Une augmentation de loyer n'est pas aussi facile à mettre en œuvre qu'elle serait souhaitable pour les propriétaires. Le droit de la location en Allemagne est semé d'embûches. Si les propriétaires souhaitent augmenter le loyer d'un appartement, ils doivent se familiariser avec la jungle réglementaire, respecter certaines étapes et éviter d'urgence les erreurs. Quand une augmentation de loyer est-elle légale et à quel point peut-elle être? Quelles normes doivent être respectées lors de la détermination du loyer? Et un locataire peut-il résister à l'augmentation du loyer?
Les augmentations de loyer n'étant autorisées que dans des limites étroites, le risque de litige avec le locataire est relativement élevé. Nous avons rassemblé ici tous les faits importants afin que les propriétaires puissent garder une vue d'ensemble et appliquer légalement les augmentations de loyer.
Important: Les déclarations suivantes se réfèrent aux dispositions relatives à la location d'espace de vie. La protection des locataires est moins prononcée lors de la location d'espaces commerciaux. Dans l'ensemble, des restrictions moins strictes s'appliquent ici.
Quand une augmentation de loyer est-elle autorisée?
Lorsqu'une augmentation de loyer pour une surface habitable est autorisée est clairement réglementée en Allemagne. La durée et le montant des augmentations de loyer sont autorisés par diverses lois et réglementations sur le droit de la location. Le cadre des dispositions légales est défini dans le Code civil allemand (§§ 557 et suivants BGB). Il existe également des règles nationales et régionales qui déterminent de nombreux détails. En général, une augmentation de loyer est autorisée dans les cas suivants:
- après avoir modernisé l'espace de vie loué
- si le montant du loyer comparatif local est sous-coté
- si un loyer indexé ou un loyer progressif est convenu contractuellement
Augmentation des loyers après la modernisation
Quelle augmentation de loyer est autorisée après une modernisation?
La modernisation d'un appartement augmente sa valeur selon § 555b BGB et permet donc au bailleur d'augmenter le loyer selon § 559 BGB. Dans ce contexte, la loi prévoit néanmoins une limite de 8% (jusqu'en 2019, il était de 11%) des coûts de modernisation, qui peuvent s'ajouter au loyer mensuel pendant un an.
Par exemple, si la modernisation coûte 25000 euros, une augmentation mensuelle de loyer d'un maximum de 166,66 euros est autorisée:
Coûts totaux: 25000 euros
8% dont: 2000 euros
Augmentation de loyer possible par mois (2000 euros / 12 mois): 166,66 Euro
Attention: Si un bailleur a reçu une subvention de l'Etat pour la modernisation, il doit la déduire du coût total.
Depuis 2019, un plafond de 3 euros par mètre carré est également appliqué. Le loyer peut être augmenté d'un maximum de ce montant dans les 6 ans suivant la modernisation. Pour les locataires ayant payé moins de 7 euros de loyer par mètre carré avant l'augmentation, le plafond est de 2 euros.
Modernisation vs entretien: quand l'augmentation de loyer est-elle vraiment autorisée?
En plus du montant maximum de l'augmentation de loyer, les propriétaires doivent respecter quelques règles afin de pouvoir répercuter les coûts de modernisation sur leurs locataires. En particulier, une distinction doit être faite dans ce contexte entre travaux de modernisation et maintenance. La différence vient du fait que les mesures structurelles améliorent la qualité de vie du locataire.
Si, par exemple, l'appartement est équipé d'un revêtement de sol de haute qualité ou si Your-Best-Home.net reçoit une isolation thermique plus efficace, on peut parler de modernisation dont les coûts peuvent être répercutés sur le locataire dans les limites mentionnées. Si, au contraire, des fenêtres ou des revêtements de sol brisés sont réparés et que l'état est rétabli tel qu'il était avant le dommage, la mesure est l'entretien. Le propriétaire doit supporter ces frais lui-même et n'est pas autorisé à justifier un loyer plus élevé. Si à la fois la modernisation et l'entretien sont réalisés, les bailleurs doivent les séparer dans la comptabilité analytique (BGH, arrêt du 17 décembre 2014, Az. VIII ZR 88/13).
