Sur le chemin d'un nouveau bâtiment, l'une des premières et des plus importantes étapes consiste à étudier attentivement le plan de développement. Les municipalités y précisent la manière dont les propriétés peuvent être construites, plantées et utilisées, quelles propriétés les bâtiments doivent posséder et quelles distances doivent être respectées.
Mais tout n'est pas défini en détail dans chaque plan de développement, ce qui donne aux propriétaires une certaine liberté dans la conception de leur projet de construction. En même temps, chaque aspect expressément réglementé dans le plan de développement, en bref le plan B, est une loi contraignante.
Sens et objectif du plan de développement
Les communes n'accordent que très rarement des exceptions à la planification pour de bonnes raisons: Parce que le B-Plan non seulement restreint, mais assure également la sécurité des citoyens. Quiconque construit une maison aujourd'hui et selon le plan de développement n'a pas à tenir compte de la pollution sonore d'une école sur la propriété voisine ne doit pas non plus être désavantagé par une règle d'exception à l'avenir.
La situation est similaire avec les réglementations individuelles telles que le nombre maximum d'étages dans les bâtiments ou leur orientation. Un ombrage imminent des bâtiments trop hauts dans le voisinage immédiat ou une restriction désagréable de la vie privée peut être vu sur le plan B si vous savez comment le lire. À cet égard, un plan de développement sert également à déterminer la valeur et à maintenir la valeur d'une propriété en garantissant une qualité structurellement définie.
Au final, l'intention lors de l'émission d'un plan de développement est qu'une commune puisse contrôler le développement de son territoire dans l'intérêt du bien commun et de manière transparente pour les citoyens. Si les exemptions étaient à l'ordre du jour, cet objectif serait compromis. C'est pourquoi il est si important que les personnes intéressées par l'achat traitent du plan de développement de la propriété de leurs rêves et des environs avant d'acheter. De cette manière, les déceptions et les risques financiers ultérieurs peuvent être évités.
Section 34 BauGB au lieu d'un plan de développement
Lorsqu'elles décident et exécutent un plan de développement, les municipalités doivent se conformer aux lois fédérales et étatiques. Mais il n'y a pas de plan de développement pour chaque domaine sur lequel on peut et doit s'appuyer. C'est le plus souvent le cas des quartiers en usage depuis longtemps et où un (nouvel) usage est envisagé pour un terrain vague. Alors l'article 34 du code du bâtiment (BauGB) est pertinent.
Il stipule essentiellement qu'un projet de construction est autorisé «s'il correspond à la nature et à l'étendue de l'utilisation structurelle, à la méthode de construction et à la zone de propriété à construire, et que le développement est sécurisé». Cette formulation laisse une marge de manœuvre considérable aux décideurs des autorités du bâtiment et est peu éclairante pour les constructeurs potentiels. Quand quelque chose s'intègre dans l'environnement et quand ce n'est pas le cas, c'est toujours dans l'œil du spectateur.
La considération suivante peut servir de guide approximatif: Plus un quartier est construit sur hétérogène, plus il est probable qu'un bâtiment nouvellement planifié se verra confirmé qu'il s'intègre dans son environnement. L'imprécision du texte juridique peut avoir un effet bénéfique, mais aussi négatif - cela dépend toujours de la perspective.
Composantes d'un plan de construction
Les catégories d'informations les plus importantes mentionnées à l'article 34 du BauGB sont décrites en détail dans le plan de développement: le type et l'étendue de l'utilisation structurelle et la méthode de construction requise définissent le cap d'un projet de construction. En outre, le plan de développement peut contenir des informations supplémentaires sur l'utilisation du sol, la conception des façades, les matériaux de construction qui peuvent être utilisés et de nombreux autres aspects.
Formellement, le plan de construction se compose de deux parties: une partie de texte décrit les règlements et complète l'autre partie, un dessin de plan graphique. Les deux parties forment ensemble le plan de développement et sont contraignantes.
Un plan de développement se compose généralement d'une section de texte et d'un dessin de plan graphique.
Dans la partie graphique, une variété d'abréviations, de nombres, de lignes et de symboles différents servent à transmettre des informations concentrées. Chaque futur constructeur devrait être capable de lire et de comprendre les symboles et termes les plus importants. Cela comprend les points suivants.
Type d'utilisation structurelle
Le type d'utilisation structurelle concerne l'attribution de base d'une propriété à une zone résidentielle, une zone commerciale, une zone mixte ou spéciale. Le type est abrégé en majuscules. Les connexions avec W représentent les zones résidentielles:
- WA identifie les zones à usage d'habitation prédominant (zone résidentielle générale).
- WR nomme des zones qui ne peuvent être dédiées qu'à l'habitation (zone purement résidentielle).
- WS (petite zone de peuplement) signifie espace de vie avec jardins potagers.
- WB (zone résidentielle spéciale) désigne les zones dans lesquelles des opérations commerciales peuvent être situées sans nuire à la vie.
- D'autres compositions sont, par exemple, GI pour les zones industrielles et GE pour les zones commerciales, S pour les zones spéciales, MD pour les zones villageoises et MU pour les zones urbaines.
