Lors de l'achat d'un immeuble de placement, même les investisseurs les plus brillants devraient tenir compte de certaines choses - même si le niveau des taux d'intérêt toujours bas les incite à acheter.
L'espace de vie abordable dans ce pays est rare - et pas seulement depuis que les gens ont cherché à se protéger de la guerre, de la violence ou autre avec nous. L'Institut Pestel de Hanovre estime que le besoin national de nouvelles constructions d'ici 2020 sera de 400 000 appartements par an. En 2015, cependant, seulement 270000 unités environ ont été construites.
Immeuble de rapport: le manque de logements fait grimper les loyers. De nombreux investisseurs se demandent donc s'ils doivent investir dans des copropriétés à louer afin d'obtenir des rendements immobiliers attractifs. Pour beaucoup, les actions semblent trop risquées pour cela. Les titres à revenu fixe, en revanche, ne génèrent guère de revenus. Le rendement des obligations d'État à dix ans ne compense que l'inflation avec un zéro avant la virgule décimale. Mais vaut-il la peine d'acheter un bien locatif? Ou le marché est-il trop surchauffé? Les arguments pour et contre l'achat doivent être soigneusement pesés. Le niveau des taux d'intérêt historiquement bas plaide clairement en faveur du financement immobilier. En fin de compte, le coût d'emprunt diminuera considérablement. Les clients LBS peuvent même se prémunir contre le risque de hausse des taux d'intérêt sur le long terme avec un crédit immobilier et un contrat d'épargne.
Revenus locatifs: une question cruciale est de savoir si le bien a de la valeur et génère un rendement immobilier approprié par rapport au prix d'achat. Si l'investisseur a une offre, LBS peut aider à calculer le loyer requis. En regardant les offres sur les portails immobiliers et les prévisions démographiques de la région, il est possible d'estimer si ce loyer sera réalisable sur le marché.
Lieux: La fuite des investisseurs vers «l'or concret», la rareté des terrains à bâtir et les exigences élevées en matière d'économie d'énergie ont entraîné une hausse spectaculaire des prix à certains endroits. Dans certains cas, les prix d'achat se sont éloignés des loyers, et les bulles spéculatives sont de plus en plus préoccupantes. Mais la baisse des prix d'achat est également un signal d'alarme. Ils indiquent une diminution de la population et une baisse future des revenus locatifs. Les propriétés à fort rendement sont donc plus susceptibles de se trouver dans des régions présentant des perspectives économiques favorables, une population croissante et une évolution des prix encore modérée. Les villes de taille moyenne en particulier sont actuellement considérées comme intéressantes pour les investisseurs.
Avantage monétaire En plus de l'emplacement et des conditions de marché respectives, les frais de financement doivent être pris en compte. Les règles d'amortissement, les éventuelles mesures de subvention des logements locatifs et le taux d'imposition individuel jouent un rôle. Sur le plan fiscal, le gouvernement fédéral veut maintenant promouvoir davantage la construction de logements locatifs. Le plan consiste à augmenter considérablement les taux d'amortissement des immeubles neufs bon marché dans les régions métropolitaines au cours des trois premières années.
Changement des prix d'achat.
Quelle propriété apporte beaucoup de retours
Certes, les immeubles de placement sont un peu démodés. On disait que la copropriété louée était indispensable pour les investisseurs en capital car elle se finançait comme objet de dépréciation, grâce à des revenus locatifs et à des économies d'impôt élevées, pour ainsi dire. Dans l'intervalle, le législateur a considérablement réduit la dépréciation. L'investissement en vaut toujours la peine: les taux hypothécaires sont moins chers que jamais et les prix de l'immobilier sont stables. Si vous achetez un appartement loué, vous économisez également quelques pour cent sur le prix d'achat. Les points de départ importants pour un retour fort sont: l'état de la propriété, la situation des prix de location régionaux et, surtout, de bons conseils à l'avance.
Vérifier le système:Si vous louez un bien et que vous souhaitez déduire d'éventuelles taxes, l'appartement ou Your-Best-Home.net doit non seulement vous plaire, mais également être attractif pour les locataires. Prévoyez suffisamment de temps pour la visite. Ne prenez jamais de décisions sous la pression du temps ou parce qu'un marché vous oblige à agir rapidement. Avant d'acheter, vérifiez la taille, le plan d'étage, l'équipement et le confort - et surtout la situation résidentielle et routière. Un bon emplacement se caractérise par une infrastructure animée et de bonnes connexions avec le réseau de transports en commun. Y a-t-il des arrêts de bus à proximité, des jardins d'enfants, des écoles et des espaces verts? Y a-t-il des magasins et des cabinets de médecins dans le quartier? Les villes avec des opportunités d'emploi stables et un fort pouvoir d'achat augmentent les chances de hausse des prix et de rendement de l'immobilier. Si le marché a beaucoup de postes vacants,passer dans une autre région. Les sociétés immobilières LBS (LBSI) avec leur marché immobilier, qui apparaît une fois par an, fournissent de bons indices sur les structures de prix régionales.
