Le droit de la location en Allemagne est très complexe. Afin d'éviter un litige juridique, vous pouvez découvrir dans cet article quels droits et obligations vous avez en tant que locataire ou propriétaire.
Le contrat de location joue ce rôle en droit du bail
Selon le droit du bail, un contrat de location est un contrat au sens du droit des obligations qui est conclu entre deux parties différentes - le locataire et le propriétaire. Ce contrat oblige le propriétaire à laisser le locataire utiliser un certain bien locatif. En contrepartie, le locataire est tenu de payer au bailleur le loyer convenu. De plus, le contrat de location réglemente d'autres droits et obligations des locataires et des propriétaires, dont certains sont expliqués plus en détail ci-dessous.
Droit de la location aux modernisations
Les mesures de modernisation sont des changements structurels. La loi de location associée est expliquée au §555 b BGB. Les droits et obligations suivants doivent être respectés:
Annonce d'une modernisation
Conformément à la loi sur la location, le bailleur doit informer le locataire du plan de modernisation par écrit au moins trois mois avant le début des travaux de construction (article 555 c (1) BGB). La lettre doit contenir l'étendue de la modernisation, la date à laquelle les travaux commenceront, leur durée et les augmentations de loyer auxquelles le locataire peut s'attendre. Dans le cas d'une rénovation énergétique, le propriétaire n'a qu'à se référer aux valeurs générales généralement connues dans la lettre de motivation.
Obligation du locataire de tolérer les modernisations
Un avantage pour les propriétaires est que lorsque la mesure est annoncée, les locataires ne peuvent plus refuser la modernisation en raison de l'augmentation probable des loyers. Depuis 2018, les locataires doivent tolérer les mesures dans une plus grande mesure qu'auparavant. Vous ne pouvez faire valoir la contrainte qu'un mois après avoir reçu la notification des mesures. Les propriétaires doivent informer le locataire de ce délai.
C'est nouveau: augmentation des loyers après modernisation
Selon l'article 559 du Code civil allemand (BGB), les propriétaires n'ont pu ajouter que 8% des coûts de modernisation au loyer par an au lieu des 11% précédents. Dans ce cadre, un plafond a été fixé à 3 euros le mètre carré dans les 6 ans, dont le loyer peut augmenter après une modernisation. Si les locataires ont préalablement payé moins de 7 euros de loyer par mètre carré, le plafond est de 2 euros.
Aucune réduction de loyer pour une modernisation énergétique
Les modernisations écoénergétiques excluent le droit du locataire de réduire le loyer pendant trois mois. Si, par exemple, l'isolation de la façade extérieure est associée au bruit de construction et à la saleté, le locataire ne peut pas réduire le loyer immédiatement jusqu'en 2018 en raison de la dégradation de sa qualité de vie. Cela n'est désormais possible qu'à partir du quatrième mois, à condition que les travaux de construction continuent de restreindre le locataire dans l'utilisation normale de l'appartement. La modification de la réduction de loyer, cependant, ne s'applique qu'aux modernisations liées à l'énergie qui permettent d'économiser de l'énergie à long terme - que ce soit en installant un chauffage efficace, en remplaçant les fenêtres ou en installant de l'isolation. Le locataire doit également tolérer l'installation de technologie solaire ou de systèmes de ventilation avec récupération de chaleur pendant trois mois.
Dans le cas d'une modernisation énergétique, telle que l'isolation de la façade extérieure, une réduction de loyer due à une altération de la qualité de vie n'est autorisée qu'à partir du quatrième mois selon la loi sur la location.
