Dans la plupart des cas, quiconque souhaite trouver un terrain à bâtir se tourne vers un promoteur immobilier local. Cependant, l'achat d'un bien est alors souvent lié à l'achat d'un bien déjà planifié et vous n'avez qu'un mot à dire limité dans la conception du bâtiment. En outre, les terrains à bâtir sont également vendus par les communes ou les propriétaires privés. Ici, vous pouvez lire comment trouver le terrain à bâtir qui convient à votre maison et à quoi vous devez faire attention lors de l'achat d'une propriété.
- Afin de trouver un terrain à bâtir à vendre, vous devez parcourir les portails immobiliers pertinents sur Internet et les pages publicitaires des journaux régionaux. Vous y trouverez également des informations sur les ventes aux enchères et les saisies immobilières.
- Renseignez-vous directement auprès de votre municipalité pour savoir s'il reste de l'espace à bâtir ou si une nouvelle zone de construction est prévue. Si tel est le cas, vous devez savoir s'il existe déjà un plan de développement terminé et si vous êtes autorisé à le consulter. Dans de tels cas, il est logique d'exprimer votre intérêt pour une propriété appropriée à un stade précoce.
- En plus de l'immobilier, les courtiers proposent souvent une petite sélection de terrains à bâtir. Mais ils vous aident également à trouver le bon terrain à bâtir et à s'occuper de vous jusqu'à la signature du contrat - moyennant des frais, bien sûr.
- De nombreuses institutions financières ont leur propre département immobilier et proposent également leurs propriétés sur Internet. Vous pouvez également rechercher des propriétés dans la région de votre choix sur le site Web Sparkassen-Immobilien.
- Vous devriez également demander autour de vous dans votre cercle d'amis - toutes les propriétés qui doivent être vendues ne sont pas également annoncées publiquement.
- Recherchez spécifiquement les terrains vacants dans la région de votre choix: la meilleure chose à faire est de consulter d'abord Google Maps pour voir où se trouvent des terrains non développés dans une zone bâtie. Inspectez ensuite la propriété sur place et demandez aux résidents qui est le propriétaire. Demandez-leur simplement si la propriété est à vendre.
Vérifiez la constructibilité du chantier
Une fois qu'un beau terrain à bâtir a été trouvé, le futur client sera demandé si le terrain peut être construit. Vérifiez s'il s'agit d'un terrain à bâtir désigné selon le §30 ou le §34 du code du bâtiment (BauBG), qui convient à la construction d'une maison sans restriction. Si le terrain à bâtir ne se trouve pas dans une zone de construction désignée, vous devez envoyer une demande préliminaire de construction à votre municipalité. L'autorité de construction vous donnera des informations juridiquement contraignantes sur le potentiel de construction de la propriété. S'il ne s'agit que de ce que l'on appelle un terrain d'attente de construction, il est préférable de ne pas acheter. Dans le plan de zonage de la commune, ces zones sont destinées à être bâties sur le long terme, mais il n'y a toujours pas de plan de développement. La réalisation de votre projet pourrait être retardée de plusieurs années.
Spécifications du plan de développement
S'il existe un plan de développement juridiquement valide pour la propriété, le client sait à quoi s'attendre. Ce plan régule souvent les détails, du rez-de-chaussée et de la hauteur du plancher à la pente du toit, du nombre d'étages à l'alignement de la crête, ainsi qu'au type et à la couleur du toit. Certains plans de développement n'ont que des exigences minimales: vous pouvez même souvent construire une maison suédoise à côté d'une maison de campagne toscane. Le degré d'uniformité du développement peut être déterminé par chaque municipalité dans le plan de développement. En principe, ce qui suit s'applique: Plus la demande de terrains à bâtir dans une commune est faible, plus la liberté de conception du bien est grande.
