Construire une maison et réaliser un grand rêve ou acheter une maison et s'arranger vous-même - les deux présentent des avantages et des inconvénients. Lors de la construction d'une maison, on prend souvent des risques de coûts, lors de l'achat d'une maison, on investit dans des mesures de rénovation ou de modernisation.
Dani et Steffen Hohenrainer attendent une progéniture. La maison en rangée qu'ils ont achetée en 2002 éclate à pleines dents avec leurs deux fils - trois et cinq ans = "" -. L'opportunité est bonne: un terrain avec une maison des années 50 est à vendre dans le quartier. Vous saisissez l'opportunité, achetez le bien comprenant la maison, faites démolir l'ancien bâtiment et planifiez un nouveau bâtiment avec un architecte.
Quiconque construit une maison ne doit ménager aucun effort
Mais construire une maison signifie également que le nouveau bâtiment peut coûter jusqu'à 20% plus cher que prévu. Si, comme pour Hohenrainers, une démolition est en cours, si l'approbation des autorités de construction est dans les mois à venir, si des sites contaminés ou des eaux souterraines trop élevées émergent avec l'excavation. Avant d'acheter, donc, passez en revue la propriété avec un évaluateur, demandez aux voisins, au maître d'ouvrage et laissez le notaire inspecter le cadastre. Dans la phase de construction, les changements de dernière minute vous font économiser de l'argent, mais des augmentations inattendues des prix des matériaux de construction ou l'insolvabilité d'une entreprise artisanale peuvent faire grimper vos coûts de construction. Important: fixez votre budget lors de la phase de planification et préparez de généreuses réserves de liquidités pour les imprévus.
Économisez avec l'architecte
Vous devez avoir de l'assurance, des nerfs et un désir d'organiser - même si l'architecte fait beaucoup pour vous. Ne faites pas sans lui, il enregistre à nouveau ses performances grâce à une planification rigoureuse des coûts. Arrangez avec lui des honoraires conditionnels s'il atteint votre limite de coûts.
En tant qu'acheteur de bâtiments anciens, vous êtes obligé de remettre l'ancien bâtiment à la norme EnEv actuelle dans les deux ans suivant l'achat.
Acheter un vieux bâtiment
L'achat d'un immeuble ancien signifie que vous achetez Your-Best-Home.net comme on le voit. Les risques financiers sont moindres et votre charge de travail n'est pas surchargée. Avant d'acheter un vieux bâtiment, cependant, vous devez également examiner attentivement et tout vérifier ici. Vous vérifiez la structure du bâtiment avec un expert. Vous pouvez inspecter la zone, c'est-à-dire les voisins et les infrastructures, en vous promenant dans le quartier. La structure établie - école, jardin d'enfants, maison de retraite, supermarché et pub - vous offre certains avantages, mais nécessite une volonté de compromis.
La rénovation de l'ancien bâtiment
Il est logique d'inclure un tampon en tant qu'acheteur. Si les Hohenrainers devaient quitter le bâtiment des années 1950, ils devraient consacrer 40% du prix d'achat à la rénovation à titre indicatif, selon l'Association of Private Builders, 34% dans une maison des années 1970 et 20% dans les années 1980. Attention: en tant qu'acheteur de bâtiments anciens, vous êtes obligé de remettre l'ancien bâtiment à la norme EnEv actuelle dans les deux ans suivant l'achat.
Acheter ou construire une maison - le financement
La règle de base pour les bâtiments anciens et nouveaux est la suivante: un tiers de capital, un tiers de prêt à la société immobilière, un tiers de prêt de rente de la caisse d'épargne.
Si vous n'avez pas encore suffisamment épargné, LBS comble le fossé avec un financement anticipé ou relais. Les constructeurs s'assurent que l'argent est disponible lorsque les factures arrivent. L'architecte crée un planning de construction que vous remettez à votre conseiller. Renseignez-vous sur les conditions spéciales - par exemple, si votre partenaire de financement renoncera aux intérêts de provision et aux frais accessoires pour les estimations ou les paiements partiels.
Louer à des parents
Si vous construisez une maison, prévoyez un appartement de grand-mère pour vos proches! Parce que même en tant que propriétaire de parents, vous économisez des impôts - dès que la propriété est désendettée, les revenus locatifs améliorent votre pension.
Si vous louez à des parents, autorisez les parents à emménager dans au moins 75% du loyer comparatif local. Vous pouvez utiliser des fonds propres pour la partie de la maison occupée par le propriétaire et financer l'appartement par un prêt. L'intérêt de la dette réduit vos revenus locatifs. Vous déduisez simplement les pertes.
coussinets
Pour que le bureau des impôts participe, le contrat de location doit être conçu comme il le serait entre des étrangers. De plus, l'unité résidentielle doit avoir sa propre entrée, des compteurs séparés, des connexions pour la salle de bain et la cuisine et éventuellement des murs coupe-feu. Il est impératif que vous teniez des comptes séparés pour la maison et l'appartement pendant la phase de construction et des factures séparées avec précision pour les artisans. La meilleure chose à faire est de calculer le projet et les économies d'impôt avec une association d'aide fiscale ou un conseiller fiscal.
avancement
Si vous laissez l'appartement gratuitement à des proches, vous pouvez utiliser le programme d'accession à la propriété KfW. Dans le programme de construction écologique, vous pouvez même recevoir un financement pour Your-Best-Home.net et pour l'appartement de grand-mère - c'est-à-dire deux fois. Afin de recevoir un financement, vous devez toujours faire une demande de financement avant le début de la construction.
