Quiconque achète une maison ou un appartement lors d'une vente de forclusion peut économiser entre 10 et 30% du prix habituel du marché - mais il court également certains risques. Pour que la vente aux enchères à domicile soit un succès, vous devez vous familiariser à l'avance avec les processus. Nous avons résumé les règles et les conseils les plus importants pour vous ici.
Enchère de forclusion: voici comment vous obtenez l'offre
Les soumissionnaires présents à l'enchère de forclusion ont au moins 30 minutes pour soumettre leurs offres. Si personne ne remporte l'offre, une date de répétition sera fixée. Lors du premier rendez-vous, l'offre doit atteindre au moins 50% de la valeur marchande. Les créanciers ont le droit de s'opposer à l'offre lors du premier rendez-vous si au moins 70% de la valeur marchande n'est pas offerte. Souvent, il n'y a plus de limites pour le deuxième rendez-vous et les suivants. Un contact précoce avec le créancier est recommandé afin qu'il n'y ait pas de panne pendant l'enchère.
Avec l'offre la plus élevée, vous avez de bonnes chances de gagner. Le soumissionnaire paie immédiatement dix pour cent de la valeur marchande de la propriété si le créancier le demande - généralement sous la forme d'une garantie bancaire ou d'un chèque barré émis par une banque. Un virement est également possible: dans ce cas, le montant doit avoir été viré sur le compte du tribunal compétent à la date de la vente aux enchères et la preuve de cela doit être disponible. Il agit en tant que fiduciaire et rembourse l'argent si la vente aux enchères de la propriété échoue.
En cas d'enchère de forclusion, dix pour cent du prix d'achat doivent être payés immédiatement en espèces ou par chèque.
Vos droits et obligations en tant qu'acheteur
Avec le prix, vous devenez propriétaire du bien et devez immédiatement souscrire l'assurance habitation nécessaire. Cependant, dans la plupart des cas, vous ne pouvez pas utiliser librement Your-Best-Home.net. Vous devez donc prévoir une phase de transition plus longue. Si l'ancien propriétaire ou son locataire refuse de quitter la propriété, un avocat spécialisé vous aidera à fixer les délais appropriés, à prononcer les résiliations et, si nécessaire, à engager une procédure d'expulsion.
L'inscription au registre foncier a lieu dès que vous avez transféré la taxe de mutation immobilière et que la date de distribution a eu lieu. Vous payez également l'inscription au registre foncier et - au lieu des frais de notaire pour un contrat de vente - une surtaxe au tribunal.
Comparaison des coûts: saisie et achat régulier d'une maison
Margareta M. a acquis une maison individuelle avec jardin et garage lors d'une vente de forclusion à Düren. La propriété est de 539 mètres carrés et la surface habitable est de 180 mètres carrés. Un expert assermenté a fixé la valeur de marché à 220 000 euros. Margareta M. achète la propriété pour 170 000 euros.
Coût d'une maison à partir d'une vente aux enchères de forclusion
| frais | montant en Euro |
| Valeur vénale: 220000 euros, y compris la hausse du prix | 170 000 |
| Pas de frais de courtage | - |
| Frais de notaire | - |
| Taxe de cession immobilière 3,5%, calculée à partir du prix d'augmentation | 6 000 |
| Expert officiellement désigné, payé par le tribunal local | - |
| Attribution et transfert au tribunal | 1 190 |
| Prix total | 177,190 |
Coûts lors de l'achat d'une maison de manière conventionnelle
| frais | montant en Euro |
| Prix d'achat | 220 000 |
| Commission du courtier: 5,8% du prix d'achat | 13 100 |
| Frais de notaire et inscription au registre foncier: 1,5% | 3 400 |
| Taxe de mutation immobilière: 3,5% | 7 900 |
| Évaluation environ 2% du prix d'achat | 4 500 |
| Prix d'achat total | 248 900 |
Compte tenu des surcoûts les plus importants, la différence de prix est de 71 710 euros par rapport à un achat. Économies: près de 30%. La vente aux enchères offre donc deux gros avantages par rapport à l'achat: Premièrement, vous économisez les frais de courtage ainsi que les frais de notaire engagés lors de l'achat d'une maison.
