Le droit de construction héréditaire offre également aux propriétaires d'immeubles à faible revenu la possibilité de réaliser leur rêve de posséder une maison. La propriété est louée pour une certaine période de temps et un «loyer» est payé pour l'utilisation. Vous pouvez lire ici ce dont vous devez tenir compte dans le contrat de bail et le montant du loyer foncier dans chaque cas.
Beaucoup rêvent de leur propre propriété, mais il y a souvent un manque de capitaux propres pour acheter une propriété chère. Une alternative dans ce cas peut être le droit de construction héréditaire. Dans le passé, l'évaluation foncière était appelée «propriété de seconde classe», mais le concept a un avenir. Il offre la possibilité de construire sur la propriété de quelqu'un d'autre sans avoir à être propriétaire de la propriété. Le droit de construction héréditaire est généralement accordé pour 99 ans. De plus, il doit être inscrit au registre foncier et peut être à la fois vendu et hérité. Pour pouvoir utiliser la propriété, vous devez payer au propriétaire une redevance, ce qu'on appelle le loyer foncier. Cependant, vous restez propriétaire de votre bien tandis que le locataire reste propriétaire de son bien.La propriété et le bâtiment sont donc juridiquement séparés l'un de l'autre.
Raisons du droit de construction héréditaire
Il y a aussi un aspect socio-politique en faveur du droit de construction héréditaire. Dans presque chaque ville ou en tout lieu, il y a des terres qui auront une plus grande importance à l'avenir, notamment si elles sont rattrapées par le développement urbain. Il peut s'agir de terres agricoles ou de friches industrielles, de zones militaires ou ferroviaires abandonnées. Si la commune vend des parcelles de terrain afin de rénover son budget à bref délai, ces parcelles ne sont plus disponibles à des fins de conception. La location d'un tel terrain donne à la municipalité la liberté d'agir - elle peut contrôler qui utilise le terrain et reçoit un revenu régulier et à long terme de la rente foncière.
Le quartier Hunziker à Zurich est le premier projet de la coopérative de construction «plus que vivre», qui compte 41 000 personnes. Site au mètre carré en 2010 en bail emphytéotique.
Compte tenu de la situation encore tendue du marché du logement dans de nombreuses villes allemandes (notamment pour les logements abordables), l'attribution de terrains à bâtir à des promoteurs immobiliers ou des coopératives orientés vers le bien commun est de plus en plus favorisée. Parce que pour une offre d'espace de vie socialement juste, il faut un terrain bon marché - la question du logement devient de plus en plus une question foncière. Avec l'idée que les revenus tirés de l'utilisation des terres devraient revenir aux mains de la bourgeoisie et que les municipalités ont besoin d'un instrument de contrôle à long terme pour le développement foncier et urbain, le droit de bâtir héréditaire devient de plus en plus d'actualité. Tout comme l'angle d'inclinaison d'un toit peut être appliqué avec la loi sur la planification et la construction, la loi héréditaire de la construction peut réglementer et garantir les aspects financiers et sociaux de la vie.
Un quartier de 1 200 personnes et 150 postes de travail a été créé sur le site de Hunziker. Les bâtiments écoénergétiques, les nouvelles technologies et peu de voitures favorisent un mode de vie respectueux de l'environnement et économisent les ressources.
Loyer foncier: ces règles s'appliquent
En contrepartie de l'utilisation du bien, vous devez payer au propriétaire le loyer ou le loyer du terrain. Le montant des honoraires n'est pas stipulé par la loi, il doit être convenu individuellement entre le locataire et le bailleur.
En comparant le taux d'intérêt héréditaire avec un taux d'intérêt hypothécaire, on constate que le taux d'intérêt héréditaire de l'immeuble est inférieur au taux hypothécaire d'un prêt à long terme qui devrait être contracté pour acheter une propriété. Calculez environ trois à cinq pour cent des coûts fonciers par an.
Important à savoir: Le loyer foncier ne reste pas le même sur toute la durée. Le taux d'intérêt est généralement assorti d'une clause d'ajustement liée à l'indice des prix à la consommation (IPC). Le montant à payer doit correspondre à la valeur du bien pour toute la durée du contrat, c'est-à-dire qu'il est ajusté au taux d'inflation. Cela protège le propriétaire de la dévaluation rampante.
