Les coûts d'achat supplémentaires peuvent brouiller la joie d'acheter une maison. Souvent, ils sont oubliés lors de la planification, puis surprennent par la suite. Vous pouvez découvrir comment réduire les coûts d'achat supplémentaires ici.
Les taux d'intérêt sont bas, les loyers élevés et une aubaine inattendue vous surprend: un bon moment pour acheter une maison. Les journaux et Internet sont parcourus, les offres des courtiers sont obtenues et les propriétés sont inspectées. À un moment donné, la maison de rêve se trouvera dans un bon emplacement et à un prix raisonnable. Étant donné que les fonds propres ne sont pas tout à fait suffisants pour payer intégralement Your-Best-Home.net, un prêt est contracté. Le prix d'achat moins les capitaux propres est égal au montant du prêt. Les pourcentages d'intérêt et de remboursement annuels, divisés par douze, donnent lieu à l'acompte mensuel.
Mais l'achat d'une maison comporte des coûts d'achat accessoires que tous les acheteurs de maison ne s'attendent pas:
- Frais d'achat accessoires obligatoires: droits de mutation, frais de notaire, frais de cadastre
- Frais d'achat accessoires flexibles: commission du courtier, frais de modernisation, frais de financement auxiliaire, frais de déménagement
- Coûts supplémentaires possibles, par exemple pour la nouvelle cuisine équipée et le mobilier supplémentaire
Pris isolément, les coûts d'achat accessoires sont plutôt gérables, mais pris ensemble, ils peuvent être un lourd fardeau, et à la fin, la maison de rêve est un pourcentage à deux chiffres plus cher qu'on ne le pensait à l'origine.
Quiconque achète une propriété doit tenir compte de 10 à 15% de coûts d'achat supplémentaires dans son budget - c'est la règle d'or. Quelques points de pourcentage peuvent être économisés si aucun courtier n'est impliqué. Mais aucun acheteur ne peut échapper à la taxe de mutation immobilière. Et selon l'État fédéral, cela représente jusqu'à 6,5% du prix de l'immobilier. Mais il existe des moyens légaux d'épargner.
À propos: Soit dit en passant, les frais accessoires lors de la construction d'une maison ne sont pas les mêmes que les frais annexes de la maison. Celles-ci s'accumulent chaque mois en plus de la tranche de prêt.
Moins de frais d'achat accessoires grâce à l'inventaire
Les acheteurs de propriétés existantes peuvent économiser un peu sur les frais d'achat accessoires si le propriétaire précédent vend l'inventaire. La base d'évaluation de la taxe de mutation immobilière est la valeur de la propriété. Les meubles mobiles tels que les cuisines équipées, les meubles, les auvents, les saunas ou les outils de jardin ne sont pas inclus. Vous devriez donc avoir le prix d'achat de l'inventaire indiqué séparément dans le contrat notarié. Ensuite, vous pouvez économiser les droits de mutation immobilière pour ces choses et payer souvent des centaines ou des milliers d'euros de moins. La réserve d'entretien que vous prenez en tant que futur copropriétaire d'un immeuble peut également être indiquée séparément.
Coûts d'achat accessoires lors de l'achat d'une maison - un exemple de calcul.
Les frais de notaire
Le notaire rédige le contrat d'achat et authentifie l'achat de la propriété. Il signale les risques et sécurise la transaction. Ses honoraires sont réglementés à l'échelle nationale dans la loi sur les frais de justice et de notaire (GNotKG) et échelonnés en fonction du prix d'achat. Dans notre exemple de facture (graphique ci-dessus), les coûts du contrat d'achat notarié représentent un peu moins de 0,8% du prix d'achat. Il y a aussi des frais pour le registre foncier. Vous pouvez réduire la taille de ces articles en concluant un contrat d'inventaire distinct avec le vendeur. Cependant, c'est risqué: si vous contournez le notaire, l'intégralité du contrat de vente peut devenir inefficace.
Réduire les coûts d'achat auxiliaires: utiliser la marge de négociation
Les propriétaires utilisent souvent un courtier pour vendre leur propriété existante. Ensuite, l'acheteur doit inclure la commission d'un courtier dans son budget. Le montant du courtage varie en fonction de l'État fédéral: les acheteurs en Rhénanie du Nord-Westphalie paient généralement 3,57% de commission sur le prix d'achat, dans le Brandebourg 7,14% sont généralement dus. Contrairement aux frais de notaire, il n'y a pas de barème d'honoraires pour les courtiers. Cela signifie que les frais de courtage sont négociables. Avant d'acheter, vous pouvez savoir si le courtier peut être consulté. Afin de vous préparer à la négociation du courtage, vous devez savoir depuis combien de temps la maison de vos rêves est à vendre. S'il s'agit d'un soi-disant «lent», la marge de manœuvre est généralement beaucoup plus grande. Cependant, les longs délais d'offre sont également suspects:Pour être sûr, jetez à nouveau un coup d'œil à Your-Best-Home.net avec un expert en construction avant d'acheter pour vous assurer que vous n'avez négligé aucun défaut grave tel que la croissance de moisissures ou la pourriture sèche.