Vente par forclusion: les problèmes et les risques les plus courants
Lors d'une vente aux enchères de forclusion, les enchérisseurs achètent un cochon en un clin d'œil, car avant la vente aux enchères de la maison, ils n'ont pas le droit légal de voir la propriété de l'intérieur. Si vous avez obtenu le contrat et qu'il y a des lacunes, vous ne pouvez pas faire de réclamation en garantie contre le tribunal, l'évaluateur ou l'ancien propriétaire. Par conséquent, vérifiez si la décision relative à la valeur marchande et l'évaluation sont réalistes. Vous devez porter une attention particulière à la date d'évaluation: il y a combien de temps? Sinon, vous courez le risque que la valeur marchande estimée dans le rapport soit excessive.
Cela devient inconfortable si les débiteurs ne veulent pas quitter la propriété après la vente aux enchères de forclusion. Ensuite, le procès d'expulsion menace.
Si vous souhaitez enchérir pour une copropriété, vous devez contacter le gestionnaire de la communauté des propriétaires. Des travaux de construction coûteux sont-ils prévus dans un proche avenir et quelle est la réserve d'entretien? Y a-t-il un ou plusieurs copropriétaires qui sont en difficulté financière et ne peuvent pas payer l'allocation logement? Il y a toujours un risque résiduel, mais le prix avantageux est attractif.
Neuf conseils pour une rénovation réussie
1. Astuce:
consultez le fichier des enchères. Consultez le dossier des enchères auprès du tribunal local. Il contient un avis d'expert avec des plans d'étage et des photos de la propriété.
Astuce 2: inspectez le cadastre
Le dossier de vente aux enchères contient généralement un extrait du cadastre. De cela, vous pouvez voir combien la propriété est financièrement chargée.
3. Conseil: demandez à la société de gestion immobilière
Si le bien est occupé par le propriétaire ou en copropriété, demandez à la direction du bien s'il existe et dans quelle mesure des arriérés au titre des allocations logement.
4. Conseil: visite de la propriété
Dans le cas de saisies, cela n'est généralement possible que de l'extérieur. Il est conseillé de prendre un expert avec vous et de consulter le rapport sur la valeur marchande au tribunal.
Astuce 5: un financement sécurisé
Dix pour cent du prix d'achat doivent être déposés en espèces ou avec un chèque certifié lors de la soumission d'une offre. Le solde est généralement payé quelques semaines plus tard. Précisez au préalable le financement avec votre banque.
6. Acquérir de l'expérience
Assistez à certaines dates de vente aux enchères en tant que spectateur à l'avance afin de garder votre sang-froid lorsqu'il s'agit de la maison de vos rêves.
7. Gardez un œil sur le rendez-vous
Parfois, un rendez-vous est annulé peu de temps avant la vente aux enchères. Renseignez-vous peu à l'avance auprès du tribunal local pour savoir si le rendez-vous est toujours ouvert ou si un autre rendez-vous a été fait. Il peut être intéressant de suivre le sort de la propriété, souvent il s'agit d'une vente aux enchères de forclusion plus tard - avec moins de concurrence en conséquence.
8. Respectez la limite de prix
C'est suffisant si vous placez votre enchère dans les dernières minutes. Attention à ne pas tomber dans une frénésie d'enchères. Déterminez à l'avance le montant maximum que vous souhaitez enchérir - et respectez-le strictement.
9. Résiliation du débiteur
Si le débiteur habite lui-même la propriété, faites usage de votre droit de rétractation spécial après le renversement, peut-être même une expulsion est en cours. Vous pouvez résilier les locataires sous certaines conditions en raison d'un usage personnel.