Une fois qu'un appartement a été modernisé, le propriétaire peut augmenter le loyer, mais pas en cas d'entretien - par exemple, lors de la réparation de fenêtres cassées.
Quand devez-vous annoncer l'augmentation de loyer pour une modernisation?
Un propriétaire doit annoncer une modernisation 3 mois à l'avance. L'annonce fournit des informations sur le type, la portée, le début et la durée de la modernisation à venir ainsi que sur le fait qu'une augmentation de loyer s'appliquera.
Quand les locataires doivent-ils payer l'augmentation du loyer?
Les propriétaires n'envoient la déclaration écrite de l'augmentation du loyer qu'après la modernisation, lorsque les coûts définitifs ont été déterminés. Selon les § 559 et 559a du BGB, il y a une obligation d'explication. Cela signifie que la lettre d'augmentation de loyer doit contenir tous les coûts et le calcul exact de la façon dont les coûts de modernisation sont alloués au loyer. Le bailleur doit alors, sur demande, permettre au locataire de consulter les factures sur la base desquelles l'augmentation de loyer est demandée. De cette manière, le locataire peut vérifier en détail si l'augmentation de loyer légalement limitée de 8% est observée. A partir du troisième mois suivant la réception de la lettre d'augmentation de loyer, le locataire doit alors payer le loyer majoré.
Le locataire peut-il annuler plus rapidement en raison de cette augmentation de loyer?
En cas d'augmentation du loyer due à des mesures de modernisation, le locataire dispose d'un délai de préavis écourté en raison d'un droit de résiliation spécial. Il peut alors mettre fin à la relation contractuelle à la fin du mois suivant le mois au cours duquel l'annonce a été faite.
Augmentation des loyers après rénovation énergétique
La rénovation énergétique est particulièrement intéressante au regard du loyer. Cela conduit à des économies sur les frais annexes de chauffage de l'espace de vie et profite directement au locataire. Une augmentation de loyer est donc également autorisée ici.
Si une rénovation énergétique est effectuée, selon la jurisprudence actuelle, il n'y a pas de limitation de l'augmentation ultérieure du loyer en raison des économies de chauffage. Jusqu'à présent, les tribunaux avaient décidé que le loyer plus élevé devait être basé sur les coûts de chauffage économisés. En 2004, cependant, le BGH a jugé que l'augmentation du loyer, comme d'autres mesures de modernisation, est également basée sur les coûts de modernisation et non sur les économies résultant des mesures pour le locataire (BGH, arrêt du 3 mars 2004, Az. VIII ZR 149 / 03).
Augmentation de loyer comme ajustement du loyer local
L’un des critères les plus importants pour une augmentation juridiquement sûre du loyer est l’indice local des loyers. Il indique le loyer moyen de la surface habitable dans une commune ou dans des communes comparables et compare les loyers en fonction de l’équipement de la surface habitable fournie. L'indice des loyers est utilisé pour mesurer le loyer comparatif local, qui peut être considéré comme la base d'une augmentation de loyer.
Si le loyer de la surface habitable offerte est inférieur à l'indice des loyers locaux, le bailleur est en droit, selon le § 558 BGB, de procéder à un ajustement au niveau comparable sur place. Outre la situation géographique, de nombreuses autres caractéristiques d'un bien locatif sont également prises en compte, ce qui peut justifier un montant de loyer supérieur au loyer comparatif. C'est toujours le cas lorsqu'il y a des propriétés spéciales à valeur ajoutée, comme un toit-terrasse ou un mobilier de haute qualité dans l'appartement. Il est extrêmement difficile de trouver des propriétés locatives exactement comparables, c'est pourquoi ce type d'augmentation de loyer est moins facile à appliquer légalement que, par exemple, un indice convenu contractuellement ou un loyer progressif.