Pour ne pas tomber sur le nez lors de l'achat d'une maison, vous devriez discuter de tout avec des experts avant de signer le contrat.
Pièges dans la construction ou l'achat d'une maison: pièges et astuces typiques
Lors de la construction ou de l'achat d'une maison, il y a quelques points à garder à l'esprit si vous ne voulez pas payer de supplément. Par exemple, une description de bâtiment incomplète ou un manque d'assurance. Notre conseil: assurez-vous que vous êtes correctement sécurisé dans la phase de construction et traitez soigneusement le contenu et l'objet avant de conclure un contrat. Vous devriez également demander conseil à des experts avant de signer quoi que ce soit, après tout, c'est l'une des décisions financières les plus importantes de la vie. Les points de contact utiles sont les centres de conseil à l'échelle nationale de l'Association des constructeurs privés, l'Association de protection des constructeurs et le service régional de conseil aux consommateurs.
Manque d'assurance
L'assurance construction est responsable des dommages causés par la grêle, le gel, la tempête, les inondations, les erreurs de construction et le vandalisme sur le chantier. L'assurance responsabilité civile du constructeur prend le relais lorsqu'un tiers se blesse sur le chantier.
Description du bâtiment incomplète
Si vous achetez directement auprès du développeur, vous vérifiez attentivement la description du bâtiment. Avant de signer le contrat, réfléchissez à la manière dont vous aimeriez meubler votre maison ou votre appartement. Enregistrez les demandes spéciales dans le contrat. Les changements ultérieurs coûtent.
Coûts de développement
Insistez sur un accord dans le contrat sur qui paie les frais de développement. Toute personne inscrite au registre foncier est redevable des contributions lorsque la notification de la contribution de la commune arrive dans la maison.
Contrats incomplets
Souvent, le vendeur et l'acheteur concluent le contrat sous certaines conditions. Par exemple, le vendeur veut avoir le droit de vivre dans l'un des appartements de l'immeuble qui a été vendu. Il n'a droit à ce droit que si le contrat approuvé par le notaire en contient un passage. Attention: Un contrat peut être inefficace si un accord essentiel n'a pas été notarié.
Mauvaise aide
Information inexacte: Si un agent immobilier estime incorrectement la valeur marchande d'une propriété, le vendeur peut lui demander de payer. Il est responsable de la différence entre le prix de marché atteint et le prix de marché réalisable (OLG Schleswig, dossier numéro 14 U 136/99). Toute personne ayant rédigé un rapport de valeur marchande incorrect est également responsable (BGH, numéro de dossier X ZR 244/00). Si le courtier prétend devant le notaire que le financement est garanti, bien que ce ne soit pas vrai, il est responsable des dommages-intérêts (OLG Düsseldorf, dossier numéro 7 U 123/99).
Mauvais conseil: les avocats et les conseillers fiscaux sont responsables s'ils ne respectent pas les délais. Mais aussi si vous donnez des informations de conception incorrectes ou suggérez des clauses contractuelles défavorables. Le notaire peut être tenu responsable s'il a notarié un contrat avec des règlements inefficaces ou insuffisamment surveillé l'exécution d'un contrat établi par lui. Si le notaire a versé trop tôt le prix d'achat d'un bien immobilier, il doit rembourser à son client les frais de financement supplémentaires (Cour fédérale de justice, dossier IX ZR 266/00).
Méfiez-vous des fausses authentifications
Un exemple: le promoteur immobilier a trouvé quelqu'un intéressé par son terrain à bâtir de 400 mètres carrés - la famille Müller. Une maison unifamiliale clé en main sera construite sur la propriété d'ici un an. Le père de la famille Müller aimerait acheter la propriété avec la maison à construire pour 250 000 euros.
Vue d'ensemble: méfiez-vous des fausses authentifications.
Avec un notaire, 14 jours pour revoir le contrat d'achat immobilier
Si vous faites certifier aujourd'hui une transaction immobilière par un notaire, vous en tant qu'acheteur recevrez le contrat d'achat de propriété 14 jours avant la certification. Ainsi, vous pouvez gérer le contenu sans contrainte de temps et reconsidérer votre décision d'achat. Vous devriez également prendre votre temps pour calculer les effets économiques et fiscaux de l'entreprise.
Le délai n'est prévu par la loi que si d'une part il s'agit d'un consommateur qui n'acquiert pas le bien à des fins commerciales ou professionnelles et d'autre part un entrepreneur, par exemple une association de logement. Pour vous en tant que particulier, le délai de rétractation s'applique également à la commande de droits de construction héréditaires et aux contrats d'achat de copropriété. Le délai de 14 jours n'est pas prescrit entre les particuliers, mais en pratique le notaire vous enverra un projet de contrat en temps utile avant la notarisation.