L'étude du sol crée la sécurité
Des conditions de sol défavorables peuvent entraîner des coûts considérables. Les niveaux élevés des eaux souterraines, les résidus de tourbières dans le sous-sol, le sable à la dérive ou les remblais des temps anciens nécessitent des mesures supplémentaires telles qu'une fondation sur pieux pour une meilleure stabilité ou des mesures d'étanchéité spéciales sur le bâtiment. En cas de doute, faites une étude du sol avant d'acheter. Il y a des signes de problèmes si, par exemple, les eaux souterraines sont proches de la surface, si les eaux des strates s'écoulent sous terre ou si le sol ne semble pas stable. La fondation et la construction de la cave deviendraient alors beaucoup plus chères. Pour une évaluation du sol, vous devez calculer des coûts de 800 à 2000 euros. Une évaluation du sol est moins importante si la propriété se situe dans la fourchette d'un plan de développement juridiquement contraignant,car ici, le sous-sol était généralement vérifié à l'avance dans les endroits critiques.
Liste de contrôle pour la qualité du sol du terrain à bâtir
- De quel type de sol s'agit-il?
- Y a-t-il des couches imperméables?
- Faut-il s'attendre à des inclusions organiques?
- Y a-t-il eu des remblais de terre sur la propriété? Si oui: quand et quoi?
- La propriété se trouve-t-elle dans la zone de failles géologiques?
- Quelle est la profondeur des eaux souterraines et devez-vous vous attendre à des fluctuations des eaux souterraines?
- Y a-t-il de l'eau stratifiée ou de l'eau pressée?
- Le terrain à bâtir sera-t-il temporairement inondé?
- Y a-t-il eu des affaires sur la propriété dans le passé? Si oui, laquelle?
- Des gravats de construction, du carburant, de l'huile, de la peinture, des produits chimiques, des déchets de production ou des déchets ménagers ont-ils été stockés sur le site?
- Devez-vous vous attendre à trouver des restes de munitions sur la propriété?
- Y a-t-il des incendies ou des accidents connus?
Assurez-vous de vérifier les sites contaminés. Si la propriété était auparavant utilisée à des fins commerciales, la contamination du sol est plus probable.
Sites contaminés sur la propriété
Avant d'acheter la propriété, vérifiez s'il y a des sites contaminés dans le sol du chantier. Surtout si votre chantier se trouve dans un endroit. Les sites contaminés peuvent être retracés jusqu'à une utilisation industrielle ou commerciale antérieure. Apprenez-en davantage sur l'utilisation antérieure du chantier auprès des autorités de l'environnement et de l'eau ou des registres d'état des sites contaminés. Si la zone a été utilisée à des fins commerciales, il peut être souhaitable de faire effectuer une étude du sol. Si la zone est contaminée par de l'huile ou des gravats, par exemple, les frais de nettoyage par mètre cube doivent également être pris en compte. La loi fédérale sur la protection des sols réglemente qui supporte ces coûts dans des cas individuels. De plus, la propriété ne peut pas être utilisée comme garantie financière, car les sites contaminés peuvent réduire considérablement sa valeur.
Avant d'acheter un terrain, découvrez si la région a été fortement bombardée pendant la Seconde Guerre mondiale. Surtout dans les centres industriels tels que la région de la Ruhr, la région de Stuttgart et la région Rhin-Main, il y a un risque élevé que des ratés soient toujours dans le sol, qui doit être récupéré et désamorcé à l'avance avec beaucoup d'efforts. En cas de doute, faites vérifier le chantier avec une sonde de sol - les petits et gros résidus métalliques sont faciles à détecter.
Parfois, la pollution des sols provient de la propriété voisine. Le voisin doit alors non seulement éliminer les polluants, mais aussi remettre la propriété dans son état d'origine (arrêt BGH, 4 février 2005, 5 ZR 142/04). En principe, cependant, le propriétaire actuel est toujours responsable devant les autorités de l'enlèvement des sites contaminés. Étant donné que la rénovation coûte souvent cher, vous pouvez radier votre projet de construction à des fins fiscales. Les recours contre le vendeur ne sont généralement opposables que s'ils ont été expressément convenus dans le contrat de vente.
