Les taxes ne sont pas seulement encourues lors de l'achat d'une maison, mais également lors de la vente d'une propriété. Lisez ici de quoi il s'agit et à quelle hauteur vous vendez une maison.
Lors de la vente d'une maison, vous devez vous attendre à des taxes. En principe, les bénéfices des transactions de vente privées sont imposables (article 23 EStG). La «période de spéculation» et la «limite des trois propriétés» jouent un rôle déterminant. Il est également important que vous utilisiez la propriété à titre privé ou que vous la louiez.
Vente de maison à usage privé
Afin que vous puissiez vendre votre maison sans payer de taxes, vous, en tant que propriétaire, devez soit avoir habité vous-même le bien depuis la fin de la construction ou de l'achat, soit l'avoir utilisé vous-même au moins dans l'année de vente et les deux années civiles précédentes (article 23 EStG). La loi définit vos propres fins résidentielles comme le fait que Your-Best-Home.net est habité par vous ou votre famille. Cependant, les enfants ne font partie de la famille que tant qu'ils reçoivent encore des allocations familiales. L'utilisation par d'autres proches ne s'applique pas ici et entraîne une taxation de la plus-value en cas de vente.
Si le bien n'a pas été utilisé par le vendeur, il doit appartenir au vendeur depuis au moins dix ans afin qu'aucune taxe de spéculation ne soit encourue.
- Vente de terrain
Dans le cas d'une vente immobilière rentable, une taxe de spéculation est due, car un terrain vague ne peut pas encore être habité, c'est pourquoi il n'y a pas d'utilisation personnelle.
Les taxes sont généralement engagées lors de la vente d'une maison. Cependant, si vous habitez vous-même dans la propriété depuis la fin de la construction ou de l'achat, ou au moins dans l'année de la vente et les deux années civiles précédentes, vous n'avez pas à payer d'impôts.
Vente de maison pour un bien utilisé par des tiers
Lors de la vente de biens immobiliers utilisés par des tiers, vous devez payer la taxe dite de spéculation si vous ne respectez pas le délai de dix ans. Ce n'est que lorsque la propriété est la propriété du vendeur depuis au moins dix ans que la vente est exonérée d'impôt.
Donc, si vous êtes propriétaire d'un appartement ou d'une maison louée et que la valeur de la propriété augmente, il est préférable de la vendre au bout de dix ans afin de recevoir le bénéfice en franchise d'impôt. Alternativement, il y a aussi la possibilité d'enregistrer la propriété pour un usage personnel et de l'utiliser vous-même l'année de la vente et les deux années précédentes.
Taxe spéculative sur les ventes de maisons
L'impôt spéculatif est l'imposition des bénéfices des ventes privées, à condition que la période de dix ans soit sous-cotée. Le bénéfice n'est exonéré d'impôt que s'il y a plus de dix ans entre l'achat d'un bien et sa vente. Le montant de l'impôt spéculatif dépend de deux facteurs: le montant de la croissance du capital et votre taux d'imposition sur le revenu des particuliers.
Lors du calcul de la taxe de spéculation, les coûts d'acquisition (prix d'achat y compris les frais d'achat accessoires) et le prix de vente sont comparés.
Bon à savoir: ce n'est pas seulement l'équilibre du prix de vente et des coûts d'acquisition qui est considéré comme un profit. Une dépréciation déclarée pendant la période de détention peut également être incluse dans l'évaluation.
Si vous avez loué Your-Best-Home.net ou l'appartement, la dépréciation réclamée dans le passé à l'administration fiscale réduira les frais d'acquisition.
Taxe commerciale pour le commerce de biens commerciaux
Toute personne qui vend régulièrement des biens immobiliers et vend trois objets ou plus dans un délai de cinq ans doit s'attendre à une imposition conformément au commerce immobilier commercial (section 15 EStG). Cela signifie que même si vous achetez initialement une seule propriété, par exemple, mais que vous la divisez en plusieurs appartements dans les cinq ans et que vous les vendez, vous devez payer la taxe commerciale. Cependant, les plus-values réalisées sur la vente de biens immobiliers appartenant à des actifs commerciaux sont également imposables. Les propriétés qui appartiennent à une entreprise commerciale ou à une entreprise agricole et forestière ou qui sont principalement utilisées à des fins commerciales sont considérées comme des éléments d'actifs commerciaux.
La taxe professionnelle est une vraie taxe, qui fait partie des taxes municipales. La base de la taxe professionnelle est la plus-value calculée, qui est multipliée par un indice fiscal de 3,5% et le taux d'imposition fixé par la commune concernée. Le taux de cotisation est d'au moins 200 pour cent.
Quiconque achète un objet uniforme, puis le divise en appartements et le vend, doit s'attendre à un paiement de taxe commerciale.
Taxe de vente sur les ventes de maisons
Quiconque vend une propriété privée n'a pas à payer de taxe de vente. En revanche, la TVA de 19 pour cent s'applique aux transactions immobilières commerciales. Bon à savoir: la TVA est également appliquée sur les honoraires des courtiers et des notaires.
Vente de maison après héritage
Quiconque hérite d'une propriété reprend généralement la période de spéculation du testateur. Cela signifie que si le bien loué est en la possession du testateur depuis plus de dix ans, vous, en tant qu'héritier, êtes exonéré de la taxe de spéculation sur une vente. Vous êtes également exonéré de la taxe de spéculation si le testateur a utilisé lui-même le bien depuis son acquisition ou son achèvement, ou dans l'année de la succession et au cours des deux dernières années. Tout impôt sur les successions doit être payé séparément.
