Les coûts de développement d'une propriété ne doivent pas être sous-estimés - et sont également difficiles à calculer à l'avance. Il existe des différences nettes selon l'emplacement de la propriété et la commune . Lisez ici comment les frais sont constitués et si vous devez payer vous-même la totalité du montant.
Quiconque construit une maison doit généralement payer les frais de développement. Le montant des coûts dépend principalement de l'ampleur des travaux requis et de la commune concernée. Les frais sont payés à la municipalité. Si vous êtes connecté au réseau d'électricité et d'eau, les bureaux des services publics peuvent également percevoir les frais.
Bon à savoir: vous ne recevrez pas toujours la notification des frais de développement directement pendant la construction de la maison. Parfois, les coûts sont facturés des années après la fin du développement. Vous pouvez alors introduire une réclamation, mais vous devez noter que cela n'a pas d'effet suspensif sur la base légale du Code des tribunaux administratifs (VwGO).
Quels types de coûts de développement existe-t-il?
Les coûts de développement d'une propriété diffèrent en termes de coûts de développement techniques et liés au trafic. Les frais techniques comprennent le raccordement du bien aux réseaux d'alimentation et d'élimination. Cela comprend l'électricité, le gaz, l'approvisionnement public en eau et le raccordement au réseau d'égouts.
L'aménagement du trafic comprend la construction de routes, les trottoirs, l'éclairage, les espaces verts publics, les aires de jeux pour enfants et la protection contre le bruit. Mais la connexion au réseau de téléphonie et de télévision par câble doit également être prise en compte.
Quand devez-vous payer les frais de développement?
Une propriété doit toujours être développée lorsqu'elle doit être construite. C'est le seul moyen pour que la maison projetée puisse plus tard être alimentée en électricité et en eau. Si vous souhaitez uniquement acheter une maison existante, vous n'avez plus à payer de frais de développement.
Astuce: si vous recherchez un terrain à bâtir, il est préférable de ne rechercher que des terrains entièrement aménagés. Le fait qu'une propriété soit partiellement développée ou entièrement tournée fournit des informations sur les coûts de développement dont vous devez tenir compte. Les nouvelles zones de développement sont particulièrement adaptées, car elles sont généralement déjà équipées de toutes les lignes et tuyaux importants - il n'y a souvent aucun coût de développement. Dans le cas contraire, selon l'article 129 du code du bâtiment (BauGB), la municipalité peut facturer jusqu'à 90 pour cent des coûts encourus pour le raccordement au réseau d'électricité, d'eau ou de gaz à titre de contribution au développement.
Les coûts de développement peuvent varier considérablement
Les contributions au développement varient en fonction de l'emplacement du bien. Si cela est, par exemple, loin d'un point de connexion principal ou si une route doit être construite pour que la propriété puisse être atteinte, vous pouvez vous attendre à des coûts nettement plus élevés. De plus, les coûts varient d'une ville à l'autre et peuvent difficilement être fixés à un taux forfaitaire.
L'emplacement a une influence décisive sur le montant des frais de développement d'une propriété.
Le code du bâtiment (BauGB) est utilisé pour répartir les coûts de développement sur les nouveaux terrains à bâtir d'une commune. La municipalité peut choisir différentes normes de distribution pour calculer les coûts. Par exemple, cela dépend du type de construction et du type d'utilisation de la propriété. Bon à savoir: les utilisateurs commerciaux doivent s'attendre à des coûts de développement plus élevés que les utilisateurs privés. En outre, les coûts sont déterminés par la superficie de la propriété et la largeur de la propriété. En fin de compte, cependant, la répartition des coûts dépend de la clé de répartition de la municipalité responsable.
