures et reçus du vendeur, afin que vous puissiez les présenter si nécessaire.
- Répertorier les coûts de maintenance séparément
Lors de l'achat d'un condominium, vous pouvez afficher le total des frais d'entretien séparément dans le contrat de vente afin que le prix d'achat soit réduit de ce montant. Vous ne payez la taxe de mutation immobilière que sur le prix d'achat. La réserve d'entretien est un montant que chaque membre de la communauté de propriétaires devrait mettre de côté afin de pouvoir financer les réparations et les frais d'entretien du bâtiment.
Bon à savoir : pourquoi devez-vous payer une taxe de mutation immobilière pour une copropriété? Cela peut ne pas sembler tout à fait évident au début. Mais comme vous acquérez également une part de la propriété et de la propriété commune avec l'appartement, la taxe de mutation immobilière est due ici aussi.
La taxe de mutation immobilière est également due lors de l'achat d'une copropriété.
- Réduction de taxe ultérieure en réduisant le prix d'achat
Si le vendeur et l'acheteur conviennent par la suite d'une réduction du prix d'achat et la font notariée, la taxe de mutation immobilière peut être réduite. Dans ce cas, l'acheteur doit introduire une demande auprès du bureau des impôts compétent dans un délai de deux ans, qui remboursera alors l'excédent. Une telle réduction ultérieure peut être provoquée, par exemple, par des défauts de construction.