Les coûts de production ne sont pas des coûts d'achat accessoires
Quiconque acquiert un nouveau bâtiment auprès du promoteur doit s'attendre à des coûts d'achat supplémentaires, les coûts de construction accessoires. «De nombreux promoteurs immobiliers et entrepreneurs généraux citent les raccordements, les terrassements ou les installations extérieures comme des coûts d'achat annexes, bien qu'à proprement parler ce sont des coûts de production qui devraient être inclus dans le prix fixe», critique Volker Wittmann, expert de l'Association of Private Builders. Ici aussi, il vaut la peine de faire vérifier le contrat développeur par un expert. S'il s'avère que le développeur souhaite vous répercuter beaucoup de frais, demandez une amélioration.
Économisez avec Wohn-Riester
Ceux qui financent leur propre logement via Wohn-Riester ne reçoivent pas seulement des subventions de l'État. Les épargnants bénéficient également d'avantages fiscaux: chaque année, vous pouvez réclamer des remboursements jusqu'à 2 100 euros en tant que dépenses spéciales dans votre déclaration de revenus.
La taxe de mutation immobilière en un coup d'œil
Depuis 2006, la taxe sur les mutations immobilières peut être fixée individuellement par les états fédéraux. Jusqu'à présent, il était de 7% dans le cas dit «normal», dans lequel les propriétés résidentielles occupées par leur propriétaire étaient généralement exonérées de la taxe de mutation immobilière. Depuis la modification de la loi, la taxe est devenue une importante source de revenus pour les États fédéraux. Astuce pour les chasseurs de bonnes affaires: ceux qui vivent dans une région frontalière entre deux États fédéraux peuvent économiser jusqu'à 3% - par exemple, s'ils achètent une maison en Bavière voisine au lieu de Thuringe.
|
Etat |
Ancien taux d'imposition |
Taux d'imposition nouveau |
|
Bade-Wurtemberg |
3,5% |
5,0% |
|
Bavière |
3,5% |
pas de changement |
|
Berlin |
4,5% |
6,0% |
|
Brandebourg |
5,0% |
6,5% |
|
Brême |
4,5% |
5,0% |
|
Hambourg |
3,5% |
4,5% |
|
Hesse |
5,0% |
6,0% |
|
Mecklembourg-Poméranie occidentale |
3,5% |
5,0% |
|
Basse-Saxe |
4,5% |
5,0% |
|
Rhénanie du Nord-Westphalie |
5,0% |
6,5% |
|
Rhénanie-Palatinat |
3,5% |
5,0% |
|
Sarre |
5,5% |
6,5% |
|
Saxe |
3,5% |
pas de changement |
|
Saxe-Anhalt |
3,5% |
5,0% |
|
Schleswig-Holstein |
5,0% |
6,5% |
|
Thuringe |
5,0% |
6,5% |
| Statut: 2018 |
Pour qui vaut-il la peine d'acheter ses propres quatre murs?
La plupart des gens bénéficient de l'accession à la propriété. Surtout si vous souhaitez utiliser une propriété pendant une longue période, votre propre maison est financièrement beaucoup plus attrayante qu'un appartement en location. L'Institut d'économie allemande a pu le prouver. Pour ce faire, les experts immobiliers ont comparé les coûts de logement des locataires, c'est-à-dire le loyer de base, avec les coûts financiers des propriétaires. Le résultat plaide clairement en faveur de l'accession à la propriété: les coûts d'achat d'une propriété - y compris tous les frais d'achat accessoires et l'entretien régulier - sont inférieurs (sur une période plus longue) que le loyer d'une propriété comparable.
Comment utiliser au mieux les faibles taux d'intérêt?
Le compte d'épargne classique ne rapporte pratiquement aucun intérêt. D'un autre côté, le financement de l'accession à la propriété n'a jamais été aussi abordable pour de nombreuses personnes. Un accord de prêt de société de construction garantit le taux d'intérêt historiquement bas sur le long terme. Les conditions du prêt sont fixées dès le début pour toute la durée. Les acheteurs et les constructeurs en bénéficient. Vos frais de financement peuvent toujours être calculés. Et au lieu de déposer de l'argent sur le compte d'un propriétaire chaque mois, le montant entre dans vos quatre murs. Avec un crédit immobilier et un contrat d'épargne Riester, vous bénéficiez également d'allocations gouvernementales et d'avantages fiscaux. Cela rend le saut dans votre propre maison plus facile que jamais.
La propriété est-elle également rentable en tant qu'investissement en capital?
Oui, si vous faites attention à une augmentation de valeur et à un bon rendement locatif. Pour les acheteurs immobiliers, le rendement locatif net initial est important. Il indique le pourcentage des coûts d'investissement que vous tirerez du loyer annuel. Si vous prenez également en compte les frais d'achat accessoires pour les courtiers, les notaires et le cadastre, vous devriez recevoir un rendement locatif net supérieur à 4%. Les experts de LBS et Sparkasse vous aideront à calculer soigneusement votre investissement.