Mais ici aussi, il y a un mais: «Cela ne vaut que s'il n'y a pas d'argent. Si l'héritier assume une charge foncière ou s'engage à effectuer des paiements aux frères et sœurs, l'achat est partiellement payé », prévient Rudolf Gramlich, fiscaliste des« Steuerrings »(réseau d'aide aux salaires et à l'impôt sur le revenu Allemagne eV). Une nouvelle période de spéculation commence pour cette partie. Les vendeurs doivent se méfier des pièges fiscaux.
Économisez des taxes lors de la vente de votre maison
Il existe plusieurs façons d'éviter les taxes sur la vente d'une maison. Le moyen le plus simple est de reporter la vente jusqu'à ce que le délai de dix ans soit respecté et qu'aucune taxe sur la spéculation ne soit due. Il existe également la possibilité de transférer le bien à vendre au conjoint ou à un enfant. Cependant, une taxe de donation peut être due.
En tant que vendeur, vous pouvez également convenir avec l'acheteur de payer le prix d'achat par tranches sur plusieurs années. En conséquence, la plus-value peut être répartie sur plusieurs années et les limites d'exonération applicables aux opérations de vente peuvent être utilisées pendant plusieurs années.
Cas particulier: étude domestique
Dans des cas particuliers, la période de spéculation peut affecter les vendeurs qui ont toujours vécu eux-mêmes dans leur propriété, à savoir s'ils avaient un bureau à domicile ou un bureau à domicile. Le bureau n'ayant pas de vocation résidentielle, il est soumis à une imposition proportionnelle. Du moins, c'est ainsi que le bureau des impôts le voit. "Les citoyens concernés devraient faire appel de la cotisation fiscale et demander la suspension de la procédure", conseille l'expert du réseau fiscal. Ce faisant, ils doivent se référer aux procédures pendantes devant le Tribunal Fiscal Fédéral, dont le jugement sur cette question est toujours en suspens (dossier IX R 11/18).
Calculez vous-même la taxe
Contrairement aux revenus de placement, les bénéfices tirés de la vente de logements ne sont pas soumis à la retenue à la source (25%), mais au taux d'imposition des particuliers.
| Exemple de facture | frais |
| Prix de vente de la propriété | 300 000 euros |
| - frais d'acquisition | 250 000 euros |
| - Frais liés à la vente (courtier et notaire) | 15 000 euros |
| + amortissement effectué | 200 000 euros |
| = bénéfice imposable | 55 000 euros |
| taux d'imposition personnel | 40 pour cent |
| impôt à payer | 22 000 euros |
Vendre une maison après une rupture
Les règles fiscales posent souvent des problèmes en cas de séparation. Dès qu'un ex-conjoint déménage, il n'utilise plus lui-même la propriété. Si l'ancienne maison familiale est finalement vendue (dans le délai de spéculation de 10 ans), la personne qui n'est pas restée jusqu'à la fin doit payer des impôts sur sa part des bénéfices. S'il était le seul propriétaire, déménager tôt a un impact encore plus grand. Une vacance à court terme, en revanche, est inoffensive - cependant, les efforts de vente doivent être reconnaissables. En aucun cas, un propriétaire qui a l'intention de vendre ne doit combler la vacance et la sous-louer. "Avec une seule annonce 'le locataire voulait', le propriétaire se catapulte dans la période de dix ans", prévient Rudolf GramlichProfessionnel de la fiscalité du «cercle fiscal» (anneau d'aide fiscale sur les salaires et le revenu Allemagne eV).
Avis d'expert: propriété après séparation
En cas de séparation, Josef Linsler conseille de travailler ensemble pour trouver une solution pour le bien restant.
Josef Linsler, porte-parole de la presse pour le groupe d'intérêt sur l'entretien et le droit de la famille ISUV le sait: «La décision concernant ce qui arrive à la maison après une séparation doit mûrir. Pendant aussi longtemps, les ex-partenaires devraient idéalement continuer à y vivre ensemble. "
Reprenez la maison
«Souvent, quelqu'un est particulièrement attaché à la maison ou veut rester à cause des enfants. Cela peut fonctionner si Your-Best-Home.net a été payé, les personnes impliquées ont un travail solide et savent ce qu'elles peuvent et ne peuvent pas payer l'autre personne en retour. Mais si la propriété est endettée et qu'il y a aussi un entretien de séparation, il ne reste généralement plus qu'à déménager. Lors de la consultation, nous mettons en garde contre les demandes excessives - financièrement et psychologiquement. "
Vendre ou louer?
«À l'heure actuelle, il est probable que cela vaudra la peine d'être vendu. Une belle victoire peut alors satisfaire les deux. Mais soyez prudent avec les prêts en cours: s'ils sont remboursés tôt, la banque exige souvent une pénalité de remboursement anticipé. Il peut être judicieux de louer plus longtemps. Mais beaucoup préfèrent accepter la réduction, mais ils peuvent cocher le sujet. Le fait que la location soit une option permanente dépend également de l'emplacement. Un exemple: il y a 20 ans, un couple a acheté un appartement relativement bon marché à Munich, qui vaut aujourd'hui 800 000 euros. Ils les louent pour 1 600 euros. La propriété en valait la peine comme investissement. Il est important de trouver une solution commune - qui est toujours la meilleure et souvent la moins chère. "