Les associations de locataires fournissent des informations sur l'évolution des loyers dans les différentes régions. Faites également attention à la période de spéculation. Ce n'est qu'après dix ans que le bénéfice de la vente d'un appartement que vous n'utilisez pas est libre d'impôt. Si vous avez décidé de louer une propriété, assurez-vous de discuter de vos projets avec votre conseiller fiscal ou votre association fiscale.
Faites appel à un évaluateur: avant d'acheter, assurez-vous de montrer votre propriété à un évaluateur qui examine bien la qualité du bâtiment. Il peut vous dire exactement quels travaux de rénovation conviennent à la propriété et comment les coordonner au mieux. Une inspection coûte (selon la région) entre 80 et 100 euros de l'heure. Assurez-vous de vous renseigner sur le prix avant de visiter; un forfait peut également être convenu. L'Association fédérale des experts indépendants nomme un spécialiste de la région. Ou vous pouvez contacter l'Association des constructeurs privés. Même si vous décidez de ne pas acheter sur la base de l'évaluation, l'investissement vous permet d'économiser plusieurs fois de l'argent et des ennuis.
Le rendement locatif indique le pourcentage des coûts d'investissement que vous pouvez récupérer sur le loyer annuel. Si vous tenez également compte de tous les frais d’achat accessoires, vous recevrez un rendement locatif net qui devrait être supérieur à 4%. Sinon: laissez tomber!
Vérifiez également:
- Y a-t-il un gérant, prend-il soin, a-t-il la confiance des copropriétaires et des locataires?
- Comment va la communauté des propriétaires? Y a-t-il des partis divisés?
- Y a-t-il des coussins financiers pour les rénovations?
- Quels travaux de réparation et de rénovation esthétiques sont à venir?
- Les réserves sont-elles suffisantes ou des allocations spéciales sont-elles prévues?
- Quelle est la hauteur des réserves d'entretien de la communauté des propriétaires?
Prenez le temps de visiter le bien à louer. Après tout, l'appartement doit également plaire au futur locataire.
Financer la propriété habilement
Les acheteurs intelligents qui recherchent des rendements immobiliers élevés le savent: un appartement loué doit être rentable sans économie d'impôt. Par conséquent, ils attachent de l'importance à l'appréciation et à de bons rendements locatifs.
- Financez intelligemment - avec un prêt immobilier et un accord d'épargne, vous pouvez cibler la propriété et obtenir un prêt à faible taux d'intérêt. Les investisseurs avisés investissent entre 10 et 20% de fonds propres, réduisant ainsi les volumes de financement et les obligations mensuelles. Un prêt à la société de construction LBS offre de bonnes conditions de financement, car il a des taux d'intérêt bas et stables. Vous pouvez vérifier en ligne quel plan d'épargne logement vous convient le mieux, puis conclure le contrat de prêt immobilier et d'épargne en ligne.
- Avec prévoyance - avec une propriété louée, vous garantissez votre indépendance financière dans la vieillesse. Vous pouvez désormais bénéficier d'avantages fiscaux et améliorer ultérieurement votre pension avec les revenus locatifs. Alternative: vous emménagez vous-même dans l'appartement à un âge avancé, profitez de la vie gratuite dans vos quatre murs. Ou vous pouvez revendre la propriété d'investissement et utiliser l'argent pour réaliser de nouveaux souhaits.
Posséder une propriété peut rapporter beaucoup d'argent. Laissez votre conseiller LBS vous aider.
Conseils d'experts sur les immeubles de placement
Erich Nöll, directeur général de l'Association fédérale des associations d'aide à l'impôt sur le revenu, conseille: "En tant que propriétaire, vous économisez des impôts si vos frais de publicité dépassent les revenus locatifs. Dépenses moins loyer - vous compensez cette perte avec vos revenus."
Frais commerciaux: Le bureau des impôts accepte les intérêts sur les prêts de la société de construction et les prêts hypothécaires, les annonces de recherche de locataires, les contributions à la maison et à la propriété. De même, l'argent du logement et la taxe foncière, les contributions d'assurance et les dépenses d'entretien - les frais de réparation ou de remplacement de certaines parties du bâtiment.