Conseil: faites attention aux désignations respectives lors de la saisie des valeurs de sol. Vous reconnaîtrez les propriétés sujettes au développement par l'abréviation «ebp» (sous réserve de contribution au développement). Si aucune contribution supplémentaire ne doit être versée, le bien est marqué «ebf» (pas de contribution au développement). Si vous souhaitez acheter un terrain dans une nouvelle zone de construction, la plupart des coûts de développement, tels que la construction de routes, l'éclairage public et les conduites d'approvisionnement et d'élimination, sont généralement déjà inclus dans le prix d'achat. Ici, le promoteur immobilier ou la commune effectuent un acompte et attribuent ensuite les coûts aux terrains à bâtir. Dans la plupart des cas, seul le dernier mètre de câble entre le point de connexion et le bâtiment doit être payé séparément.
- électricité
Les coûts d'une connexion électrique se situent généralement entre 2 000 et 3 000 euros - selon la longueur des lignes. Étant donné que la connexion électrique est indispensable, vous pouvez difficilement économiser de l'argent ici. Cependant, il existe la possibilité d'installer un système photovoltaïque sur le toit et ainsi de générer de l'énergie supplémentaire.
- gaz
Un raccordement à une canalisation de gaz n'est pas absolument nécessaire. De plus, le «gaz de ville» n'est souvent pas disponible dans les zones de construction rurales plus anciennes, car il n'y a pas de réseau de canalisations correspondant. Alternative: installer un réservoir de gaz liquéfié sur la propriété comme moyen de transfert de chaleur, n'est plus recommandé en raison des problèmes d'émission. Les cuisiniers amateurs préfèrent généralement une cuisinière à gaz pour la cuisson, mais l'alternative la plus courante est le courant haute tension - même si la chaleur de la cuisinière électrique ne peut pas être aussi bien dosée. Si vous voulez un raccordement au gaz et Si vous disposez d'un réseau en ligne sur place, vous pouvez vous attendre à des coûts de connexion de l'ordre de 2 000 à 3 000 euros.
Si vous décidez de vous connecter au réseau de gaz, il y aura des frais de développement d'environ 2 000 euros.
- l'eau
Un raccordement à l'eau est toujours nécessaire. En fonction de la distance jusqu'au prochain point de connexion, vous paierez entre 2000 et 5000 euros. Si vous habitez dans le pays, vous pourrez peut-être éviter une connexion au réseau d'égouts. Au lieu de cela, les eaux usées peuvent être stockées dans un grand réservoir et sont régulièrement pompées par un fournisseur de services spécial moyennant des frais. Il est préférable de vérifier à l'avance si cette méthode en vaut la peine. Les fosses dites septiques ne garantissent pas un traitement fiable des eaux usées - elles ne sont donc désormais autorisées que pour l'infiltration des eaux de pluie. Si vous le souhaitez, vous pouvez également faire des préparatifs tout de suite pour installer ultérieurement une prise d'eau dans le jardin.
- télécommunications
Les coûts d'une connexion téléphonique ou à large bande sont relativement faibles. Comptez sur quelques centaines d'euros. La mise en place est généralement gratuite, mais des frais de mise à disposition sont généralement facturés. La redevance mensuelle est ensuite utilisée pour payer le routeur WLAN, qui est généralement utilisé pour les appels téléphoniques (téléphonie IP). Cependant, vous avez également besoin d'une connexion Internet stable avec suffisamment de bande passante si vous souhaitez convertir votre maison en une maison intelligente plus tard, par exemple si vous souhaitez l'équiper d'une commande domestique intelligente ou utiliser des services de streaming vidéo. Avec l'introduction généralisée de la norme de radio mobile 5G, des bandes passantes élevées seront également obtenues via le réseau de téléphonie mobile à l'avenir, ce qui pourrait rendre obsolètes les câbles de cuivre, de télévision ou de fibre optique. Quelle sera la stabilité de cette connexion cellulairecependant, reste à voir.
Une connexion Internet à haut débit devient de plus en plus importante. Vous devez donc vérifier si un câble en fibre optique est disponible sur place.
Calculer les coûts de développement
Calculer vous-même les coûts de développement semble un peu complexe à première vue. Il n'y a pas de règle empirique qui puisse toujours être utilisée. Les coûts dépendent principalement du niveau de frais respectif dans la municipalité. Deux valeurs jouent un rôle décisif: le numéro de surface de plancher (GRZ) et le numéro de surface de plancher (GFZ).