Si aucun indice de loyer n'est disponible pour un immeuble locatif, le bailleur peut calculer un loyer comparatif basé sur trois appartements comparables et en faire la demande à ses locataires. Cependant, il doit divulguer les appartements qu'il a utilisés pour calculer le loyer comparatif. Les appartements doivent être identifiables pour le locataire.
Le propriétaire peut utiliser ses propres appartements pour cette méthode, mais il peut également comparer d'autres appartements s'il dispose des données nécessaires à leur sujet. Même si cette méthode d'augmentation de loyer est généralement autorisée, elle conduit souvent à des contradictions de la part des locataires. Les tribunaux ont également tendance à faire droit à une objection dans de tels cas parce que le choix des appartements comparatifs n'était pas suffisamment précis. Pour cette raison, ce modèle présente un risque élevé pour les propriétaires de ne pas être en mesure d'augmenter le loyer.
L'augmentation des loyers peut également être basée sur l'indice des loyers locaux. Si cela n'existe pas, les locataires peuvent examiner de manière critique les appartements comparatifs utilisés.
Augmentation de loyer via un loyer progressif ou un loyer indexé
Outre les augmentations ponctuelles de loyer décrites ci-dessus, qui peuvent être mises en œuvre individuellement par le bailleur après 12 mois au plus tôt, il existe également la possibilité de convenir par contrat d'augmentations régulières de loyer en accord avec le locataire. Pour les propriétaires et les locataires, cette variante offre une sécurité pendant plusieurs années et évite des litiges juridiques longs et risqués.
L'indice contractuel ou les loyers échelonnés (§557a et § 557b BGB) offrent une possibilité pour une telle approbation à long terme des augmentations de loyer régulières. Les augmentations annuelles de loyer sont déjà définies dans le contrat, ce qui signifie que le consentement du locataire a déjà été donné dans chaque cas individuel. Cela donne aux deux locataires une sécurité de planification pour la période convenue.
Qu'est-ce qu'un loyer progressif? (§ 557a BGB)
Si le locataire et le propriétaire conviennent d'un loyer progressif dans le contrat conformément au § 557a, le loyer augmente d'un montant convenu dans la période convenue à des dates fixes. La section du contrat sur le loyer progressif réglemente à la fois le temps et le montant des augmentations de loyer. Ce faisant, le propriétaire doit noter qu'il n'est pas autorisé à indiquer les augmentations régulières de loyer uniquement en pourcentage. Si un loyer progressif avec un pourcentage d'augmentation est convenu, les montants d'argent par lesquels le loyer est augmenté doivent toujours être spécifiés.
De plus, il doit s'écouler au moins 12 mois entre deux augmentations de loyer dans le cadre d'un loyer progressif. De plus, ces principes s'appliquent à un loyer progressif convenu:
- Si le bailleur et le locataire s'entendent sur des augmentations de loyer dans le cadre d'un loyer progressif dans le bail, le bailleur ne peut exiger aucune augmentation de loyer supplémentaire pendant la période convenue.
- Les loyers échelonnés peuvent être convenus dans les contrats de location à durée déterminée et à durée indéterminée.
- Dans le cas de nouveaux contrats de location, le loyer progressif peut également être combiné avec l'exclusion du droit ordinaire de résiliation pour le locataire jusqu'à 4 ans, ce qui offre encore plus de sécurité au bailleur.
- Pendant la durée du loyer progressif convenu, les augmentations de loyer dans le cadre des mesures de modernisation ne sont pas autorisées.
- Après la phase de location échelonnée, le loyer ne peut être augmenté que par rapport au loyer comparatif local. Alternativement, un nouveau loyer progressif peut alors être convenu avec le locataire.
- Le loyer progressif est limité dans les zones où le frein du prix de location s'applique ou dans lesquelles des pénuries de logements sont identifiées, mais aucun contrôle des prix de location ne s'applique.
