De nombreux propriétaires peuvent difficilement éviter une modernisation énergique de l'appartement en location, surtout lorsque l'appartement en location dure depuis des années. La bonne chose: si vous déduisez habilement les coûts de la modernisation, vous en tant que propriétaire bénéficierez d'un bonus fiscal.
Effort de maintenance
Que vous modernisiez le système de chauffage obsolète et les fenêtres vétustes ou que vous ré-isoliez la façade: vous pouvez immédiatement réclamer le montant total des frais d'entretien, par exemple les frais des entreprises de construction et des artisans. Vous pouvez également répartir les coûts sur cinq versements annuels égaux et les déduire ainsi de la taxe.
Coûts de fabrication
Si vous achetez une propriété et investissez plus de 15% du prix d'achat du bâtiment (hors TVA) dans la modernisation ou la réparation dans un délai de trois ans, vous devez vous attendre à devoir amortir les coûts ainsi que les coûts de construction sur 40 à 50 ans. Les autorités fiscales évaluent les dépenses pour les extensions comme des coûts de fabrication, car quelque chose de nouveau est créé. Vous ne pouvez également réclamer ces coûts de production qu'en déduction pour l'usure (amortissement).
Déduire le coût d'un mémorial
Vous déduisez les coûts de production pour la rénovation d'une propriété classée sur douze ans comme dépenses liées aux revenus - neuf pour cent les huit premières années et sept pour cent des coûts encourus les quatre années suivantes.
Embaucher des artisans pour la modernisation
Pour la modernisation ou la rénovation de l'appartement qu'ils utilisent eux-mêmes (et non de l'appartement qu'ils louent), la famille peut réclamer des avantages fiscaux déductibles aux artisans. Dans l'exemple, les coûts salariaux s'élèvent à 20 000 euros. La moitié, soit 10000 euros, va à la pièce que vous utilisez vous-même. En tant que propriétaire-occupant, vous pouvez réclamer 20% des frais de main-d'œuvre de l'artisan jusqu'à un maximum de 6000 euros par an - un maximum de 1200 euros. La dette fiscale de la famille dans l'exemple est donc réduite de 1 200 euros supplémentaires (20% de 6 000 euros) par an.
Si vous soumettez des fenêtres en difficulté à une modernisation ou si vous les remplacez, vous réclamez immédiatement les frais d'entretien à des fins fiscales.
Répartir les coûts de l'artisan
Convenez avec vos artisans de fractionner le travail sur la facture sur deux ans et de payer les factures en conséquence. Dans l'exemple, les 4 000 euros restants pour les services d'artisans seraient déductibles l'année suivante. Cela signifie une prime fiscale pour la famille de 800 euros (20 pour cent de 4.000 euros).
Contrat de modernisation
Vous comptez engager des artisans pour travailler sur votre maison ou l'appartement que vous louez? Concluez un contrat juridiquement sécurisé. L'association de protection des propriétaires "Haus & Grund" et l'Association centrale de l'industrie allemande de la construction (ZDB) vous fournissent un exemple de contrat pour les contrats d'artisanat. Vous pouvez trouver des informations sur leur site Web sur Internet.
Les propriétaires peuvent demander plus de loyer
Si la qualité de la maison est améliorée durablement ou si la modernisation est utilisée pour économiser de l'énergie et de l'eau, vous pouvez ajouter un maximum de onze pour cent des coûts de modernisation au loyer annuel. Vous ne pouvez pas prendre en compte les subventions ou les subventions.
Un exemple: comment l'effort de modernisation porte-t-il ses fruits?
Afin d'économiser sur les coûts énergétiques, la famille envisage de rénover leur maison bi-familiale (construite en 1970) en termes d'énergie. Elle utilise elle-même un appartement, l'autre est loué. Le toit est recouvert, les murs sont isolés et les fenêtres sont remplacées. De plus, un système solaire sera installé sur le toit. Les deux appartements sont de même taille, les revenus locatifs sont de 700 euros, le prépaiement des frais de fonctionnement est de 200 euros par mois.
Les mesures de modernisation de l'exemple sont des travaux d'entretien d'un point de vue fiscal. La famille déduit immédiatement l'intégralité de ces frais. La bonification fiscale s'applique uniquement aux frais de rénovation proportionnels de l'appartement loué et non de celui occupé par le propriétaire. Avec un taux d'imposition de 35%, par exemple, la famille économise des impôts d'environ 11 016 euros par an. Sinon, s'il devait déduire les coûts de modernisation étalés sur cinq ans, il pourrait déduire 6 000 euros par an plus les intérêts de la dette et les frais de traitement.
La famille peut déduire 31 475 euros en plus des frais tels que l'amortissement du bâtiment ou les frais de fonctionnement. Par exemple, si le taux d'imposition est de 35%, cela signifie des économies fiscales annuelles d'environ 11 016 euros.
En vous modernisant grâce à l'énergie solaire, vous économisez non seulement de l'argent, mais vous contribuez également à la protection de l'environnement.
Quels coûts de modernisation puis-je déduire immédiatement de la taxe?
«Les frais d'entretien et de modernisation du bien loué sont considérés comme des travaux d'entretien que vous pouvez réclamer immédiatement à des fins fiscales», explique Marlies Spargen de la nouvelle association des associations d'aide fiscale salariale .
Quelque chose de nouveau surgit: «Si un nouvel espace de vie est créé avec une nouvelle toiture ou une extension, les autorités fiscales évaluent cela comme des coûts de fabrication. Celles-ci doivent être amorties avec les frais de construction sur 40 ou 50 ans. "
Exception:«Les coûts de production ou d'acquisition ultérieurs sont des dépenses qui surviennent peu de temps après l'acquisition ou la production de la propriété. Le législateur assume généralement les frais d'entretien si le bâtiment était en état de fonctionnement au moment de son achat. Si, en revanche, des pièces essentielles sont rendues fonctionnelles ou si le niveau du bâtiment est relevé, des frais d'acquisition sont présents. Ensuite, les frais ne sont déductibles que par un amortissement annuel au prorata. "
Évitez les conflits lors de la modernisation
Les locataires doivent être patients avec les mesures de modernisation qui augmentent la valeur d'utilité de l'appartement, économisent de l'énergie ou créent un nouvel espace de vie. L'obligation de tolérer a cependant des limites: s'il y a des raisons de difficultés, comme la vieillesse, une mauvaise santé ou un loyer futur trop élevé, le locataire peut s'opposer au rajeunissement prévu.
En tant que bailleur, annoncer la mesure au moins trois mois à l'avance: type, étendue, début et fin des travaux et loyer futur. Si vous ne fournissez pas ces informations, le locataire peut refuser de donner son consentement. Faites signer une déclaration de consentement avant le début de la campagne.
Les locataires peuvent annuler jusqu'à la fin du mois suivant la réception de la notification pour la fin du mois suivant. Le bailleur ne peut alors procéder à la modernisation qu'à la fin de la location.
