L'achat d'un bien immobilier d'occasion n'est pas toujours un plaisir et coûte cher à l'acheteur: par exemple, si vous acquérez un bien d'occasion qui présente des défauts par la suite. Souvent, l'acheteur ne reçoit aucune compensation. Raison: Presque tous les contrats de vente de biens d'occasion contiennent la clause «acheté tel quel» ou «acheté tel quel».
Cela signifie: Aucune responsabilité pour le vendeur. Exception: les biens essentiels tels que l'année de construction de la maison ne peuvent être exclus de la garantie.
Il en va de même si le vendeur a frauduleusement trompé l'acheteur sur un défaut. Les défauts qu'un acheteur moyen aurait reconnu lors d'une inspection approfondie de la propriété d'occasion sans un expert ne sont pas inclus: ici l'acheteur doit se protéger. Par exemple, les acheteurs potentiels peuvent facilement découvrir des zones endommagées sur le plâtre ou les portes intérieures qui sont difficiles à fermer. Sinon, il doit demander au vendeur et peut se fier à ses informations. Le vendeur doit même révéler des défauts graves sans qu'on lui demande, par exemple s'il y a pourriture sèche.
Responsabilité pour fausses informations prouvées
Si la garantie est exclue dans le contrat, les vendeurs sont principalement responsables s'ils ont fait de fausses déclarations sur l'état de la propriété ou induit en erreur sur des défauts. La condition préalable à la responsabilité est que le vendeur ait eu connaissance du défaut. «L'acheteur doit toujours le prouver, ce qui est souvent très difficile», souligne Holger Freitag, avocat de confiance de l'Association of Private Builders (VPB).
Un expert en bâtiment peut être engagé pour savoir si le défaut existait avant l'achat. Si le défaut n'a pas été discuté avant la vente, la question supplémentaire se pose de savoir si le défaut faisait l'objet d'une divulgation. «Cela est décidé par les tribunaux au cas par cas, et ils ont une certaine marge de manœuvre», explique Freitag. Son conseil: posez le plus de questions possible lors des visites de vente et amenez un témoin avec vous pour prendre des notes. Cela facilite la preuve de fausses informations plus tard.
La clause «acheté tel quel» n'entraîne aucune responsabilité pour le vendeur d'un bien d'occasion.
Propriété d'occasion - achetée comme vue?
Christian Meier, avocat spécialisé en droit de la construction et de l'architecture, membre du comité exécutif de l'ArGe Construction Law de l'Association allemande des avocats: «La joie d'un nouveau propriétaire dans son logement d'occasion peut rapidement se transformer en colère et frustration: dès son emménagement, les défauts sont déjà apparents. Ensuite, la question se pose de savoir si le vendeur peut être utilisé pour les supprimer.
Garantie
La plupart des contrats de vente contiennent des formulations qui excluent toute responsabilité pour les défauts apparaissant plus tard. «Acheté tel quel» indique une exclusion de garantie ainsi que «l'exclusion de la garantie pour tous les vices visibles et cachés» ou «acheté tel quel».
Responsabilité pour défauts
Cependant, le vendeur ne peut dissimuler frauduleusement un défaut. Selon un arrêt de la Cour fédérale de justice du 24 mars 2006, un acheteur peut également résilier le contrat d'achat si le défaut est mineur. Dans ce cas, il s'agissait de dommages dus à l'humidité. Cela était connu du vendeur, mais il l'avait gardé secret. Le vendeur devait accepter l'annulation du contrat (numéro de dossier V ZR 173/05). Il est donc responsable des vices qu'il a connus et dont il n'a pas informé le client.
Conseil de lecture: Si vous ne voulez pas tomber dans le piège des coûts d'achat d'une maison, vous devez éviter ces 5 erreurs.
Sécurité
Les vendeurs doivent énumérer tous les défauts connus dans le contrat de vente, les acheteurs doivent être assurés que la propriété est exempte de défauts. Afin d’éviter les mauvaises surprises, les acheteurs doivent faire évaluer l’ancien immeuble avant l’achat. »
Si vous achetez une propriété d'occasion, vous devriez souscrire une assurance sans défaut.
Que dois-je vérifier avant d'acheter une propriété d'occasion?
Si Your-Best-Home.net répond à vos exigences, vous devez vérifier soigneusement la structure du bâtiment. L'état du sous-sol, de la façade, du toit, du chauffage et des installations sanitaires est particulièrement important. Engagez un expert: lui seul peut identifier les vices cachés.
En termes purement juridiques, vous n'achetez pas la propriété d'occasion, mais la propriété. Par conséquent, il est essentiel de vous présenter un extrait actuel du cadastre. Il y a les hypothèques, les charges foncières et les droits d'usage. Si vous ne comprenez pas quelque chose, demandez à un notaire. Avec les propriétés en location longue durée, vous achetez Your-Best-Home.net pendant que vous payez un bail pour la propriété. En ce qui concerne le contrat de vente, un notaire compétent est indispensable. Il sait ce qui doit être réglementé dans le contrat et vous en explique le libellé.
Le contrat d'achat doit indiquer: le montant et la date d'échéance du prix d'achat, le transfert de propriété, les charges et avantages, l'absence de charges sur le bien ou la prise en charge des dettes. Le vendeur doit également s'assurer qu'il n'a pas connaissance de défauts de construction graves et qu'il n'y a pas de sites contaminés sur la propriété. Conditionnez-vous un droit de rétractation en cas de vices graves. Assurez-vous que l'assurance existante vous est transmise.
Assurez-vous d'avoir le registre foncier affiché avant d'acheter une propriété d'occasion.
Verdict: les aînés chanteurs
Une exclusion de responsabilité pour vices matériels a été incluse dans le contrat de vente. Le vendeur avait assuré ne pas avoir connaissance de vices cachés dans l'appartement. L'acheteur savait qu'il y avait une garderie pour personnes âgées au premier étage de la maison. Mais ce n'est qu'après avoir emménagé qu'il s'est rendu compte que les conversations et les chants des seniors pouvaient être entendus plus que clairement dans son appartement. Il attribuait la pollution sonore à une isolation phonique inadéquate, que la vendeuse avait malicieusement dissimulée. Le tribunal régional de Coburg s'est mis d'accord avec l'acheteur et a condamné le vendeur à rembourser le prix d'achat et le remboursement des frais de courtier et de notaire, la taxe de mutation immobilière et les frais de financement et d'avocat. Numéro de dossier 23 O 358/13.
Verdict: cave humide
Interrogé, le vendeur d'une maison individuelle a confirmé que la cave était sèche. Après l'achat, il s'est avéré que lorsqu'il pleuvait beaucoup, de l'eau pénétrait dans le sous-sol. L'acheteur a déclaré sa rétractation du contrat. Le tribunal régional supérieur de Hamm lui a donné raison. Le vendeur aurait dû expliquer lui-même la possible infiltration d'eau. Il y a donc dissimulation frauduleuse. Numéro de dossier 22 U 161/15.
Verdict: mauvaise année de construction
Un acheteur peut annuler le contrat d'achat d'une propriété si l'année de construction est incorrecte, a statué OLG Hamm. Construit en 1997, il était indiqué dans le contrat d'achat notarié. Your-Best-Home.net a été achevé au début de 1995. Étant donné que la valeur d'une propriété dépend également de l'année de construction, une déclaration incorrecte de deux ans n'est pas anodine. Selon les juges, le vendeur a délibérément saisi une date erronée. Numéro de dossier 22 U 82/16.