- Si les accords contractuels le permettent, les frais de fonctionnement peuvent être ajustés, c'est-à-dire augmentés, dans la phase du loyer progressif.
Qu'est-ce qu'un loyer indexé? (§ 557b BGB)
Si un loyer indexé est convenu dans le contrat de location conformément au § 557b, le loyer peut être ajusté annuellement à l'indice de la vie, qui reflète le coût général de la vie.
Si les prix à la consommation augmentent, le loyer est augmenté du même montant. L'indice des prix à la consommation publié une fois par an par l'Office fédéral de la statistique sert de référence.
Pendant la durée d'un loyer indexé convenu, les augmentations de loyer dues aux mesures de modernisation sont également autorisées. Cependant, le modèle doit être convenu par écrit entre le locataire et le propriétaire, généralement dans le contrat de location. De plus, le calcul des augmentations de loyer doit être présenté de manière transparente.
L'indice de loyer est basé sur l'indice des prix déterminé par l'Office fédéral de la statistique pour le niveau de vie de tous les ménages privés en Allemagne.
Quelle augmentation de loyer est autorisée?
Le montant d'une augmentation de loyer dans des cas individuels dépend du type de raison du loyer plus élevé. En général, cependant, il existe des dispositions légales qui limitent l'augmentation légale du loyer. Ils sont enregistrés au § 558 BGB.
La soi-disant limite de plafond, qui peut être trouvée dans la section 558, paragraphe 3 BGB, réglemente que les loyers ne peuvent pas augmenter de plus de 20 pour cent dans les 3 ans. Certaines villes ont fixé le plafond encore plus strictement à 15% d'augmentation des loyers en 3 ans.
De plus, le montant de l'augmentation de loyer maximale autorisée dépend du type d'augmentation de loyer décrit ci-dessus. Dans le cas des mesures de modernisation, par exemple, il est strictement stipulé que l'augmentation du loyer ne doit pas dépasser 8 pour cent des coûts de modernisation à titre de supplément sur le loyer net sans un an.
Si le loyer est aligné sur le loyer comparable local, le bailleur est également soumis à des limites étroites. La mesure dans laquelle le loyer peut dépasser le niveau médian du loyer comparatif dépend, comme décrit ci-dessus, dans une large mesure de la valeur de la surface habitable louée.
En outre, il est possible de convenir contractuellement de l'augmentation de loyer maximale autorisée avec le locataire et, comme décrit ci-dessus, de fixer un loyer progressif sur une certaine période. Dans le cas des locations neuves, ce loyer progressif peut également être combiné avec une durée minimale de location, ce qui confère au bailleur une sécurité supplémentaire. Important: même avec une telle réglementation, les exigences légales strictes concernant l'augmentation de loyer maximale autorisée doivent être respectées!
Enfin, le propriétaire a la possibilité d'ajuster annuellement le loyer au coût de la vie en convenant d'un loyer indexé. Cette variante crée également une sécurité dans la relation entre le propriétaire et le locataire car les augmentations de loyer sont convenues à l'avance.
Quels effets le frein de loyer a-t-il sur les augmentations de loyer?
Le soi-disant frein du prix de location est relativement nouveau dans le cadre juridique. Dans les lieux de location restreints, les États fédéraux ont la possibilité de limiter l'augmentation des loyers. Cependant, cela ne s'applique pas à l'augmentation des loyers des locations existantes. Le frein au loyer dit: Le loyer des nouvelles locations ne doit pas être supérieur de plus de 10% au loyer comparatif local.
Pour que les prix de location ne continuent pas à grimper, mais restent abordables dans les zones métropolitaines, il y a un frein au loyer. Cependant, cela ne s'applique qu'aux nouvelles locations.
Combien de temps à l'avance la hausse de loyer doit-elle être annoncée?
Si un propriétaire souhaite augmenter le loyer, il doit le faire à temps et en aviser le locataire d'une certaine manière. Il doit également lui donner la possibilité de s'opposer au loyer plus élevé. Les règles exactes dépendent du type d'augmentation de loyer à demander.