Transmettre les coûts d'investissement de la modernisation au locataire
Habituellement, le coût d'un nouveau système de chauffage est à la charge du propriétaire. Cependant, ce que l'on appelle la contraction thermique est de plus en plus utilisée depuis quelques années. Avec ce principe, le nouveau système de chauffage est installé et exploité par une compagnie de chauffage ou un fournisseur d'énergie moyennant un abonnement mensuel. Ceci est extrêmement intéressant pour les propriétaires car les coûts peuvent être répercutés sur les locataires. Cependant, les coûts de fourniture de chaleur ne peuvent être répercutés sur le locataire en tant que frais de fonctionnement conformément à l'article 556 c (3) BGB que si le basculement est neutre pour lui. De plus, le projet doit être annoncé au moins trois mois à l'avance. De cette manière, le locataire concerné peut vérifier si les conditions préalables à une affectation ultérieure des frais de chauffage en tant que frais de fonctionnement existent réellement.
Droit de la location pour paiement tardif en arrhes
Si le locataire ne paie pas d'acompte, bien qu'il y soit obligé selon le contrat de location, le bailleur peut résilier le contrat de location sans préavis conformément à l'article 569 (2a) BGB si les arriérés correspondent à deux mois de loyer. Lors du calcul du loyer mensuel, cependant, le loyer est pris comme base sans les paiements anticipés pour les frais de fonctionnement. Un avertissement n'est pas nécessaire. Selon un arrêt de la Cour fédérale de justice (dossier n ° VIII ZR 175/14), les bailleurs peuvent même résilier le contrat sans préavis si les arriérés sont dus à un défaut de paiement de l'agence pour l'emploi.
Nouvelle loi sur la location: privilège et expulsion
Le privilège du propriétaire
Selon l'article 562 (1) du Code civil allemand (BGB), le bailleur a le droit de percevoir un privilège sur les objets du locataire qui ont été introduits dans les locaux loués si le locataire est en retard de paiement. Pour exercer le privilège, une déclaration du propriétaire selon laquelle il fera usage de son droit suffit. Si le locataire tente ensuite de retirer ses biens de l'appartement à l'insu du propriétaire, il est généralement passible de poursuites conformément au § 289 StGB.
Expulsion: le propriétaire est autorisé à le faire conformément à la loi sur la location
La forclusion pour évacuer le logement locatif est requise si le locataire ne veut pas quitter l'appartement après la fin du bail et l'exercice du privilège, ou si le propriétaire refuse d'entrer. L'action d'expulsion stipule que le locataire doit dépenser ses objets ramenés en dépôt et remettre les chambres louées.
Le tribunal doit traiter ces demandes d'expulsion plus rapidement qu'il ne l'a fait il y a quelques années. Cela vise à réduire le risque pour le propriétaire que les défauts de paiement s'accumulent en raison du long différend juridique. Dans la foulée, le tribunal peut ordonner au locataire de déposer le montant dû. Si ce dernier ne réagit pas, il peut ordonner l'évacuation de l'appartement au moyen d'une injonction.
Les frais encourus, entre autres, pour le transport, l'emballage et le stockage des biens, doivent être payés par le propriétaire au moyen d'un acompte à l'huissier. Étant donné que ces coûts peuvent s'élever à des milliers, il existe un autre type d'expulsion pour éviter les coûts - le modèle dit de Berlin.
Afin d'éviter les frais de transport et de stockage élevés, le propriétaire ne peut limiter l'évacuation qu'à la propriété louée. Cela comprend l'instruction du propriétaire dans les articles du locataire dans l'appartement. Cela réduit considérablement l'avance sur les coûts pour l'application, car il n'y a pas de frais de dédouanement et de transport.
La loi sur la location précise en détail quand un propriétaire peut faire libérer un appartement.
Droit du bail: conversion en propriété
Après les dettes de loyer, les besoins personnels sont la deuxième raison la plus courante pour laquelle un locataire est avisé. Cependant, les propriétaires doivent répondre à des exigences strictes ici. Les locataires ont souvent de bonnes chances d'éviter d'être expulsés ou de réclamer une indemnisation.
Si le bailleur est une personne physique, il peut résilier le contrat de location s'il souhaite utiliser le bien locatif pour lui-même ou un parent. Cependant, l'utilisation personnelle doit être prouvée conformément au §573 alinéa 2 n ° 2 BGB.