Vérifiez l'emplacement du terrain à bâtir et de l'infrastructure
Inspectez la zone environnante plusieurs fois au cours de la semaine pour vérifier le volume du trafic - de préférence à des moments différents. S'il y a des entreprises industrielles à proximité de la propriété ou si le bruit des avions, des trains ou de la rue nuit à la qualité de vie, la valeur du chantier est réduite. Assurez-vous d'avoir un terrain dans un quartier calme avec un accès facile aux transports en commun. Les commerces, écoles, médecins, activités culturelles et de loisirs doivent également être à proximité. Les autorités locales du bâtiment et de l'environnement vous feront savoir si des projets de construction majeurs sont à venir dans un proche avenir.
Si le terrain à bâtir ne se trouve pas dans une zone de construction désignée, vous devez envoyer une demande préliminaire de construction à votre municipalité.
Liste de contrôle pour l'emplacement du terrain à bâtir
- Comment évaluez-vous le caractère de la zone de peuplement? L'environnement fait-il bonne impression ou le quartier a-t-il l'air délabré?
- Vous remarquez des nuisances olfactives ou sonores (rue, train, avion, installations industrielles)?
- La propriété est-elle principalement exposée au soleil ou à l'ombre ou dans une région avec beaucoup de brouillard?
- Quelles sont les perspectives? Les voisins ont-ils une vue directe sur la propriété?
- Y a-t-il des transports en commun à proximité de l'établissement?
- À quel point la liaison routière est-elle bon marché (trafic local / longue distance)?
- Jusqu'où devez-vous marcher / conduire pour vous rendre au travail, à l'école et à la garderie?
- Des médecins, des magasins et des succursales bancaires sont-ils à proximité?
- Y a-t-il des offres culturelles, des possibilités de loisirs, des
aires de loisirs et d' excursions locales sur place?
Développement et qualité du réseau
Discutez avec le vendeur et la municipalité si des mesures d'aménagement ont déjà eu lieu sur la propriété, c'est-à-dire si des conduites de téléphone, d'électricité, de gaz, d'eau et d'égouts sont déjà en place. En plus de l'administration municipale, des informations peuvent également être obtenues auprès de Telekom, des sociétés d'approvisionnement en énergie et des usines de distribution d'eau. Important: incluez le statut de développement dans le contrat de vente - cela évitera des coûts inutiles par la suite. L'état de la rue résidentielle et l'éclairage public sont également importants pour les terrains à bâtir dans les bâtiments existants. Si ceux-ci doivent être renouvelés dans un avenir prévisible, les résidents doivent généralement en supporter les frais.
La qualité de la connexion de données devient également de plus en plus importante - idéalement, la propriété dispose déjà d'une connexion haut débit en fibre optique. Des vitesses de transmission élevées peuvent toujours être obtenues via le câble de télévision. Il est préférable de demander à un voisin direct s'il peut tester la vitesse de sa connexion Internet pour vous.
Liste de contrôle pour le développement du chantier
- L'eau potable est-elle déjà connectée?
- À quelle distance se trouve la conduite d'eau potable publique la plus proche?
- Y a-t-il un raccordement pour les eaux usées sur la propriété?
- À quelle distance se trouve le tuyau d'égout?
- Quelle est la profondeur du tuyau d'égout?
- Y a-t-il une connexion pour le gaz à distance?
- À quelle distance se trouve la conduite de gaz?
- Des lignes électriques ont-elles été posées?
- À quelle distance sont ces lignes?
- Y a-t-il une connexion téléphonique et / ou par câble?
- Les lignes d'alimentation traversent-elles la propriété? Si oui, laquelle?
- Les contributions au développement et à l'expansion ont-elles été payées?
- Quels sont les autres coûts?