Loyer échelonné: Aucune annonce supplémentaire de l'augmentation de loyer nécessaire
Si un loyer progressif est prévu dans un contrat de location ou dans un contrat ultérieur, cet accord se trouve dans le contrat correspondant. Le locataire n'a pas besoin d'être informé de la prochaine augmentation de loyer ainsi convenue. Il résulte directement de la réglementation contractuelle et est suffisamment connu du locataire. Dans ces cas, le locataire n'a pas à fixer de délai de consentement ni de délai de réflexion. Avec ce modèle, le locataire n'a droit qu'à une période de 12 mois, pendant laquelle aucune augmentation de loyer n'est prévue.
Augmentation des loyers due à la modernisation ou à l'ajustement du loyer comparatif local
Si le loyer doit être ajusté au loyer comparatif local ou augmenté en raison de la modernisation, le locataire doit en être informé par écrit. Dans tous les cas, l'augmentation de loyer doit être justifiée. Les informations sur l'augmentation de loyer et sa justification doivent être transmises au locataire par écrit. La livraison par e-mail est suffisante. L'annonce ne doit pas nécessairement être envoyée par courrier.
Parce que le locataire doit accepter une augmentation du loyer dans ce cas, il doit également bénéficier d'un délai de réflexion d'au moins 2 mois suivant l'annonce. Pendant ce temps, le locataire a la possibilité de vérifier formellement et en termes de contenu l'augmentation de loyer annoncée et, le cas échéant, de refuser son consentement. Si le locataire ne donne pas son consentement, le bailleur dispose de 3 mois supplémentaires pour demander le consentement du locataire après l'expiration du délai de réflexion accordé.
Dans ce contexte, il convient également de noter que les locataires ont un droit spécial de résilier l'annonce d'une augmentation de loyer, ce qui raccourcit le délai de préavis du contrat de location à 2 mois.
Quels délais faut-il respecter pour l'augmentation des loyers?
En cas d'augmentation de loyer, des délais fixes doivent être respectés. En principe, il doit s'écouler au moins 12 mois entre deux augmentations de loyer, pendant lesquels le loyer n'augmente pas. Une augmentation de loyer n'est généralement légale qu'une fois par an et, dans le cas d'une nouvelle location, n'est autorisée qu'après ces 12 mois.
L'augmentation de loyer doit être annoncée au moins 2 mois à l'avance. Si aucun index ou loyer progressif n'a été convenu pour un nouveau bail et que le loyer doit augmenter après la première année de location, la phase d'un an pendant laquelle le loyer n'a pas pu être augmenté est suivie de la période dite de réflexion pour le locataire. Pendant ces deux mois le locataire a la possibilité de vérifier l'augmentation et de l'ajuster si nécessaire. contredire. Si un locataire ne s'oppose pas à l'augmentation de loyer dans ce délai, celle-ci prendra effet au début du troisième mois après la livraison.
Ce délai de réflexion de deux mois correspond à la durée du délai de préavis. L'augmentation de loyer annoncée ne prenant effet qu'au début du troisième mois suivant l'annonce, elle ne peut effectivement être augmentée qu'après 15 mois dans le cas d'une nouvelle location:
- Phase sans augmentation de loyer: 12 mois
- Préavis et délai de réflexion: 2 mois
- Date d'augmentation la plus proche possible: 15 mois du bail
Si le bailleur veut faire appliquer le loyer plus élevé malgré une objection du locataire, il doit forcer le consentement du locataire devant un tribunal.
Ici aussi, il y a un délai dans lequel la demande pertinente doit être reçue par le tribunal: le propriétaire doit demander le consentement du locataire dans les 3 mois suivant l'expiration du délai de considération accordé.
Si le bailleur augmente le loyer suite à des mesures de modernisation, il doit en informer le locataire 3 mois à l'avance. Dans ce cas également, le locataire doit accepter l'augmentation et là aussi la loi accorde au locataire un droit spécial de résiliation avec un préavis raccourci de 2 mois.