Contrat de bail
Dans le cas des baux de longue durée, un contrat de bail doit être conclu. Il spécifie exactement ce qui peut être construit sur la propriété. Ni le locataire ni le propriétaire du bien ne peuvent résilier prématurément le contrat. La seule exception est la soi-disant «réversion». En outre, le droit de construction héréditaire doit être inscrit dans un registre foncier spécial, le registre foncier héritable du bâtiment et le contrat doit être notarié.
Inversion: une réglementation particulière dans le droit de construction héréditaire
Afin de pouvoir demander un transfert de retour de la propriété, le soi-disant «renversement» doit se produire. C'est le cas si le locataire ne construit pas sur la propriété dans un délai prédéterminé, est en retard de paiement des intérêts pendant une longue période ou enfreint d'autres obligations en vertu du contrat. La négligence de la propriété est également une raison suffisante.Très important: les besoins personnels urgents du propriétaire doivent être contractuellement exclus dans l'intérêt du locataire.
Pour Your-Best-Home.net, l'utilisateur reçoit une compensation si la réversion se produit. Les deux tiers de la valeur marchande du bien sont stipulés par la loi. Il est préférable d'engager un évaluateur pour faire une estimation neutre de la valeur. Ce qui suit s'applique à tout contrat de bail: si les deux parties sont d'accord, le contrat peut également être résilié par accord mutuel.
Pièges du contrat de bail
Assurez-vous que le contrat n'empêche pas une indemnisation due à la fin du contrat. Le droit, son montant et les modalités de paiement doivent être déterminés lors de la conclusion du contrat. Il peut également être convenu que le droit du propriétaire du bien à éviter le paiement de l'indemnité dans certains cas est exclu. Vous pouvez également inclure un droit de premier refus sur la propriété dans le contrat de bail.
Le contrat de bail ne peut être résilié qu'en cas de soi-disant annulation - ou même si les deux parties en conviennent mutuellement.
Vendre des droits de construction héréditaires
La vente ou non du bail dépend du contrat individuel. Dans la plupart des cas, cependant, le locataire peut vendre le bail avec le consentement du propriétaire. Il n'a d'objection que si l'acheteur potentiel n'a pas une solvabilité suffisante. Sinon, le contrat est simplement transféré au nouvel utilisateur et continue de fonctionner dans les mêmes conditions. Engagez un agent immobilier pour s'occuper de la vente de la maison.
Trouver un locataire
Tout d'abord, demandez au bureau des biens de votre municipalité ou ville s'il y a des propriétés inutilisées ou à bail dans leur région administrative qui expirent. Il peut également être judicieux de contacter l'église, car les églises sont les plus grands propriétaires terriens d'Allemagne. Il existe également des entreprises et parfois des particuliers qui louent des terrains à bâtir héréditaires.
Un large éventail d'espaces communs et d'infrastructures de loisirs anime les espaces extérieurs.
Que se passe-t-il lorsque le droit de construction héréditaire expire?
Le droit de construction héréditaire se termine généralement après 99 ans. À son expiration, la structure érigée revient au propriétaire. Celui-ci doit alors payer une compensation appropriée. Quiconque souhaite prolonger un contrat de bail en cours a également la possibilité - à condition que les deux parties soient d'accord.
Bon à savoir: Si le contrat est prolongé, le titulaire du droit de construction héréditaire n'a initialement pas droit à une indemnité pour la construction. S'il rejette même la prolongation, la demande d'indemnisation expire complètement.
Calculez précisément les coûts
Le plus grand avantage de posséder un bien immobilier sous bail est de nature financière: le bail abaisse initialement le coût du financement du logement. En construisant sur une propriété utilisable à long terme, le titulaire du bail paie au propriétaire un loyer foncier convenu par contrat et n'a pas à contracter de crédit supplémentaire pour acheter une propriété.
La faible charge de liquidité n'a un effet positif que si le loyer foncier est moins cher au fil des ans que le financement bancaire de l'achat immobilier - vous devez le calculer soigneusement à l'avance. Dans le cas de faibles taux d'intérêt sur les prêts, malgré la hausse des prix de l'immobilier, il est possible qu'un achat immobilier financé par un prêt comprenant un remboursement de un à deux pour cent soit finalement encore moins cher.
Le bien étant légalement séparé du terrain, la base d'amortissement fiscal est également augmentée en cas de location: le bien non amortissable n'étant plus disponible, 100% des coûts d'acquisition sont imputables au bien. Et: Le bâtiment est héritable, c'est-à-dire transférable comme une propriété, y compris la propriété.