Le notaire répondra à toutes vos questions sur le contrat - sans frais supplémentaires: les frais de notarisation couvrent la consultation précédente.
Acheter une maison: qui est responsable?
L'acheteur et le vendeur signent le document, les marchandises changent de mains. Chose facile. Cependant, il existe des dangers qui se cachent autour des contrats de vente immobilière et des entrées du registre foncier dont vous devez au moins être conscient. Important: Ce n'est pas le contrat de vente notarié qui entraîne un changement de propriétaire, mais l'inscription au registre foncier.
Le notaire a un avis de transfert inscrit au registre foncier - la réservation obligatoire pour l'acheteur. Le notaire obtiendra des déclarations sur le droit de premier refus et la libération des charges sur la propriété - dans le cas où la propriété serait grevée d'hypothèques et de charges foncières. Si tous les documents sont disponibles, le notaire vous informera à qui le prix d'achat doit être payé. Avantage pour les acheteurs: il ne transfère de l'argent que lorsqu'il n'y a plus d'obstacles. Avantage pour les vendeurs: uniquement lorsque l'argent est sur le compte, le transfert de propriété a lieu dans le cadastre.
Dates et annulations
Si l'acheteur ne paie pas le prix d'achat à temps, par exemple parce que le financement a échoué, des intérêts de retard s'appliqueront. Le vendeur peut même résilier le contrat et réclamer des dommages et intérêts pour ses frais et manque à gagner. L'acheteur doit alors faire enregistrer l'avis de transfert pour lui. A l'inverse, si le vendeur ne respecte pas ses obligations - par exemple parce qu'il ne respecte pas le délai de remise de possession - l'acheteur peut exiger une indemnisation pour le dommage causé par le retard. Par exemple, le coût de la location d'un appartement de remplacement.
Your-Best-Home.net a été acheté, mais le vendeur prend son temps pour remettre les clés? La seule chose qui reste à faire à l'acheteur est de fixer un délai raisonnable. Le contrat ne sera annulé que si celui-ci a expiré sans aucun résultat: ce qui a déjà été payé doit être retourné.
Demandes d'indemnisation et vices
Vous pouvez demander un remplacement par écrit - avec des copies des factures, des relevés bancaires et des certificats d'intérêts. En cas de manquement au devoir du vendeur, l'acheteur peut récupérer les frais de notaire, de cadastre, de courtier et de droit de mutation, ainsi que les frais de financement, de déménagement et de rénovation gaspillés. Si l'acheteur acquiert un bien équivalent, le vendeur doit la différence entre le prix d'achat initialement convenu et le prix d'achat du bien de remplacement.
défauts
Le vendeur doit informer l'acheteur des défauts indétectables - humidité, moisissure, matériaux de construction toxiques, odeurs. Dans le cas contraire, l'acheteur peut contester le contrat d'achat en raison d'une fausse déclaration (OLG Bamberg, 4 U 196/01 & 3 U 165/01). Le contrat d'achat peut être sans effet si le prix de la propriété est deux fois plus élevé que sa valeur (dossier OLG Oldenburg numéro 15 U 15/02).
Responsabilité lors de l'achat d'une maison
| exigence | Conséquences juridiques | |
| Accompagnement des dommages | Manquement au devoir du vendeur faute du vendeur | Indemnisation des dommages causés à ses propres biens . Par exemple, après des dégâts d'eau. |
| Retarder les dommages | Manquement au devoir du vendeur Défaut du vendeur , c'est-à-dire en principe un rappel, sauf si cela est dispensable (par exemple accord de nomination spécifique) | Indemnisation des dommages (par exemple, appartement de remplacement ou frais de financement), intérêts de retard, responsabilité accrue |
| Compensation au lieu de performance | Manquement au devoir par le vendeur faute du vendeur fixant un délai raisonnable pour l'exécution / exécution supplémentaire | Droit à une indemnisation pour la différence de valeur entre un bien défectueux et un bien sans défaut |
| Compensation au lieu de l' ensemble du service | Manquement important aux obligations. Faute du vendeur. Fixation d'un délai raisonnable pour l'exécution / exécution supplémentaire | Annulation de l'intégralité du contrat (ici, par exemple, contrairement au retrait, la perte de profit peut être remplacée) |
| démission | Manquement important (aucune faute requise) Fixation d'un délai raisonnable pour l'exécution / l'exécution supplémentaire | Annulation du contrat |
| Compensation des dépenses inutiles | Manquement au devoir par le vendeur faute du vendeur fixant un délai raisonnable pour l'exécution / exécution supplémentaire | par ex. remboursement des frais de contrat (par ex. paiements d'intérêts, frais de déménagement, frais de rénovation) |
| réduction | Il y a un défaut matériel ou un vice juridique . L' acheteur a initialement demandé une exécution supplémentaire , c'est-à - dire une mesure corrective, un délai fixé infructueux ou inutile | L'acheteur conserve la propriété. Le vendeur rembourse une partie du prix d'achat |