Voir l'entrée au cadastre du terrain à bâtir
S'il y a des lignes d'alimentation ou des mâts sur votre terrain à bâtir, ceux-ci peuvent limiter considérablement le potentiel de construction de votre terrain. Renseignez-vous sur la soi-disant charge de construction, c'est-à-dire les «droits des tiers», auprès du notaire qui inspecte le cadastre pour préparer l'acte d'achat. Dans certains États fédéraux, vous pouvez trouver ces charges à partir du registre de charge du bâtiment auprès de l'autorité responsable du bâtiment. Vous êtes du bon côté s'il n'y a aucun droit de conduite ou droit de passage et qu'il n'y a pas non plus de contradictions en termes de propriété. La prudence est de mise si votre terrain constructible est proche de monuments architecturaux ou naturels. Ensuite, vous devez absolument vous renseigner sur les restrictions légales.
Un extrait du registre foncier fournit également des informations sur les activités des anciens propriétaires. Si, par exemple, un atelier de réparation automobile, une station-service ou un service de nettoyage se trouvait sur la propriété, il peut y avoir des restes sur la propriété. Cela vaut également pour les entreprises artisanales ou de production ou même pour l'utilisation comme décharge. Les propriétaires des propriétés voisines vous donneront également des informations sur l'utilisation précédente. En cas de doute, abstenez-vous d'acheter ou prévoyez des clauses de responsabilité dans le contrat de vente.
Si votre recherche d'un terrain à bâtir approprié s'avère infructueuse, des professionnels, par exemple de l'Association des constructeurs privés, vous aideront.
Le contrat d'achat et les frais supplémentaires pour le terrain à bâtir
Une fois que vous avez trouvé le bon terrain à bâtir et décidé d'acheter la propriété, un notaire préparera le contrat d'achat. Il vérifie les inscriptions au registre foncier et formule le texte du contrat. Lors de la notarisation, il explique les risques juridiques et leur protection contractuelle. Une fois que toutes les parties ont signé, le notaire en informe le bureau des impôts, le comité d'experts compétent et le cadastre. Il obtient les documents de suppression et autres permis légalement requis. En plus du prix de la propriété, il y a aussi un certain nombre de frais accessoires:
Courtage: Avez-vous engagé un agent pour trouver la propriété? Ensuite, cela vous coûte de trois à six pour cent de frais de courtage - selon la région.
Notaire:Pour que l'achat soit juridiquement contraignant, vous avez besoin d'un contrat notarié par le notaire. Pour ce service, il facture des frais basés sur une structure de coût fixe. Le montant du montant dépend non seulement du prix d'achat, mais également des dépenses engagées par le notaire. Vous pouvez décider si vous le laissez simplement faire la notarisation ou, par exemple, lui confiez l'inscription au registre foncier. L'entrée elle-même coûte définitivement de l'argent supplémentaire.
Financement: Si l'acheteur ou le constructeur contracte un prêt pour sa propriété, il y a des frais de financement accessoires. Il s'agit, par exemple, des intérêts de temps de construction et de mise à disposition et des suppléments de paiement partiel ou des frais supplémentaires pour la commande de la taxe foncière auprès du notaire et l'inscription au registre foncier.
Taxes et développement: l'État exige une taxe sur les mutations immobilières de 3,5% lors de l'achat. Quiconque achète un terrain à bâtir paie également les droits de mutation immobilière pour le futur bâtiment si le bien est déjà vendu avec la maison projetée. L'acheteur, en revanche, ne paie la taxe de mutation immobilière du bien que s'il peut librement choisir un promoteur immobilier après l'acquisition.
Quiconque achète un terrain à bâtir doit également s'attendre à des coûts de développement. Cela comprend les frais de raccordement pour les égouts, l'eau, l'électricité, le gaz ou le chauffage urbain, les câbles et les téléphones. Si de vieux bâtiments sont démolis ou si des arbres perturbateurs sont abattus avant la construction, vous devez également prendre en compte ces coûts. N'oubliez pas les frais de permis de construire, les frais d'électricité et d'eau pour le chantier et les cotisations d'assurance.