- Exemple de calcul
Un terrain à bâtir de 1 000 m² est à aménager. La surface de base est de 0,5 et la surface de plancher est de 1. Ainsi, un maximum de 500 mètres carrés peut être construit. Les deux étages ont une superficie maximale de 100 mètres carrés chacun, de sorte que 200 mètres carrés sont supposés pour les coûts de développement des eaux usées. Huit euros par mètre carré sont fixés pour les frais de développement. Cela signifie: 8 euros x 200 euros = 1 600 euros pour le raccordement à l'égout.
En outre, il y a les coûts de connexion restants pour l'électricité, le gaz et les télécommunications. En fonction du lieu et des circonstances, vous êtes alors au moins 5 600 euros. Les coûts peuvent varier considérablement, notamment en ce qui concerne le raccordement à l'eau.
- Coûts additionnels
En aucun cas vous ne devez oublier que lors de l'ouverture d'un nouveau terrain à bâtir, la propriété doit généralement être mesurée. En outre, dans de nombreux cas, un rapport sur le sous-sol doit être rédigé.
Un plan officiel du site est établi lors de l'enquête. En outre, vous recevez un plan de site lié aux objets qui identifie le bâtiment à construire. L'enquête est réalisée par un bureau d'arpentage agréé par l'État. Les coûts pour cela sont presque identiques et se composent des points suivants:
- Plan du site officiel avec trois versions
- Plan du site relatif à la propriété
- Vérification de la position et de la hauteur, mesure du bâtiment
- Fine implantation
- Frais pour les documents d'enquête
- T.V.A.
Si vous additionnez les coûts individuels, vous devez payer entre 2000 et 3000 euros pour la mesure.
Parfois, une étude du sol peut également être nécessaire. Il fournit des informations sur la nature du chantier et si des mesures supplémentaires doivent être prises avant la construction de la maison. Faites toujours l'évaluation du sol avant d'acheter la propriété ou ayez le droit de vous retirer si le chantier nécessite des mesures de fondation plus complexes - cela évitera d'être laissé sur un terrain éventuellement non développé ou des coûts de construction significativement plus élevés que prévu initialement. Par exemple, les sols avec des couches de tourbières dans le sous-sol, qui se trouvent souvent dans les plaines inondables et près de la côte, sont problématiques - une fondation sur pieux coûteuse du bâtiment prévu est généralement nécessaire ici. Les prix d'une étude de sol varient entre 500 et 1 000 euros, selon l'Etat fédéral.
Méfiez-vous des sites contaminés
Une grande inconnue, qui doit également être clarifiée avant d'acheter la propriété, est la question des sites contaminés. Par exemple, si la propriété est une ancienne friche industrielle, une assainissement coûteux des sols peut être nécessaire en raison de polluants tels que les huiles usagées. Les résidus de munitions ou les bombes d'aéronefs non explosées du temps de guerre doivent également être éliminés de manière professionnelle par le service d'élimination des munitions conformément à des mesures de sécurité parfois très complexes. À propos: il suffit de trouver un vieux casque en acier ou une chaîne blindée pendant les travaux de terrassement sur la propriété - tout ce qui indique des opérations de combat nécessite une recherche dans toute la zone de la propriété pour ce que l'on appelle des munitions.En tant que propriétaire, vous devez supporter les frais de recherche et, si nécessaire, les travaux de terrassement pour découvrir vous-même les sources de danger. L'Etat prend en charge le sauvetage ainsi que le désarmement, l'enlèvement et l'élimination professionnelle.
Déduire les frais de développement de l'impôt
Les coûts de développement lors de la construction d'une maison peuvent être considérables. La bonne nouvelle est que vous n'avez pas à le payer entièrement vous-même, mais vous avez la possibilité de déduire les frais de développement en tant que service de modernisation de la taxe, que vous souhaitiez louer la future maison ou habiter vous-même.
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