Une personne morale, telle qu'une société ou une société, ne peut pas résilier le bail en raison de ses propres besoins. L'exception à cela est une société de droit civil. Ici, les actionnaires sont autorisés à donner un préavis de résiliation en raison de leurs propres besoins.
Dans la lettre de résiliation, le bailleur doit préciser exactement pour quels parents il souhaite enregistrer l'usage personnel. Si le propriétaire possède plusieurs appartements, il doit également être clair pourquoi le bien locatif est nécessaire. De plus, la loi sur la location stipule que le bailleur justifie la date de résiliation.
Le propriétaire doit également respecter les délais de préavis. Un préavis de trois mois doit être respecté pour une période de location pouvant aller jusqu'à cinq ans, un préavis de six mois pour une période de location maximale de huit ans et un préavis de neuf mois pour une période de location qui dure plus de huit ans.
Danger: Après la conversion d'un appartement loué en copropriété, un délai de blocage de préavis de 3 à 10 ans doit être respecté en cas de résiliation pour usage personnel selon § 577a BGB si une majorité de personnes (telle qu'une société civile) a acquis le bien.
Selon la loi sur la location, la résiliation pour usage personnel ne peut être donnée que si le propriétaire est une personne physique. L'exception est la résiliation par une société de droit civil.
Voici ce que dit la loi sur la location à propos des augmentations de loyer
Augmentations de loyer pour les locations existantes
En principe, selon le § 558 BGB, le bailleur peut adapter son loyer au tarif local s'il existe une location existante. Un loyer local est basé sur les prix moyens d'un immeuble locatif comparable au même endroit au cours des quatre dernières années. Une augmentation n'est pas autorisée si elle est justifiée par l'indice des loyers de la commune voisine.
Au plus tôt un an après l'emménagement des locataires, une augmentation de loyer selon § 558 alinéa 1 clause 1 BGB peut être invoquée. De plus, les augmentations de loyer sont limitées. L'ajustement du loyer local ne peut s'élever à plus de 20% dans un délai de trois ans. Si ce plafond est atteint à 20%, le loyer ne peut être augmenté à nouveau que dans trois ans. Les augmentations de loyer dues à la modernisation restent inchangées.
Dans les villes et les municipalités des zones métropolitaines où l'offre adéquate de la population en espace de vie est menacée, le plafond a été ramené de 20% à 15%. Conséquence: dans un délai de trois ans, le loyer ne peut être augmenté de plus de 15 pour cent (§558 Abs. 3 BGB).
La nouvelle loi sur la location sur le contrôle des loyers et les loyers excessifs
Dans le cas d'un nouveau contrat de location, le soi-disant frein du prix de location garantit que le loyer n'est que 10% plus élevé que le loyer comparable local. Certains propriétaires ayant profité des nombreuses exceptions à la loi, la loi sur la location à cet égard a été resserrée à nouveau en 2019 et 2020. Afin de rendre plus difficile pour les propriétaires d'éviter le frein du prix de location via des exceptions, ils ont dû divulguer des informations aux locataires sans qu'on leur en demande depuis 2019. Par exemple, vous devez indiquer le pré-loyer si vous demandez un loyer supérieur à la limite de loyer autorisée (article 556e (1) BGB). Les locataires ont également le droit d'obtenir des informations sur d'autres circonstances permettant de contourner le frein du prix de location, telles que la modernisation antérieure (article 556e, paragraphe 2 BGB).Si le bailleur ne respecte pas l'obligation de fournir des informations, il ne peut pas appliquer un loyer plus élevé. Cependant, il peut rattraper les informations.
Le frein de prix de location est désormais rétroactif à partir du jour de votre emménagement (article 556g BGB). Après le début de la location, le locataire dispose désormais de 30 mois pour demander la restitution de toute créance locative excessive. Cette modification de la loi sur la location est entrée en vigueur le 1er avril 2020 et s'applique à toutes les locations survenues après cette date. Il est également nécessaire que le locataire vive toujours dans l'appartement lorsqu'il demande le remboursement. Afin de se plaindre du loyer excessif, une plainte qualifiée n'est plus nécessaire depuis 2019, juste une simple. Cela signifie que le locataire n'a plus à expliquer pourquoi le loyer n'est pas approprié, mais mentionne simplement que tel est le cas et, le cas échéant, que le propriétaire invoque une exception au frein de loyer.
