Compte tenu des faibles taux d'intérêt sur les prêts, de plus en plus de personnes envisagent d'acheter un appartement comme un investissement. Mais si l'investissement en vaut vraiment la peine, cela dépend avant tout d'un rendement locatif élevé. Vous devez calculer cela de manière aussi critique et réaliste que possible avant de devenir actif sur le marché du logement - sinon, il y a un risque élevé que l'engagement devienne une fosse à dix sous à long terme.
Lors du calcul, une distinction est faite entre le rendement locatif dit brut et le rendement locatif net. Le rendement locatif brut peut être calculé relativement rapidement: il est déterminé en divisant le loyer annuel par le prix d'achat et en multipliant le résultat par 100. Le rendement locatif brut donne une orientation initiale et doit être d'au moins 5%. Important: Dans le cas du loyer annuel, vous ne pouvez prendre en compte que la part des revenus, c'est-à-dire le loyer dit froid sans éléments transitoires tels que les frais de location supplémentaires et les frais de fonctionnement.
Le rendement locatif net fournit une représentation précise du revenu: tout d'abord, l'investissement lui-même et tous les coûts qui surviennent lors de l'achat du bien sont ajoutés. Cela peut également inclure le coût des réparations avant la première location. Par exemple, les coûts suivants peuvent survenir pour l'achat d'un appartement:
- Prix d'achat
- Taxe sur les mutations immobilières (3,5 à 6,5% du prix d'achat)
- Frais de courtage (4-7 pour cent)
- Frais de notaire et d'enregistrement immobilier (2%)
- Coûts de réparation
Le revenu net annuel de la location résulte du loyer net annuel hors tous frais supportés par le bailleur, tels que:
- dépenses administratives
- Frais d'entretien de l'appartement (environ 10 euros par mètre carré)
- Réserve d'entretien de l'immeuble (environ 1 pour cent du prix d'achat de l'appartement)
Le revenu net dit annuel résulte du loyer net annuel diminué des coûts mentionnés.
Exemple de calcul: rendement locatif net pour un appartement de 60 m2
Investissement et coûts de l'achat immobilier au prêt à la location:
- Prix d'achat: 150.000 euros (dont 50.000 euros de fonds propres, prêt restant)
- Taxe de mutation immobilière (4%): 6000 euros
- Frais de courtage (5%): 7500 euros
- Frais de notaire et de registre foncier: 3000 euros
- Frais de réparation: 10000 euros
Montant total: 176 500 euros
Dans cet exemple de calcul , nous supposons qu'en plus des 50 000 actions propres pour l'achat, les réparations sont également financées sur fonds propres. Le montant du prêt est donc de 116 500 euros.
Il reste du loyer annuel moins tous les coûts par an:
- 8400 euros de loyer net annuel hors charges (700 euros par mois)
- 300 euros de frais de gestion immobilière
- 600 euros d'entretien appartement
- Bâtiment de réserve d'entretien 1500 euros
Revenu net annuel: 6000 euros Il en résulte le rendement locatif net selon la formule revenu net
/ investissement annuel * 100 = rendement locatif net
Dans ce cas, le rendement locatif net est légèrement inférieur à 3,4% - et donc dans la fourchette légèrement critique, car il devrait en fait être plus de 3,5%, idéalement même plus de 4%.
Le prêt de 116 500 euros sera remboursé intégralement sur une période de 20 ans à un taux d'intérêt annuel effectif de 2%. Pour cela, 590 euros d'intérêts et de remboursement sont à verser mensuellement. Extrapolé à l'année, cela donne un total de 7080 euros. Si vous investissez les revenus de votre appartement loué pour le service de prêt, vous devrez lever 1080 euros supplémentaires sur vos propres fonds. Cela correspond à 90 euros par mois. Après 20 ans, l'appartement sera entièrement remboursé et vous aurez un revenu annuel supplémentaire de 6.000 euros.
Encore plus significatif: le rendement des capitaux propres
Outre le rendement locatif, le rendement des capitaux propres est un paramètre important pour un investissement immobilier financé par des capitaux extérieurs. Il peut être déterminé à partir des données clés mentionnés ci-dessus en compensant les coûts et les revenus de plus de 20 ans (jusqu'à ce que le prêt est entièrement remboursé): Invested
capitaux propres: 60.000 euros Les
coûts d' emprunt jusqu'à remboursement du prêt: 141,600 euros net
revenu de la location: 120.000 euros
valeur du Propriété après 20 ans (augmentation de 0,6% de la valeur par an): 180000 euros
Sur les coûts d'emprunt, moins le résultat net, il reste 21 600 euros. Ceux-ci s'ajoutent à la part des capitaux propres et donnent un total de 81 600 euros. Après 20 ans, le bien peut être vendu pour environ 180 000 euros si sa valorisation est favorable et a ainsi généré un chiffre d'affaires de près de 98 400 euros. Il en résulte un rendement annuel de 4920 euros. Si vous mettez cela par rapport aux capitaux propres investis à hauteur de 81 600, les capitaux propres rapportent en moyenne environ 6% sur l'année.
Facteurs d'incertitude
Il existe bien entendu des incertitudes dans un tel calcul qui peuvent avoir un impact positif ou négatif sur le rendement. Dans ce cas, par exemple, aucune augmentation régulière des loyers n'est prise en compte, car le rendement locatif net et le rendement des capitaux propres augmenteraient au fil des ans. En revanche, les temps de vacance et les loyers nomades ont un impact négatif, tout comme les réparations inattendues et coûteuses.
Les propriétés situées dans des emplacements intermédiaires connaissent généralement une augmentation continue de la valeur au niveau du taux d'inflation. Cependant, vous ne devriez pas spéculer là-dessus, car les performances dépendent de nombreuses influences externes, même dans les bons emplacements du centre-ville. Par exemple, si un employeur important de la région tombe en panne ou qu'une crise bancaire éclate, cela peut avoir un impact significatif sur la valeur des propriétés. L'évolution démographique à long terme est l'un des facteurs clés de la décision d'investissement: n'investissez en aucun cas dans un immeuble de placement si la densité de population de la région est en baisse depuis plusieurs années.