Si un propriétaire souhaite augmenter le loyer après une modernisation, il doit l'annoncer à l'avance.
Quelles informations doit contenir l'annonce de l'augmentation de loyer?
Pour qu'une augmentation de loyer soit juridiquement valable, elle doit contenir certaines informations. Ce n'est qu'avec ceux-ci qu'il est garanti qu'il survivra à tout litige juridique qui pourrait être nécessaire:
- S'adresser à tous les locataires concernés
- Date à partir de laquelle le nouveau loyer devrait être valide
- nouveau loyer y compris la différence avec l'ancien loyer
- Raison de l'augmentation du loyer
- Lors de l'adaptation au loyer local: demandez le consentement du locataire et notez que la passivité est considérée comme un consentement.
- Dans le cas d'une augmentation de loyer due à la modernisation, la référence au § 555d BGB (quand le locataire doit-il tolérer la modernisation?).
Le locataire doit-il accepter une augmentation de loyer?
Fondamentalement, si le propriétaire veut augmenter le loyer, il doit d'abord obtenir le consentement du locataire. Cependant, cela ne signifie pas que les locataires peuvent repousser arbitrairement des augmentations de loyer désagréables. Un locataire ne peut refuser d'accepter une augmentation de loyer que si les conditions légales d'augmentation de loyer n'ont pas été respectées. Pour qu'un rejet légitime du loyer plus élevé ne soit même pas possible, les propriétaires doivent absolument respecter les exigences légales strictes décrites ci-dessus.
A chaque augmentation de loyer, le bailleur doit donner à son locataire un délai de 2 mois au cours duquel il peut examiner minutieusement les conditions légales de la réclamation. L'approbation doit alors être donnée. Il n'y a pas de règles strictes liées au consentement lui-même. Cela peut se faire de manière informelle ou tacite, verbale ou simplement en transférant le loyer majoré à l'heure demandée.
Le locataire n'a le droit de refuser son consentement à l'augmentation de loyer que si les exigences légales pour un loyer plus élevé ne sont pas remplies. Si, par contre, toutes les conditions sont remplies, le propriétaire peut exiger le consentement. Si un locataire refuse de consentir à une augmentation de loyer, le bailleur a le droit de demander ce consentement devant un tribunal (article 558b, paragraphe 2, clause 1 BGB). Il dispose de 3 mois pour le faire après l'expiration de la période d'approbation.
Il est également possible qu'un locataire n'accepte que partiellement l'augmentation du loyer. Cela peut arriver, par exemple, si, du point de vue du locataire, le plafond est dépassé, c'est-à-dire que le loyer a augmenté de plus de 15 ou 20% (selon la commune) sur une période de 3 ans. Si les points de vue du locataire et du bailleur diffèrent sur ce point, le bailleur a également la possibilité de demander une autorisation légale.
La situation est différente si des augmentations de loyer régulières dans le cadre d'un loyer indexé ou progressif sont convenues dans le contrat de location. Pour leur durée, il n'est pas nécessaire d'obtenir un nouveau consentement du locataire pour l'augmentation du loyer chaque année. Ceci est donné lorsque le contrat est conclu pour toute la période convenue.
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Le frein au loyer s'applique dans de plus en plus de communes. Il stipule que lorsque l'espace habitable est reloué, le nouveau loyer ne peut dépasser le loyer comparatif local de plus de 10 pour cent. En plus de ce règlement, il y a beaucoup plus à savoir pour s'entendre sur un loyer autorisé. Ceci est clairement indiqué dans le guide complet «Loyer et augmentation de loyer» de Haufe Verlag en collaboration avec Haus + Grund Munich . Les lecteurs découvrent également à quelle heure les résidents doivent payer le loyer au plus tard, ce qui se passe si les locataires sont en défaut et dans quels cas une réduction de loyer est légale.