Mesurer le terrain à bâtir: efforts et coûts
Lorsqu'un terrain à bâtir convenable a été trouvé et que le contrat d'achat a été signé, l'ingénieur géomètre intervient: il prépare les documents de planification et les transforme en réalité, pose des piquets sur place et pose des bornes. Si vous souhaitez partager la propriété, rendez-la obligatoire pour l'activer. Le spécialiste vous conseillera sur les questions relatives à la faisabilité du bâtiment et au plan de développement. Les autorités de construction de certains États fédéraux exigent un plan de site officiel que l'arpenteur créera pour vous avant le début de la construction. Il donne à l'entrepreneur en bâtiment des coins et des hauteurs. Une fois terminé, le professionnel mesure le bâtiment pour le bureau d'enregistrement immobilier.
Les frais pour le service d'arpentage diffèrent en fonction de l'État fédéral et sont généralement basés sur la valeur et la taille de la propriété. La division et la mesure d'une surface de 1000 mètres carrés (valeur: 100 euros le mètre carré) coûtent environ 1320 euros. La mesure du bâtiment avant d'emménager pour une valeur de maison inférieure à 250 000 euros coûte environ 500 euros. Ajoutez la TVA et les frais à cela.
Les géomètres entrent sur les lieux avant le début de la construction.
Voici comment fonctionne un processus d'arpentage typique
Dans notre étude de cas, les constructeurs ont trouvé un terrain de 400 mètres carrés pour une maison unifamiliale. Le nouveau bâtiment coûtera entre 200 000 et 250 000 euros. Vous embauchez un géomètre pour mesurer la propriété et mesurer le bâtiment afin qu'il soit placé exactement selon les spécifications de l'application de construction approuvée.
Conseil: les constructeurs de toute l'Allemagne peuvent employer un ingénieur géomètre (ÖbVI), sauf en Bavière, où les bureaux mesurent. Il précise: Quels bâtiments sont autorisés? Quelles sont les charges sur la propriété? Combien vaut la propriété? Pour une commande de suivi, les frais font partie du service d'arpentage.
Coûts: Pas de commande de suivi, 40 à 80 euros par heure de
mesure:La famille fait re-mesurer la propriété parce que certaines des bornes ne peuvent plus être trouvées. Quiconque souhaite partager un terrain constructible doit également consulter un professionnel. Les documents concernés, mesures, délimite les frontières, mène les négociations aux frontières et soumet la demande de transfert au cadastre immobilier.
Coûts: Entre 800 et 1 500 euros
Plan d' implantation : Pour l'application bâtiment, le client a besoin d'un plan d'implantation dans lequel l'emplacement et le montant du projet envisagé peuvent être identifiés. En fonction de la réglementation de la construction et de l'état de la construction, l'ingénieur prépare un plan officiel (notarié) ou un simple plan de site.
Coûts: entre 800 et 1500 euros
.Une fois la demande de construction approuvée, la phase de construction commence. La première étape consiste à creuser la fosse de construction. L'arpenteur marque les angles de la maison avec des piquets en bois (généralement volontaire selon l'état).
Coûts: Entre 300 et 500 euros
Balisage fin: Une fois la fosse d'excavation creusée, le responsable du chantier a besoin de repères précis afin de créer le bâtiment dans la bonne position. Le professionnel marque des axes de construction importants avec des clous sur un soi-disant panneau de frappe. Le contremaître étend des cordons sur les clous pour déterminer la position des murs.
Frais: Entre 400 et 600 euros
Preuve pour le maître d'ouvrage:En fonction des réglementations nationales en matière de construction, la preuve doit être fournie à l'autorité de surveillance du bâtiment pendant la construction que le bâtiment sera construit conformément au permis. Certificats d'ÖbVI attestant que l'emplacement et la hauteur de l'enveloppe correspondent aux informations contenues dans le permis de construire.
Coûts: Entre 400 et 600 euros
Mesure: Il est du devoir du client de faire mesurer le bâtiment fini au cadastre pour inscription sur le plan du bien. Le propriétaire engage un arpenteur-géomètre (ou le cadastre).
Coût: Entre 800 et 1000 euros