De plus en plus de couples non mariés achètent ensemble une maison ou un appartement. Mais l'achat d'une propriété en tant que couple non marié doit être soigneusement envisagé. Seules les personnes inscrites au registre foncier en tant que copropriétaires sont légalement protégées. En fonction de la contribution à l'achat, vous pouvez être inscrit en tant que demi-copropriétaire, mais aussi, par exemple, en tant que propriétaire tiers ou quart.
Un droit de séjour peut également être inscrit au registre foncier. Avec un droit de premier refus, le partenaire peut également sécuriser son logement si l'autre veut vendre sa part tôt. Si un partenaire de vie participe au remboursement du prêt d'un bien dont l'autre est seul propriétaire, il doit également se garantir. Parce que grâce au paiement, il n'acquiert pas de situation juridique ou de copropriété. Conséquence: en cas de séparation, le partenaire de cofinancement va généralement les mains vides. Les demandes d'indemnisation ne sont accordées que dans des cas exceptionnels.
La Cour fédérale de justice s'est prononcée en ce sens dans les cas où l'un des partenaires a réalisé des travaux de construction sur la propriété en plus du paiement des tranches de prêt ou des modernisations cofinancées (numéros de dossier XII ZR 179/05, XII ZR 39/06 et XII ZR 132/12). «Une charge foncière peut être inscrite au registre foncier pour garantir la réclamation», recommande l'avocate Eva Becker du barreau allemand. Le mariage ne change rien à cela. En cas de divorce, seuls les biens acquis lors du mariage seront partagés.
Comment les partenaires non mariés se protègent légalement lorsqu'ils achètent une propriété ensemble.
Louez un appartement ensemble si vous n'êtes pas marié
Si les deux partenaires signent le bail, ils ont les mêmes droits et obligations et sont solidairement débiteurs. Si les choses se compliquent, le propriétaire peut exiger la totalité du loyer d'un seul partenaire. Le bail ne peut être résilié qu'ensemble. Cela signifie que si vous déménagez en cas de séparation, vous serez toujours (légalement) le locataire de l'appartement. Si votre partenaire emménage avec vous, vous devez en informer votre propriétaire. Il ne peut dire non que s'il y a des raisons sérieuses - par exemple, si l'appartement est surpeuplé en raison d'un emménagement. Cependant, votre propriétaire n'a pas à inclure votre partenaire dans le contrat de location. Cependant, si vous n'êtes pas dans le contrat, vous pouvez être montré à l'extérieur de la porte sans protection contre le licenciement. Si votre propriétaire accepte, vous concluez un contrat de sous-location avec votre partenaire.
Acheter une maison ensemble célibataire
Tout d'abord, il faut clarifier à qui appartient la propriété et qui doit figurer sur le registre foncier. Il peut également s'agir des deux partenaires. Si l'un contribue plus que l'autre au financement de l'accession à la propriété, chacun doit s'inscrire au registre foncier en fonction de ses intérêts financiers - par exemple, 25% pour l'un, 75% pour l'autre. Si un seul associé est inscrit au registre foncier - par exemple parce qu'il finance seul le bien - l'autre partenaire doit être conscient qu'il n'a aucun droit sur le bien en cas de séparation. Le couple devrait également réfléchir à ce qui se passe lorsqu'un partenaire meurt. Si un droit de séjour à vie est inscrit au registre foncier, l'autre personne peut rester dans la propriété.
L'assurance
Lorsque deux personnes emménagent ensemble, tout le monde a généralement une assurance responsabilité civile privée. Un seul contrat est également suffisant pour les deux couples non mariés. Le contrat le plus récent peut généralement être résilié sans aucun problème, informent les assureurs publics. Il en va de même pour l'assurance protection juridique. Si vous avez tous les deux une assurance habitation, vérifiez s'il serait avantageux d'adapter un contrat au nouvel appartement et de résilier l'autre. Il ne suffit pas de changer d'adresse. Si les effets ménagers augmentent en raison de la contraction, la valeur augmente. Ajuster la somme assurée pour éviter la sous-assurance. Vous devez également vous occuper de l'invalidité professionnelle et de la protection des survivants - surtout si l'un dépend financièrement de l'autre et que les enfants doivent être pris en charge.
Conseil de Bianca Boss de l'Association des assurés V.
«Statistiquement, un employé sur quatre devient incapable de travailler, souvent en raison de troubles squelettiques, comme une fracture du dos. Une assurance invalidité professionnelle prend effet si une personne ne peut plus exercer son emploi précédent, même si une autre affectation de travail serait encore possible. Cette protection est existentielle.