Amortissement: Vous déduisez les coûts de fabrication de votre ancien bâtiment pendant 50 ans - à raison de 2% des coûts de construction par an (construction avant 1925: 40 ans 2,5%). Selon la loi d’accompagnement budgétaire 2004, le bureau des impôts peut appliquer quatre pour cent par an pour les nouveaux bâtiments pendant les dix premières années, 2,5 pour cent pendant huit ans et 1,25 pour cent par an pendant 32 ans. Une procédure est pendante devant la Cour constitutionnelle fédérale qui conteste Your-Best-Home.nethaltsbegleitgesetz comme inconstitutionnelle. Faites attention à la note provisoire sur votre évaluation fiscale. S'il manque, assurez-vous de déposer une objection.
C'est ainsi que l'État vous soulage chaque année
Grâce au rendement immobilier d'un appartement loué, vous économisez des impôts et garantissez une indépendance financière pour la vieillesse.
Base de calcul: Appartement neuf, emplacement en ville
Prix d'achat: 1750 euros par mètre carré
Revenus locatifs: 7,50 euros par mètre carré plus frais supplémentaires
Financement: 25% de fonds propres, 25% de crédit immobilier (taux d'intérêt effectif 4,29%), 50% de prêt hypothécaire (taux d'intérêt effectif 4,39 Pour cent)
Exemple 1
L'employé est célibataire.
Sur la gauche, vous pouvez voir le prix de l'immobilier *. À droite se trouve le revenu imposable, y compris les économies d'impôt respectives par an.
| Prix immobilier * | 35 000 euros | 40 000 euros | 45 000 euros | 50 000 euros | 55 000 euros |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 euros, 28 m 2 | 256 euros | 273 euros | 290 euros | 308 euros | 317 euros |
| 100 000 euros, 57 m 2 | 478 euros | 511 euros | 572 euros | 575 euros | 593 euros |
| 150 000 euros, 85 m 2 | 729 euros | 779 euros | 828 euros | 878 euros | 909 euros |
| 200 000 euros, 115 m 2 | 916 euros | 978 euros | 1040 euros | 1 113 euros | 1 146 euros |
Exemple 2
L'employé est marié et père de deux enfants.
Sur la gauche, vous pouvez voir le prix de l'immobilier *. À droite se trouve le revenu imposable, y compris les économies d'impôt respectives par an.
| Prix immobilier * | 35 000 euros | 40 000 euros | 45 000 euros | 50 000 euros | 55 000 euros |
|---|---|---|---|---|---|
| 50 000 euros, 28 m 2 | 186 euros | 231 euros | 212 euros | 221 euros | 229 euros |
| 100 000 euros, 57 m 2 | 348 euros | 429 euros | 397 euros | 414 euros | 429 euros |
| 150 000 euros, 85 m 2 | 532 euros | 656 euros | 607 euros | 632 euros | 657 euros |
| 200 000 euros, 115 m 2 | 670 euros | 826 euros | 764 euros | 794 euros | 825 euros |
* Nouveau bâtiment: 1750 euros le m 2
Source: Bundesverband der Lohnsteuerhilfevereine / LBS Bayern
Une propriété louée contribue à l'optimisation fiscale.
Louer la propriété et alléger la charge fiscale
Ce qui suit s'applique au rendement des biens loués: Seuls les surplus sont imposés. Si les frais de publicité dépassent vos revenus locatifs, des pertes surviennent que vous pouvez compenser par vos revenus positifs. L'effet: votre revenu imposable diminue.
Clarifier la structure de propriété - Si un seul conjoint est propriétaire d'un bien loué, des détails importants doivent être observés afin que les autorités fiscales reconnaissent réellement la déduction des intérêts de la dette. Si vous pouvez prouver à l'administration fiscale que le conjoint propriétaire a payé les intérêts de la dette sur ses propres ressources, par exemple sur les revenus locatifs, une déduction fiscale est toujours possible.
Coûts pour le propriétaire - Les frais d'administration et d'entretien continus d'une propriété sont à la charge du propriétaire. Il est donc conseillé de constituer des réserves dès le début. Les propriétaires amortissent les coûts de rénovation et de modernisation sur un à cinq ans. Mais attention: si vous achetez une propriété et investissez plus de 15% du prix d'achat net du bâtiment dans la réparation dans un délai de trois ans, vous devez vous attendre à devoir amortir les coûts ainsi que les coûts de construction sur 40 à 50 ans.
Les dépenses pour des rénovations importantes, par exemple pour des extensions, sont évaluées par les autorités fiscales comme des coûts de fabrication, car quelque chose de nouveau est créé, Your-Best-Home.net est amélioré et la valeur de la propriété est augmentée. Vous ne pouvez réclamer les frais de production qu'au moyen d'un amortissement (déduction pour usure).