Le dessin du plan graphique contient toutes les lignes et symboles. Avec le temps, vous pourrez vous souvenir de ce que signifie quoi.
Degré d'utilisation structurelle
Cela devient un peu plus complexe avec les chiffres.
- Le nombre d'étages complets autorisés (VG) est indiqué dans le plan d'aménagement par un numéro romain. Un II signifie que le bâtiment peut avoir un maximum de deux étages. Si le chiffre romain est encerclé, ce n'est pas un nombre maximum, mais un nombre obligatoire. Un II dans un cercle signifie que le bâtiment doit être exactement de deux étages. Une indication comme "II-III" signifie qu'au moins deux et un maximum de trois étages sont obligatoires.
- Le numéro de surface de base (GRZ) est un facteur avec lequel la surface maximale du bâtiment peut être calculée. Il est donné avec un nombre décimal arabe, parfois après l'abréviation "GRZ". Un GRZ de 0,3 signifie que 30 pour cent de la propriété peuvent être construits. Pour un terrain de 1000 mètres carrés, cela équivaut à 0,3 x 1000 m2 = 300 m2.
- Le numéro de surface de plancher (GFZ) est un nombre décimal et indique comment le rapport entre la superficie de la propriété et la superficie totale de tous les étages peut ou doit être. En tant que facteur, la GFZ est multipliée par la superficie de la propriété et ainsi la superficie de plancher autorisée ou requise est obtenue. Avec un GFZ de 0,6 et un terrain de 1000 mètres carrés, il en résulte une superficie de plancher autorisée de 600 mètres carrés. Si un seul étage est homologué, le GRZ et le GFZ sont identiques. Cependant, si une maison de deux étages est prévue, ceux-ci ne doivent pas non plus dépasser le total maximal autorisé de 600 mètres carrés. Un GFZ dans un cercle ou après l'abréviation "GFZ" indique la surface de plancher maximale. Les valeurs minimale et maximale du GFZ sont indiquées par exemple par "GFZ 0,3 à 0,5".
- Le numéro de masse du bâtiment (BMZ) est donné sous forme de nombre décimal dans un rectangle ou après l'abréviation BMZ. Il spécifie le volume maximum qu'un bâtiment peut englober du bas au dernier étage. Avec 1000 mètres carrés de terrain et un BMZ de 0,8, la masse du bâtiment est de 800 mètres cubes.
- Les mesures de hauteur peuvent être données sous la forme de la hauteur de l'avant-toit (TH), de la hauteur de la crête (FH) ou du bord supérieur (OK) avec des chiffres arabes dans le mètre unitaire. Les nombres dans un cercle doivent être respectés exactement, sinon ce sont des valeurs maximales ou des plages autorisées avec des valeurs minimales et maximales.
Ligne de bâtiment et limite de bâtiment
Les informations les plus importantes dans un plan de construction comprennent également les emplacements possibles ou obligatoires où un bâtiment peut ou doit être placé sur une propriété. Il est important de différencier ici: La limite du bâtiment renferme une zone sur laquelle le bâtiment peut être érigé de votre choix. Il est représenté graphiquement avec une ligne avec un point toutes les deux lignes. Les garages et les remises peuvent également être en dehors de la limite du bâtiment si les distances prescrites sont respectées.
Avec la ligne de construction, la spécification doit être respectée plus strictement: si elle est entrée, le bord extérieur du bâtiment doit être construit exactement dessus. Dans la représentation visuelle du plan de bâtiment, la ligne de bâtiment est exactement l'opposé de la limite du bâtiment. Une ligne suit tous les deux points.
Construction fermée et ouverte
Cette catégorie traite de la question de la relation entre un bâtiment et les bâtiments voisins. Avec la méthode de construction ouverte - abrégée par un petit o dans le plan de développement - une distance est autorisée, avec la méthode de construction fermée g les murs extérieurs des bâtiments adjacents se touchent.
Les maisons individuelles (E), les maisons jumelées (D) et les groupes de maisons (H) sont envisageables dans la méthode de construction ouverte. Si les abréviations sont inscrites dans un triangle dans le plan, la désignation est obligatoire.
Spécifications supplémentaires
La liste des exigences pouvant être définies dans le plan de développement est longue. Par exemple, un point plein dans un cercle marque un endroit où un arbre peut être conservé. Si le point n'est pas renseigné, un arbre doit y être planté.
Les formes de toit telles que le toit en selle (SD) et le toit en croupe (WD), la pente du toit (D) et la direction de la crête (indiquée par une double flèche) font du plan de développement un corset serré qui peut vous empêcher de répondre à vos propres exigences de conception. Il est donc fondamental de lire attentivement le B-Plan avant d'acheter!
En cas d'incertitude sur les spécifications, l'autorité locale du bâtiment fournira des informations. Afin de garantir la sécurité à l'avance, les parties intéressées peuvent également soumettre une enquête préliminaire formelle ou informelle sur la construction. En réponse à la demande formelle, la personne qui fait la demande reçoit une notification contraignante pour une procédure ultérieure de permis de construire. C'est le meilleur moyen d'éviter les mauvaises surprises.