Agir tôt est toujours un avantage - plus vous êtes jeune lorsque vous souscrivez à une assurance, plus la prime à payer est faible. À partir de l'âge d'entrée au milieu de la quarantaine, les contributions sont presque inabordables. Même les inconvénients augmentent. Une maladie antérieure signifie que la protection n'est disponible qu'avec des restrictions ou pas du tout. Le montant de la cotisation dépend également de la profession, de la pension convenue et de la durée: un apprenti commercial se garantit le droit de percevoir une pension de 1000 EUR en cas d'invalidité professionnelle jusqu'à l'âge de 67 ans avec 40 à 50 EUR par mois. Un stagiaire peintre paie 90 à 110 euros pour cela. Non seulement les personnes qui travaillent physiquement doivent apporter des contributions plus élevées, par exemple les enseignants qui sont plus susceptibles d'être stressés psychologiquement. Lors du choix des tarifs, vous devez faire attention aux normes minimales, par exemple la garantie d'assurance:Il permet d'augmenter la pension convenue sans nouveau bilan de santé en cas de certains événements comme le mariage ou l'achat d'une maison. Faites également la différence entre tarif et contribution de paiement: la contribution tarifaire reste constante. Ceci est compensé par l'intéressement aux bénéfices. Cela se traduit par la contribution que vous payez. Et cela peut augmenter - en fonction de la situation sur le marché des capitaux. "
Gauche: 1996; Droite: 2014 gris = les parents sont mariés rose = les mères et les pères sont des parents seuls orange = les parents vivent ensemble sans certificat de mariage (partenariats non conjugaux ou homosexuels)
Comment prendre des dispositions en cas de séparation?
Un accord de partenariat crée une sécurité juridique. Les deux réglementent en détail leurs droits sur la propriété résidentielle - par exemple, ce qui se passe en cas de séparation avec les paiements d'intérêts et de remboursement effectués et futurs. Avec un tel contrat, vous pouvez également stipuler d'autres obligations: Qui contribue à hauteur des frais de subsistance? Qui a acheté quels meubles? Quels objets de valeur appartiennent à qui? Si l'un des partenaires investit une somme importante dans les quatre murs communs, par exemple en achetant une cuisine équipée ou en modernisant la salle de bain, il devrait y avoir une demande d'indemnisation en cas de séparation. Cela peut également être utile si l'un des partenaires transfère régulièrement de l'argent à l'autre et participe ainsi indirectement au financement de la propriété.Alternativement, les couples sans certificat de mariage peuvent acheter une propriété par le biais d'un partenariat de droit civil (GbR). Tous deux concluent un contrat social qui régit les événements tels que le mariage, la séparation et la mort.
Le dernier testament - pas de droit d'héritage pour les personnes non mariées
Les couples non mariés doivent planifier leur héritage à temps. La loi ne prévoit aucune loi sur les successions pour eux. Les conjoints et les partenaires enregistrés peuvent rédiger conjointement un testament. Si les couples sans certificat de mariage veulent documenter leur dernier testament, ils doivent signer un contrat d'héritage notarié. «Un tel héritier contractuel ne peut être annulé que par retrait, que les partenaires doivent réserver dans le contrat en cas de séparation», a déclaré l'avocat spécialisé Dr. Anton Steiner du Forum allemand pour le droit des successions.
Désavantages fiscaux pour les couples non mariés
En ce qui concerne les droits de donation et les droits de succession, les partenaires non mariés sont laissés pour compte. Ils relèvent de la classe fiscale III avec un abattement de 20 000 euros et des taux d'imposition élevés de 30 à 50%. Steiner conseille: «Avec une planification de la relève opportune et bien pensée, les plus grands désavantages fiscaux peuvent éventuellement être évités. Ou peut-être pensez-vous à vous rendre au bureau de l'état civil. »Avec une allocation de 500 000 euros et la classe d'imposition favorable I, les couples mariés ont un net avantage en matière de droits de succession.
Pour de nombreux couples non mariés, les désavantages fiscaux ne sont pas un obstacle à la vie commune.
Conseils d'experts pour les couples sans licence de mariage
Christian Schmid-Burgk, avocat et expert en financement immobilier au Hamburg Consumer Center, explique ce que les couples non mariés devraient savoir sur le financement du logement.
«Le financement par des couples non mariés recèle un potentiel de conflit. Surtout pour les couples sans licence de mariage, il est important de noter par écrit qui contribue quel argent à la construction ou à l'achat de la maison ensemble. Les partenaires ne doivent pas nécessairement partager la mensualité du prêt. Vous pouvez également l'organiser de sorte que l'un apporte des capitaux propres et l'autre effectue le remboursement. Cependant, cela doit être clairement indiqué dans le contrat.
Parce qu'un accord de prêt doit généralement être signé ensemble. Cela signifie que les emprunteurs sont conjointement et solidairement responsables envers la banque, chacun à cent pour cent - tout un risque. La responsabilité naît indépendamment de qui paie quel versement ou à quoi ressemble la structure de propriété dans le registre foncier.
Cela peut devenir un problème si le couple se sépare avant que le prêt n'ait été remboursé. Les deux partenaires sont liés pour la durée du contrat de prêt et la décharge de responsabilité n'est possible que dans des cas exceptionnels. Avant même l'achat, les partenaires doivent donc s'entendre sur ce qu'il advient des versements en cas de séparation et se demander qui restera alors dans la maison et s'ils paieront au partenaire qui déménage un montant de transfert. "