Immeuble à revenus comme modèle d'économie d'impôt: un exemple de calcul
Une famille achète un condominium et le loue. Quelle est votre économie d'impôt? À l'aide de cet exemple, nous allons vous montrer comment calculer le rendement de votre propriété:
Un couple marié avec deux enfants (revenu imposable 2007: 50 000 euros) a acheté une copropriété à Rheda-Wiedenbrück (construite en 2001), d'une superficie de 70 mètres carrés, fin décembre 2006 pour assurer la vieillesse. (Part de la propriété: 20%) pour 127 000 euros (115 500 euros plus 11 500 euros de frais annexes). Depuis janvier 2007, l'appartement est loué pour 6,80 euros le mètre carré plus les frais supplémentaires.
La famille peut financer le bien loué moyennant un paiement supplémentaire de 199,48 EUR par mois.
Reprendre d'anciens locataires
Dès que vous êtes inscrit au registre foncier en tant qu'acheteur de l'appartement, vous entrez dans le bail existant. Le contrat qui a été conclu une fois entre le locataire et l'ex-propriétaire s'applique - avec toutes les clauses et réglementations particulières.
Attention: Ni l'acheteur ni le locataire ne peuvent forcer la conclusion d'un nouveau contrat. Pas même s'il n'y a eu jusqu'ici qu'un contrat oral. Faites en sorte que le loyer vous soit payé à l'avenir et assurez-vous que vous avez accès au dépôt - même si l'ancien propriétaire est responsable en vertu de la loi.
Montant du loyer : Le bureau des impôts vous permet des économies d'impôt si vous louez l'appartement au loyer local. Vous exigez moins de vos proches - mais pas moins de 75% du loyer comparable sur place.
Les parents en tant que locataires: La location à prix réduit aux parents est un modèle d'économie d'impôt. Quiconque exige au moins 75% du loyer local de ses proches réclame l'intégralité des dépenses liées au revenu. Si le loyer est inférieur à 56%, les frais de publicité ne peuvent être déduits que proportionnellement. Si le loyer est compris entre 56 et 75%, l'administration fiscale vérifiera si vous allez générer des revenus à long terme avec le bien: En tant que propriétaire, vous devez estimer les revenus et dépenses attendus sur une période de 30 ans. Vous ne pouvez déduire les frais professionnels que si la location est effectuée comme d'habitude chez des étrangers. Un contrat de location écrit et le paiement effectif du loyer et des frais annexes sont donc une condition préalable.
Les contrats conclus entre le locataire et l'ancien propriétaire s'appliquent également aux nouveaux propriétaires d'une maison louée.
Résiliation d'anciens locataires
Selon la loi, le propriétaire ne peut résilier son locataire que s'il a un «intérêt légitime». C'est le cas s'il a besoin de l'appartement pour lui-même, une personne appartenant au ménage ou des membres de sa famille.
Intérêts du locataire protégés: Cependant, le locataire n'est pas sans défense. La Cour constitutionnelle fédérale a décidé que le droit de propriété du locataire était tout aussi important que le droit de propriété du propriétaire (décision du 16.1.2004, 1 BvR 2285/03).
Motifs: le propriétaire doit indiquer dans sa lettre de résiliation pour qui il a besoin de l'appartement et avec quel intérêt. Le locataire doit pouvoir vérifier si une défense contre la résiliation est possible et raisonnable (Cour constitutionnelle fédérale, décision du 3.2.2003, 1 BvR 619/02). Le motif de la résiliation doit être disponible à la fin de la période de préavis.
Offrir un remplacement: Si un autre appartement est vide dans la maison de location, le propriétaire doit être référé à cet appartement. Il peut être contraint d'offrir au locataire un autre appartement vacant dans la maison (BGH, dossier n ° VIII ZR 311/02). Selon la Cour fédérale de justice, le bailleur paie une indemnité s'il s'avère après la résiliation et le déménagement du locataire que le motif de résiliation est inopérant (BGH, dossier n ° VIII ZR 368/03).
Achat d'un immeuble de rapport: conseils de lecture
Souhaitez-vous acheter une propriété en tant qu'investissement ou la louer en tant que propriétaire d'une maison ou d'un appartement? Cela fonctionne avec les conseils de ces livres.
Louez en toute sécurité et de manière rentable
Les propriétaires de maisons ou d'appartements qui souhaitent louer leur bien sont confrontés à des tâches exigeantes. Le «Guide du propriétaire: louer en toute sécurité et rentabilité» vous aide à les maîtriser. Découvrez comment trouver un locataire adapté, ce que doit contenir le bail, quels frais accessoires vous pouvez répercuter et comment facturer correctement. Des exemples de lettres et de contrats de location sont inclus sous forme de CD.
Matthias Nöllke: "Guide du propriétaire: louer en toute sécurité et rentabilité", 198 pages. 19,95 euros. Maison d'édition Rudolf Haufe.
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L'immobilier comme investissement
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