Danger:Pour toute personne ayant déjà vécu dans son appartement loué avant le 1er avril 2020, la règle suivante s'applique toujours: elle ne peut réclamer que les loyers trop élevés dus après la plainte. La plainte doit toujours être sous forme de texte; une lettre et un e-mail sont autorisés.
En 2020, le frein à la location a également été prolongé jusqu'en 2025. Cela signifie que jusque-là - au lieu de tout comme initialement prévu jusqu'à la fin de 2020 - les villes et les communes peuvent définir des zones supplémentaires dans lesquelles le frein au loyer doit s'appliquer.
Les droits des locataires ont également été renforcés en ce qui concerne les loyers exorbitants. Depuis 2020, le locataire a dû fournir moins de preuves pour se défendre. Cela suffit s'il peut être objectivement compris qu'un espace de vie comparable est difficile à obtenir. L'amende qui est alors encourue pour le bailleur est passée de 50 000 à 100 000 euros.
Droit de la location pour l'utilisation du jardin et du balcon
Les locataires ne peuvent utiliser un jardin appartenant à la maison que s'il leur a été loué dans le contrat de location ou s'il est disponible pour tous les résidents de la maison. Ceci s'applique également aux appartements du rez-de-chaussée. Le jardin n'est automatiquement considéré comme loué que dans une maison individuelle, sauf accord contraire.
Entretien du jardin en droit de la location
Si le locataire doit également s'occuper du jardin, cela doit également être indiqué dans le contrat de location. S'il a été convenu que le locataire prendra en charge l'entretien du jardin, cela signifie uniquement tondre la pelouse, ratisser les feuilles et arracher les mauvaises herbes. Si, par exemple, la haie doit également être coupée, celle-ci doit être indiquée séparément. Si le propriétaire laisse les prestataires s'occuper du jardin, il peut répercuter le prix sur les locataires via la facture d'électricité. Cependant, cela ne s'applique qu'aux travaux normaux tels que la tonte de la pelouse, pas à l'entretien d'un immense bassin de jardin créé par le propriétaire.
Droit de la location pour l'aménagement du jardin
Les locataires ont droit à «l'usage prévu» du jardin. Cela signifie que vous pouvez le planter et le décorer - mais pas sans restrictions. La déco, le mobilier et l'équipement de jeu, comme une balançoire, doivent pouvoir être enlevés sans laisser de trace. Selon la loi sur la location, la plantation ou l'abattage de grands buissons ou d'arbres n'est possible qu'avec le consentement du propriétaire. Si les locataires enlèvent et remplacent des plantes existantes et bien conservées, le propriétaire peut demander au locataire de remettre le jardin dans son état d'origine lors du déménagement (tribunal de district de Detmold, Az. 10 S 218/12).
Droit de la location pour l'utilisation du balcon ou de la terrasse
Les droits du propriétaire et des autres colocataires doivent également être pris en compte lors de l'utilisation d'un balcon ou d'une terrasse. Les boîtes à fleurs doivent être bien sécurisées. S'ils sont attachés à l'extérieur du parapet du balcon, qui fait partie de la façade de la maison, le propriétaire peut avoir son mot à dire. Les voisins doivent supporter la chute des feuilles. Cependant, cela ne s'applique pas aux plantes sauvages et luxuriantes telles que la renouée ou le lierre, qui pourraient même endommager le tissu du bâtiment. Les locataires sont autorisés à sécher le petit linge. Les amis et connaissances sont également autorisés à prendre le soleil et à prendre un café sur le balcon. Cependant, après 21 heures, le reste doit être observé. Il est généralement permis de fumer sur le balcon. Les locataires qui se sentent dérangés par des voisins qui fument ont cependant le droit de ne pas fumer (BGH, Az.V ZR 110/14).